3.14. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Селиванова Е.С., к.ю.н., доцент
Перейти на Гглавное МЕНЮ
Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ (п. 2 ст. 288 ГК РФ, п.2 ст. 30 ЖК РФ).
Общий принцип частного права, закрепленный в статье 210 ГК РФ, устанавливающий, что бремя содержания имущества несет его собственник, нашел отражение и в п. 3 статье 30 ЖК РФ. Согласно норме указанной статьи, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник помещений в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»1.
За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает административный штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
1 СЗ РФ. 2006. №5. Ст. 546
Статья 7.22 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилыми помещениями, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Наряду с собственником жилого помещения право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 292 ГК РФ).
В ЖК РФ правовому регулированию отношений по пользованию жилыми помещениями гражданами, проживающими совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, посвящены нормы ст. 31 ЖК РФ.
Статья 31 ЖК РФ выделяет три группы граждан, которые могут проживать в жилом помещении совместно с собственником — члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, например, договора пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора коммерческого найма.
В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что к членам семьи собственника она относит только граждан, проживающих совместно с ним в жилом помещении. Л.Ю. Михеева отмечает, что ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Она указывает, что отдавать предпочтение в данном случае в силу статьи 3 ГК РФ необходимо нормам ГК РФ.2 Следовательно, граждане являющиеся членами семьи собственника жилого помещения и проживающие отдельно от самого собственника в другом его доме или квартире, приобретают в силу статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением, в котором они живут.
К первой группе граждан, отнесенных ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника, следует отнести супруга, его родителей и детей, а также усыновителей и усыновленных (ст. 137 Семейного кодекса РФ).
2 Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого по-
мещения. Жилищное право. 2005 г. №7. С. 21.
Пробелы в российском законодательстве
1’2009
Это означает, что вселение названных категорий граждан собственником в принадлежащее ему жилое помещение свидетельствует о вселении их в качестве членов его семьи. Они автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно.
Вторая группа членов семьи — другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, например, дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры и др. Указанные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения.
Для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан членами семьи собственника жилого помещения необходимо, чтобы они были вселены собственником «в качестве членов своей семьи».
В ранее действовавшем жилищном законодательстве закреплялось правило, что другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР 1983 года).3
Это означает, что ранее суду приходилось устанавливать какой характер носило проживание граждан в одном жилом помещении, а сейчас какой характер имело вселение как фактическое действие. Доказать подобную направленность воли собственника при вселении будет весьма затруднительно.
В новом ЖК РФ права членов семьи собственника жилого помещения получили достаточно полное регулирование.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК РФ).
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Право пользования жилым помещением собственника членами его семьи не зависит от воли собственника и может прекращаться только по основаниям, определенным федеральным законодательством. Без таких оснований собственник не может требовать выселения проживающих с ним членов его семьи.
Право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 статьи 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
До внесения изменений в статью 292 ГК РФ, ранее действовавшая редакция которой закрепляла возможность сохранения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника при переходе права собственности на него, некоторые ученые пришли к выводу, что право членов семьи собственника жилого помещения является вещным.
По выражению Е.А. Суханова рассматриваемое право «как бы обременяет недвижимость, в принципе следуя ее правовой судьбе, что сближает ее с вещными пра-
3 Текст абзаца 2 статьи 53 ЖК РСФСР 1983 года подлежал применению к отношениям с участием членов семьи собственника жилого помещения в силу отсылки содержавшейся в абзаце 2 ст. 127 ЖК РСФСР
вами».4 Такую позицию занимают Скловский К.И., Михеева Л.Ю.5 и другие ученые.
Михеева Л.Ю. отмечает, что новая редакция статьи 292 ГК РФ не изменила природы этих прав. То обстоятельство, что эти права отныне не следуют за вещью, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные.6
В литературе высказывается мнение, что права членов семьи собственника жилого помещения на жилое помещение можно отнести к правам сервитутного типа. Право пожизненно обитать в чужом доме или в его части было известно еще римскому праву. Называлось оно ИаЬгїайо и относилось к личным сервитутам. Основанием установления вещного права по пользованию жилым помещением являлось отнесение к членам семьи собственника. В случае прекращения семейных отношений между ними данное основание утрачивает свою силу.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК РФ).
В то же время в абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ не предусматривается возможность установления соглашением сторон иного порядка ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
По мнению М.Ю. Тихомирова, на практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих аргументах. С одной стороны, жилищное право — это институт гражданского права. Следовательно, нормы Кодекса должны соответствовать ГК РФ. С другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести комментируемые правила ГК РФ и Кодекса в соответствии друг с другом.7
Право членов семьи собственника на жилое помещение может прекратиться по основаниям, предусмотренным соглашением, заключенным с собственником; в связи со смертью члена семьи собственника жилого помещения; перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу (в порядке наследования, купли-продажи и т.п.); прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Доказательственное значение может иметь соглашение, которому придана письменная форма. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым поме-
4 Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.. 1995. С. 262
6 Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. Жилищное право. 2005 г. №7. С. 24
7 Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005. С. 85
щением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Продолжительность указанного срока в каждом конкретном случае решается судом. Вопрос о возможности продления этого срока законом не урегулирован. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию (п.4 ст. 31 ЖК РФ).
Н.К. Толчеев пишет, что было бы логично и справедливо к этой категории лиц отнести не только тех, кто реально получает алименты от собственника жилого помещения, но и тех, кто имеет на это право.8
Следует обратить внимание на то, что положение части 4 ст. 31 ЖК РФ отличается от содержания ранее действовавшего жилищного и гражданского законодательства, в частности ст. 127 ЖК РСФСФ 1983 г., ст. 292 ГК РФ, которые предусматривали сохранение права пользования жилым помещением собственника и после прекращения семейных отношений. Соответственно, возникает вопрос о действии нормы 31 ЖК РФ во времени: могут ли по основаниям, предусмотренным названной нормой, прекращены права на жилое помещение лиц, которые были вселены собственником в качестве членов его семьи до введения в действие нового ЖК РФ, но утратили статус членов семьи собственника: 1) до 1 марта 2005 года; 2) после указанной даты? Верховный Суд РФ указал, что нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применимы к отношениям, возникшим после введения в действие ЖК РФ, т.е. выселению подлежат и бывшие члены семьи, утратившие названный статус до 1 марта 2005 года.9 В литературе позиция Верховного Суда РФ критикуется. Отмечается, что последующие изменения законодательства не должны лишать граждан гарантированного Конституцией РФ права на жилище, которое уже ими было приобретено как вещное и бессрочное, обеспеченное правом следования. Положения ст. 31 ЖК РФ можно применять только к отношениям, сложившимся между собственниками и членами их семей, вселенными в занимаемые собственником жилые помещения после введения ЖК РФ в действие. В случае возникновения спора можно ожидать вынесения решения о конституционности рассматриваемой нормы ст. 31 ЖК РФ Конституционным Судом РФ.10
Специальное правило установлено для бывших членов семьи приватизированного жилого помещения. Согласно ст. 18 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.
Верховный Суд РФ в ответах на вопросы применения жилищного законодательства указал, что на бывших членов семьи собственника жилого помещения, отка-
8 Толчеев Н.К., Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по жилищным спорам. М., 2007. С.84
9 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. // СИС Консультант Плюс
10 Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома:
проблемы и решения. М., 2006. С.49-50.
завшихся от приватизации, не распространяется ч. 3 ст. 31 ЖК РФ и при смене собственника жилого помеще-ния.11
Право бывшего члена семьи пользоваться жилым помещением собственника следует признать самостоятельным правом, возникающим на основании судебного решения или соглашения с собственником. Содержание этого права определено в части 6 статьи 31 ЖК РФ.12
В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или на основании завещательного отказа использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить такого гражданина о необходимости устранить нарушения, а также назначить разумный срок для устранения такого нарушения. После предупреждения, собственник жилого помещения может в судебном порядке требовать выселения правонарушителей из жилого помещения (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).
Недоработкой законодателя является отсутствие аналогичной нормы, регулирующей отношения между собственником и членами его семьи, совершающими перечисленные выше правонарушения.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Право проживания в жилом помещении может возникнуть не только из факта совместного проживания собственника и членов его семьи (ст. 31 ЖК РФ), из соглашений собственника с бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ), но и из завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
11 Обзор законодательства и судебной практики за ІУ квартал 2005 г.
12 Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. Жилищное право. 2005 г. №7. С. 28
Новая редакция Ст. 30 ЖК РФ
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.
Комментарий к Статье 30 ЖК РФ
1. В статьях раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ср. со ст. ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК РФ 1983 г., ст. ст. 6, 19 Основ).
<2> Там же. С. 397.
Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).
В главе 5 речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью см. комментарий к ч. 1 ст. 1 ЖК.
Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.
2. Осуществляя правомочие по распоряжению жилым помещением, собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование гражданину или юридическому лицу по правилам ч. 2 ст. 30 Кодекса.
В связи с развитием рынка недвижимости в последние годы все большее количество квартир и других жилых помещений, находящихся в частной собственности, предоставляется собственниками во временное пользование другим лицам.
Жилые помещения могут быть объектом как возмездного, так и безвозмездного пользования. По возмездным договорам (коммерческий наем, аренда и др.) жилые помещения передаются их собственниками (либо управомоченными лицами) другим лицам во временное владение и (или) пользование на срок, установленный договором, за плату.
Существуют также ситуации, когда по этическим или иным причинам гражданин не может или не желает получать плату от лица, которому жилое помещение предоставлено во временное пользование, например, в силу наличия родственных, дружеских и иных личных отношений. Юридические лица также вправе предоставлять принадлежащие им жилые помещения в пользование бесплатно, для проживания, например, своих сотрудников, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 690 ГК РФ.
Среди возмездных договоров, на основании которых собственники жилой недвижимости предоставляют жилые помещения во временное пользование другим лицам, помимо договоров, предусмотренных разделами III и IV Кодекса, наибольшее распространение получили договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений.
В случаях, когда жилое помещение для своих целей нанимает юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), жилое помещение может быть ему предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие «иной договор» при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким «иным договором», помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.
В соответствии с императивной нормой п. 2 статьи 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений — квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.
3 — 4. Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30 Кодекса).
<2> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием применения к собственнику мер юридической ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Другой комментарий к Ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Содержание права собственности в Гражданском кодексе РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.
Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.
Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.
Требование ч. 1 комментируемой статьи 30 ЖК России об использовании жилья по назначению содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст. 288). Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (статья 293 ГК РФ).
Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их — противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст. 17 ЖК и ст. 209 ГК РФ).
2. Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических; требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.
Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).
Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст. 293, 235 ГК РФ).
3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.
Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (см. комментарии к ст. 25 — 29), обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 — 24 ЖК РФ).
4. Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.
Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
за коммунальные услуги (см. разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями).
Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
5. Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.
Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21).
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.
Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае — жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл. 59).
Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст. 167, 168 УК РФ).
Приглашаем вас получить ключи от своих квартир!
Убедительная просьба для ускорения процесса оформления документации и выдачи ключей просим при себе обязательно иметь оригиналы и копии следующих документов:
либо
— паспорт (+ копии 2,3 страниц и страницы с данными о месте жительства), копия акта приема-передачи помещения, опись документов, принятых на государственную регистрацию (+ копия);
При получении ключей по доверенности помимо основного перечня документов нужно иметь:
— оригинал (+ копия) нотариально удостоверенной доверенности с соответствующими полномочиями;
— копия паспорта собственника квартиры (2, 3 страницы + страница с данными о месте жительства).
На выдачу ключей должны подойти все совершеннолетние собственники приобретенного помещения.
Выдача ключей будет осуществляться с 24 декабря 2019г. по адресу: г. Тюмень, ул. Павла Шарова, д. 7 корпус 2 офис 5 по следующему графику:
рабочие дни: понедельник – пятница с 10:00 до 17:00 (перерыв с 13:00 до 14:00)
выходные дни – суббота, воскресенье
С 28 декабря 2019г . выдача ключей продолжится в дополнительном офисе ООО УК «Дуэт» по адресу ул.Федюнинского 62, корпус 1.
Для удобства собственников выдача ключей будет производиться, в том числе по предварительной записи. Записаться можно по телефону 49-65-65 доб.109.
Обращаем Ваше внимание, что выдача ключей управляющей компанией будет производиться только при получении от ОАО «ТДСК» подтверждения о полной оплате за помещение.
Телефоны для справок:
(3452) 49-65-65 — ООО «Управляющая компания «Дуэт»
(3452) 27-69-68, 27-69-52 – ОАО «ТДСК»
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 декабря 2016 года г. Москва Хорошевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Асауленко Д.В., при секретаре Гончаренко Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7862/2016 по иску ГБУ «Жилищник района Хорошево-Мневники» к Орехову В А об обязании привести жилое помещение в надлежащее санитарное состояние, обеспечить очистку квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Истец ГБУ г.Москвы «Жилищник района Хорошево-Мневники» обратился в суд с иском к ответчику об обязании привести жилое помещение в надлежащее санитарное состояние, обеспечить очистку квартиры, расположенной по адресу: адрес В обоснование заявленных требований истец указал, что является управляющей компанией вышеуказанного многоквартирного дома, нанимателем по договору социального найма кв.* в котором является ответчик. В результате комиссионного обследования силами истца было выявлено захламление мест общего пользования на *этаже по адресу: адрес. Также было установлено, что кв.* полностью захламлена предметами, вероятно принесенными с места сбора – старой мебелью, старыми дверьми, кухонной утварью, картонными коробками, старыми газетами и журналами, грязными мешками и т.п. 12.08, 15.09 и 11.10.2016 года было организованно комиссионное обследование с участием жителей кв.№№, в результате которого было установлено, что кв.*находится в неудовлетворительном санитарном состоянии. На предложенную ответчику уборку квартиры с применением дезинфицирующих средств, истцом был получен отказ.
Направленные ответчику истцом 01.08, 01.09 и 12.10.2016 года предписания самостоятельно провести уборку и санитарную обработку квартиры, были оставлены без удовлетворения. Истец просит суд обязать ответчика привести жилое помещение, квартиру, расположенную по адресу адрес , в надлежащее санитарное состояние, обеспечить очистку квартиры и взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлине в размере 6 000 руб.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования и просил удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил,
дело рассмотреть в свое отсутствие не просил.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным
рассмотреть
дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца и исследовав письменные материалы дела,
суд приходит к следующему.
На основании ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01
Задать вопрос юристу онлайн бесплатно
02
Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)
03
Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут
Смотреть все судебные практики о Другие жилищные споры
В силу ст. 68 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
В соответствии с ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
П.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 обязывает осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно- технического и иного оборудования.
На основании п.п.13, 16 указанных выше Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно- строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Судом установлено, что ГБУ «Жилищник района Хорошево-Мневники» управляющей компанией по управлению многоквартирным домом по адресу по адресу: адрес Согласно выписки из домовой книги и финансового лицевого счета на квартиру, расположенную по адресу: адрес, ответчик Орехов В.М. является нанимателем квартиры по договору социального найма.
Дата комиссиями ГБУ «Жилищник района Хорошево-Мневники» были составлены акты, в соответствии с которыми при проверке адрес, было визуально установлено, что практически вся площадь квартиры полностью захламлена предметами, вероятно принесенными с места сбора – старой мебелью, старыми дверьми, кухонной утварью, картонными коробками, старыми газетами и журналами, грязными мешками, тряпками, старой обувью. Доступ в квартиру фио. предоставить комиссии отказался.
Направленные ответчику истцом 01.08, 01.09 и 12.10.2016 года предписания самостоятельно провести уборку и санитарную обработку квартиры, были оставлены без удовлетворения.
Как пояснил суду представитель истца, комиссия не смогла попасть в квартиру ответчика, вывод о захламлении квартиры сделан на основании визуального осмотра помещения через приоткрытую в квартиру дверь и сведений, представленных соседями фио. Кроме того, фио. захламлены места общего пользования – площадка перед клапаном мусоропровода на * этаже адрес В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Разрешая требование истца об обязании ответчика привести жилое помещение, квартиру, расположенную по адресу: адрес, в надлежащее санитарное состояние, обеспечить очистку квартиры, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку истцом не представлено суду допустимых доказательств комиссионного обследования квартиры ответчика и установления фактов ее захламления. Выводы истца сделаны на основании визуального осмотра квартиры через приоткрытую в квартиру дверь (согласно актов) и сведений, представленных соседями ответчика.
Сведений о комиссионном обследования квартиры ответчика и обращении к ответчику с требованиями обеспечения доступа в квартиру ответчика для обследования ее санитарного состояния и захламления посторонними предметами, суду не представлено, как не представлено суду доказательств обоснованности выводов истца о ненадлежащем санитраном состоянии ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований ГБУ «Жилищник района Хорошево- Мневники» к Орехову В А об обязании привести жилое помещение в надлежащее санитарное состояние, обеспечить очистку квартиры, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Хорошевский районный суд г. Москвы.
Судья Д.В. Асауленко.
Конституцией Российской Федерации предусмотрено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
При этом Жилищным кодексом Российской Федерации определено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями. Приведенные нормы свидетельствуют о том, что пользование жилым помещением, осуществляемое гражданином, не должно нарушать прав и законных интересов других граждан, в частности соседей.
Ответственность за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время установлена в ст. 3.1 Закона Кировской области от 04.12.2007 №200-30 «Об административной ответственности в Кировской области» (далее – Закон). В соответствии с данной нормой громкая речь, крики, пение, свист, использование звуковоспроизводящих устройств, автосигнализации (при неоднократном срабатывании), осуществление хозяйственных и иных работ (кроме аварийных работ), эксплуатация механизмов в жилых и нежилых помещениях, во дворах домов, на улицах, создающих шум и препятствующих полноценному отдыху граждан в период с 22 до 6 часов, влекут предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 рублей до 3-х тысяч рублей.
Статьей 3.12 Закона предусмотрена ответственность за бытовое дебоширство – совершение в жилом помещении действий, нарушающих спокойствие граждан, выражающих явное неуважение к окружающим, в том числе к члену (членам) семьи, сопровождающихся оскорбительным поведением и (или) нецензурной бранью. Указанные нарушения влекут предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 300 рублей до 3-х тысяч рублей.
Кроме того, российским законодательством предусмотрен и ряд других мер для защиты прав жителей многоквартирного дома от недобросовестных соседей. Так, в соответствии со ст. 293 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить его о необходимости устранить данные нарушения. Если эти указания не будут выполнены, орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику полученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.