адвокат Ярошевич Наталья Андреевна,
26 Июля 2018 Телефон:+37529 889 88 55, 8(0152)625806, 625805
Согласно действующему законодательству выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений допускается не только с предоставлением другого жилого помещения, но и без его предоставления.
В данной статье мы рассмотрим случаи выселения из жилых помещений по требованию собственника жилого помещения членов, бывших членов семьи собственника и других граждан без предоставления другого жилого помещения.
Первый случай касается нарушителей правил пользования жилыми помещениями. В силу п. 1 ст. 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, могут быть выселены из этого жилого помещения по требованию его собственника без предоставления другого жилого помещения в случае, если в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, или за иные нарушения требований настоящего Кодекса, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения.
Второй случай регулируется п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь, согласно которому бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Другими словами, если между сторонами спорного правоотношения заключен Брачный договор или письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, в котором содержится положение о том, что бывшие члены семьи собственника или другие граждане сохраняют права владения и пользования жилым помещением (как на определенный срок, так и бессрочно), то в данном случае бывшие члены семьи собственника или другие граждане выселению по п. 2 ст. ст. 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь не подлежат.
При этом необходимо знать, кто относится к членам и бывшим членам семьи собственника жилого помещения. В соответствии с п. 62 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь к членам семьи собственника относятся:
— супруг (супруга), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), и родители, усыновители (удочерители);
— родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, проживающие совместно с собственником жилого помещения и ведущие с ним общее хозяйство;
— иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником жилого помещения, ведущие с ним общее хозяйство и заключившие письменное соглашение о признании членом семьи;
— иные граждане, не менее пяти лет проживающие совместно с собственником жилого помещения, ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи.
К бывшим членам семьи собственника жилого помещения согласно п. 3 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь относятся граждане, утратившие статус члена семьи собственника жилого помещения, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающие проживать в жилом помещении собственника жилого помещения.
1. Совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, могут быть выселены из этого жилого помещения по требованию его собственника по основаниям, предусмотренным абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 настоящего Кодекса, без предоставления другого жилого помещения.
2. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
3. Совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
4. Члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, а также члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи, не подлежат выселению из жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 настоящего Кодекса.
5. При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого помещения члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и проживающие совместно с ним, по требованию собственника жилого помещения на период проведения капитального ремонта или реконструкции этого жилого помещения подлежат выселению в другое жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
6. На выселение по требованию собственника жилого помещения в другое жилое помещение совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, с их несовершеннолетними, признанными находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
С того момента, как Украина провозгласила себя независимой, а особенно после последних президентских выборов, в нашей стране популярно говорить о реформировании государственного управления, ветвей власти, отдельных отраслей права и правовой системы в целом. Среди прочих достаточно остро стоит вопрос об изменениях в жилищном праве. В Конституции Украины право человека на жилье определено как неотъемлемое, а государство обязано создавать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. На Украине этот вопрос нельзя признать решенным, и мешает его разрешению устаревшая законодательная база. Напомним, что действующий Жилищный кодекс Украины (ЖК) был принят еще в 1983 году.
Проект ЖК был разработан Кабинетом Министров Украины и внесен на рассмотрение Верховного Совета еще в конце 2003 года, однако, новый кодекс до сих пор еще не принят. С того времени проект претерпел несколько редакций, благодаря чему был значительно улучшен, и год тому назад парламент принял его за основу и поручил Комитету Верховного Совета по вопросам строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства и связи доработать его с учетом поправок, внесенных народными депутатами. Позже Верховный Совет Украины, рассматривая уже доработанный проект во втором чтении, не принял законопроект, отправив его на повторное второе чтение.
Принятие нового ЖК имеет большое значение как для населения, так и для государства, поскольку он должен стать главным законодательным актом, регулирующим правоотношения физических и юридических лиц, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в жилищной сфере. Но у каждой медали есть оборотная сторона. Стоит ли принимать новый кодекс, пока не будут более детально проработаны и оценены все его положения, а также пока он не будет согласован с другими законодательными актами?
Несмотря на то что проект еще даже не прошел второе чтение, ключевые его положения уже можно проанализировать.
Согласование с действующим законодательством
Прежде всего важно, чтобы новый кодекс был согласован с другими уже действующими кодексами и законами. Так, часть жилищных правоотношений также регулируется Гражданским кодексом (ГК) Украины относительно права собственности, пользования, приватизации жилья, его аренды (найма), а также ответственности за нарушение жилищного законодательства, и Семейным — касательно совместного проживания и пользования жильем членами семьи.
Проект указывает, что ЖК регулирует отношения в связи с возникновением, реализацией и прекращением права собственности на жилье, хотя на самом деле в нем эти вопросы рассмотрены поверхностно. При этом ГК более детализированно рассматривает основания для всех правоотношений в этой сфере, их субъекты и объекты. Например, в проекте ЖК как объекты права собственности определены жилые дома, квартиры, части жилых домов или квартир, другие помещения, предназначенные и приспособленные для проживания в них. В ГК же четко указано, что жильем физического лица может быть жилой дом, усадьба, квартира или другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания. Поэтому при определении такого объекта права собственности, как «часть жилого дома или квартиры», следует обязательно связать его с признаком приспособленности к проживанию в нем. Такая часть квартиры или одноквартирного дома, как отдельная комната, будет являться приспособленной для проживания только в случае, если ее собственник будет иметь право совместной собственности на помещения общего пользования.
Кроме того, эти важные законодательные акты по-разному регулируют сделки по обмену жильем. Нормы ЖК должны иметь регулятивную силу только в случае, если обменивается жилье из социального, коммунального или государственного фонда, а при обмене приватизированного или частного жилья действуют нормы исключительно частного, то есть гражданского права, а именно: положения статей 715 и 716 ГК.
Также существует разногласие между проектом ЖК и Семейным кодексом (СК). ЖК устанавливает, что члены семьи равны в праве пользования жильем или условия пользования оговариваются соглашением между ними. В статье 59 СК четко указано, что тот из супругов, кто является собственником имущества, определяет режим владения и пользования им с учетом интересов семьи, и в первую очередь детей.
Еще одно замечание. Проект ЖК даже частично не инкорпорирует законы, регулирующие жилищные правоотношения. Напротив, он имеет ряд бланкетных норм, отсылающих не только к действующим законам, но и к таким, которые только предполагается принять.
Право на жилье
Как уже упоминалось выше, проект ЖК объектами права собственности на жилье обозначил жилые дома, квартиры, части этих домов и квартир, а также другие помещения, приспособленные для проживания в них, в то время, когда в действующем кодексе такое право не предусмотрено вовсе. В нынешнем ЖК только определяется, какое жилье может находиться в составе государственного, общественного, частного фондов или в фонде жилищно-строительных кооперативов.
В проекте ЖК, кроме того, определяются и субъекты права собственности на жилье. Ими являются граждане, юридические лица, государство и территориальные общины сел, поселков, городов в лице соответствующего органа местного самоуправления. Несмотря на явный прогресс жилищного законодательства, определять такую категорию собственников, как «граждане», нецелесообразно, поскольку иностранцы и лица без гражданства также имеют право приобретать в собственность жилье. В данном случае понятие «граждане» — пережиток прошлого, который в тексте нового ЖК следовало бы заменить на «физические лица».
В то же время кодекс не определяет круг участников жилищных правоотношений и их компетенцию. Например, в проекте не указаны такие участники, как бюро технической инвентаризации, водоканалы, тепло- и энергохозяйства, другие предприятия, предоставляющие коммунальные услуги, санитарная и пожарная службы и др. Об их роли можно догадаться, только проанализировав весь текст законопроекта, а ведь они являются непосредственными участниками различных жилищных правоотношений.
Следует отметить, что право граждан на жилье в проекте сформулировано более полно. Так, граждане имеют право, в соответствии со своими потребностями и возможностями, построить, приобрести право собственности на жилье на основаниях, не запрещенных законом, или арендовать жилье в установленном законодательством порядке. Вместе с тем определено право граждан Украины на бесплатное получение жилья из государственного или коммунального жилищного фонда, а также на получение одноразового государственного кредита на льготных условиях для строительства или приобретения жилья, за исключением жилья социального назначения.
Чтобы построить жилье, физическим и юридическим лицам надо подать соответствующее заявление органу местного самоуправления и получить разрешение на строительство. Но в проекте не упоминается о необходимости подачи вместе с этим заявлением проекта строительства. Заявления граждан о получении разрешения на строительство должны быть рассмотрены в течение одного месяца, а заявления юридических лиц — двух месяцев. Кстати, порядок предоставления кредитов на жилье, согласно проекту ЖК, определяется законодательством, но соответствующего специального закона на Украине не существует.
Примечательно то, что приватизация жилья, которая, согласно нормам действующего ЖК, проводится бесплатно, с принятием нового кодекса, возможно, будет проводиться за плату. Решение о форме приватизации уполномочен принимать местный совет относительно жилья из фонда общего предназначения, построенного за счет средств местного бюджета. Вводить такую норму следует обдуманно, поскольку это может повлечь за собой злоупотребления со стороны местных советов. Поскольку бесплатно передавать то, что можно продать, вряд ли найдется много желающих, то определенные категории населения попросту будут лишены права на безоплатную приватизацию жилья.
Заметим, что приватизация жилья из общего фонда, построенного на государственные средства, и с принятием нового кодекса будет проводиться согласно Закону Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Этот Закон предусматривает бесплатную приватизацию жилья в пределах установленных норм и продажу площади, превышающей норму. Также проект ЖК предоставляет возможность вернуть ранее приватизированное жилье, если оно не обременено обязательствами и если есть согласие на то членов семьи. Гражданин, вернувший ранее им приватизированное жилье, будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию. До этого ни порядок, ни сама возможность добровольного отказа от приватизации гражданами законодательством не предусматривались.
Прекращение права на жилье
Право собственника жилья является незыблемым и гарантируется Конституцией. Поэтому он может распоряжаться собственным жильем на свое усмотрение, способом, не запрещенным законодательством. Лишение права собственности не допускается, кроме прямо предусмотренных законодательством случаев. Данные правоотношения являются предметом регулирования не жилищного права, а скорее гражданского, хозяйственного или уголовного. Важно другое: проект придает большое значение причинам и порядку прекращения права нанимателей на владение или пользование жильем. Им, как и действующим ЖК, предусматриваются причины, по которым гражданин может быть лишен этого права:
— исключение из жилищно-строительного кооператива, если жилье не было выкуплено членом ЖСК ранее. При этом в случае выкупа квартиры член жилищного кооператива становится его собственником и выход из кооператива не лишает его права собственности на жилье;
— переселение в другое жилье в связи с аварийным состоянием дома, его снесением или переведением в нежилой фонд;
— прекращение договора найма жилого помещения.
Договор найма, в свою очередь, может быть прекращен в случаях окончания срока договора, расторжения договора по согласию сторон или в судебном порядке, приватизации или выкупа жилья нанимателем, а также в случае смерти, признания умершим или без вести пропавшим в судебном порядке одинокого нанимателя.
Отличием проекта ЖК от действующего кодекса является то, что в нем более подробно рассматриваются аспекты выселения и переселения нанимателей из жилого помещения.
При реализации инвестиционных проектов по реконструкции районов жилой застройки, предусмотренной генеральным планом соответствующего населенного пункта, должны быть выполнены следующие условия переселения нанимателей и собственников жилых помещений:
— решение органа местного самоуправления о проведении реконструкции должно быть опубликовано в средствах массовой информации на протяжении одного месяца со дня его принятия, но не позднее чем за год до начала реализации проекта;
— все владельцы и наниматели должны быть письменно уведомлены об изъятии жилья для реализации инвестиционного проекта;
— владельцу жилья при его согласии должно быть предоставлено другое обустроенное жилье. К нему также может быть применен принудительный выкуп жилья по мотивам общественной необходимости.
Нанимателям, переселяемым из таких домов, должно быть предоставлено другое обустроенное жилье в пределах этого же населенного пункта, с площадью не меньшей, чем занимаемая ранее.
При этом возникает логичный вопрос: не будут ли нарушены права переселенных граждан? Например, проживавшие в центре города, пусть даже в полуразвалившемся доме, в дальнейшем хоть и будут жить в лучших условиях, но уже на окраине. Возможно, следовало бы справедливости ради предусмотреть, что площадь взамен должна предоставляться переселенным нанимателям не «в пределах этого же населенного пункта», а «в пределах реконструируемого района» или что переселение в другие районы проводится только добровольно или с компенсацией. Также стоит отметить, что в проекте ЖК при характеристике предоставляемого взамен жилья употребляется термин «обустроенное» вместо «благоустроенное». Это более приемлемое определение, поскольку благоустроенность жилья — это относительная категория, и ее определить достаточно сложно. Также непонятно, какое именно «благоустроенное» жилье переселяемый имеет право требовать у государства.
В проекте приведены достаточно подробные основания для принудительного выселения нанимателя из занимаемого им жилья как с предоставлением другого взамен, так и без такового. Такое выселение может быть осуществлено только на основании решения суда, в котором и указывается, предоставляется ли выселенному другое жилье и какое.
Общим основанием для выселения является систематическое разрушение или порча элементов дома или объектов общего пользования, использование жилья не по назначению, создание для других жителей таких условий, при которых невозможно проживание, и если меры предупреждения не дали результатов. При таких обстоятельствах домовладелец имеет право подать иск о досрочном расторжении договора найма.
Для отдельных категорий жилья проектом ЖК предусмотрены особые причины выселения. Например, основанием для выселения из жилья, переданного в ипотеку, является обращение взыскания на предмет ипотеки, то есть на жилье; для выселения из общежитий — прекращение трудовых отношений с предприятиями, учреждениями, организациями или окончание учебы в учебном заведении, предоставлявшими это жилое помещение; из служебного — прекращение трудовых, служебных или других отношений с владельцем жилья, если таковые были основанием для предоставления временной жилплощади.
Социальное жилье
Все жилые помещения, согласно проекту ЖК, можно разделить на следующие группы в зависимости от категорий граждан, имеющих право на владение и пользование ими: фонд общего назначения, частный фонд, фонд специального назначения и социальный жилищный фонд.
Жилье из государственного и коммунального жилищного фонда предоставляется гражданам по решению владельца или уполномоченного им органа. Прежде всего получить такое жилье смогут граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а далее — согласно очереди на получение жилья.
Жильем из частного фонда собственники могут распоряжаться по своему усмотрению, в пределах действующего законодательства, если это не будет нарушать прав других граждан. Рынок жилья частного фонда не регулируется государством, а лишь установленными нормами частного права.
Жилищный фонд специального предназначения используется для проживания в нем отдельных категорий граждан, предусмотренных проектом ЖК. К этому фонду, в частности, относятся служебное жилье, общежития, дома и квартиры маневренного жилищного фонда (предназначенного для временного проживания граждан на время проведения ремонта или реконструкции), учреждения социального обслуживания (дома-интернаты, пансионаты для инвалидов, престарелых и др.), детские дома семейного типа, жилье для временного проживания и т.д.
Самые жаркие дебаты вызвало введение такого института, как фонд социального назначения. Если парламент примет это нововведение, то государство будет обязано ежегодно в бюджете определять сумму средств, которые оно планирует вложить в строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной защите государства. В жилые помещения из этого фонда смогут вселяться граждане Украины, которые нуждаются в социальной защите государства и состоят на учете как имеющие право на получение социального жилья бесплатно, но только на определенный срок. На такой учет берутся граждане, для которых социальное жилье является единственным местом проживания или их среднемесячный суммарный доход за последние шесть месяцев в расчете на одного человека меньше прожиточного минимума. Решение о предоставлении жилья из социального жилищного фонда и о взятии нуждающихся в нем граждан на учет принимает орган местного самоуправления.
Основаниями для отказа в принятии на учет нуждающихся в социальном жилье могут быть: непредоставление необходимых документов, подача их с исправлениями, подача документов с заведомо неправдивой информацией или не дающих права взятия на учет. Причинами для снятия с учета являются заявление гражданина; прекращение обстоятельств, дающих право на социальное жилье; выезд на постоянное место проживания в другую местность; получение кредита на строительство либо приобретение жилья или земельного участка для строительства; обнаружение в поданных документах сведений, не соответствующих действительности; а также изменение других обстоятельств, дающих право на социальное жилье.
Согласно проекту ЖК, договор найма социального жилья заключается в письменной форме между собственником жилья и нанимателем.
Принятие норм относительно социального жилья повлечет необходимость разработки ряда законопроектов об обеспечении прав социально незащищенной части населения в период до принятия ЖК и при дальнейшем применении его норм. Также необходимо создать единый порядок пересмотра существующих очередей нуждающихся в улучшении жилищных условий и формирования очередей на получение жилья общего и социального фондов. Эти вопросы частично урегулированы последним разделом проекта ЖК «Заключительные и переходные положения», которым предусматривается упорядочение очереди на получение жилья. Для этого органами местного самоуправления должны быть созданы специальные временные комиссии.
Полномочия органов власти
Регулированию полномочий государственных органов в сфере жилищных правоотношений в проекте ЖК отведено ровно две статьи. И это при том, что председатель профильного Комитета Верховного Совета Валерий Пустовойтенко, представляя проект ЖК в парламенте, заявил, что им предполагается повысить уровень ответственности органов исполнительной власти касательно обеспечения граждан жильем.
В последней же редакции проекта отображены только полномочия органов местного самоуправления и КМУ. Полномочия последнего состоят в том, что «Кабинет Министров Украины обеспечивает реализацию определенных Верховным Советом Украины основных направлений государственной политики, согласно Конституции, в пределах законов». Хотя именно постановлениями КМУ регулируется основной объем жилищных правоотношений. Думается, что этим значительно урезается компетенция правительства. Примечателен и тот факт, что в проекте ЖК не определены полномочия самого Верховного Совета. Поэтому может возникнуть ситуация, при которой парламент будет решать вопросы, не входящие в его компетенцию, а правительство будет обязано их исполнять.
Кроме того, в проекте остался нерешенным вопрос о полномочиях таких центральных органов исполнительной власти, как Государственный комитет Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и Государственный комитет строительства и архитектуры.
Следует отметить, что в ныне действующем ЖК компетенция органов исполнительной власти прописана более детально. И разработчикам проекта нового кодекса следовало бы учесть некоторые положения действующего с корректировками, вносимыми реальным состоянием дел с жильем в стране.
В проекте нового ЖК достаточно полно и конкретно определены полномочия органов местного самоуправления. К их компетенции, в частности, будут относиться вопросы о строительстве и управлении жильем коммунального и социального фонда, предоставлении жилья из этих фондов населению, а также установление размера платы за жилищно-коммунальные услуги. Также они обязаны вести учет граждан, которым необходимо улучшить жилищные условия, мониторинг их доходов и контроль использования жилья социального и коммунального, и исполнять некоторые другие функции.
Принять новый кодекс необходимо, ведь нормы ныне действующего ЖК не исполняются в силу того, что многие из них — пережиток прошлого. Сегодня изменился субъект власти, ответственный за строительство и управление жильем. Если ранее этот вопрос решался на государственном уровне, путем строительства жилья государственными предприятиями для работников, то сегодня — это прерогатива местных государственных администраций и органов самоуправления. Но местные советы и советы всех уровней, не исключая Верховный Совет Украины, ныне не планируют средств для строительства жилья для льготных категорий населения и тем более для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. С принятием нового ЖК на местные советы будет возложено обязательство нести ответственность за предоставление жилья тем, кто стоит в очереди. Именно это и отличает проект нового ЖК от действующего: он обязывает государство заниматься предоставлением жилья бесплатно социально незащищенным категориям граждан. Кроме того, проектом определяется такая функция государства, как планирование, в позитивном смысле — без должного планирования в этой сфере будет невозможно решить социальные проблемы населения, связанные с жильем.
В данной статье был рассмотрен только проект ЖК, его новеллы еще не вступили в силу. Сказать же последнее слово по этому вопросу предстоит Верховному Совету Украины. Поскорей бы, а то так хочется жить по-новому…
Жилищные правоотношения в Республике Беларусь, как известно, регулируются Жилищным кодексом 1999 года. Однако менее чем через месяц – 2 марта 2013 года – вступит в силу новый Жилищный кодекс с поправками и дополнениями.
О том, что представляет новый документ, и какие изменения коснутся сферы жилищных отношений, нам рассказала заместитель председателя суда по гражданским судам Валентина Александровна ЗАГОРОВСКАЯ.
– Валентина Александровна, что собой представляет новый Жилищный кодекс?
– Жилищный кодекс состоит из 6 разделов, 32 глав и 225 статей. Особо отмечу, что в этом документе систематизированы законодательные акты в сфере жилищных отношений. Новый Жилищный кодекс станет сводом всех нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения. Этим и объясняется увеличение его объема – в новой редакции кодекса 225 статей, тогда как в ныне действующем документе только 128.
– Как влияет острота жилищной проблемы на значение и место жилищных споров в судах?
– Жилищные споры, безусловно, относятся к одной из наиболее значимых категорий дел в судах с учетом актуальности самой проблемы и количества поступающих на рассмотрение дел. Достаточно сказать, что в минувшем году судом Мозырского района рассмотрено с вынесением решения 2 897 гражданских дел, из них более 170 дел, связанных с жилыми помещениями и правами на них. К наиболее многочисленным и проблемным можно отнести дела, в частности, о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения, о признании утратившими право пользования жилым помещением, о признании права пользования, права собственности на жилые помещения, о недействительности сделок с жилыми помещениями. Уже само наименование исков свидетельствует о социальной значимости разрешаемых в судах дел о жилье, их актуальности для граждан.
– Какие наиболее существенные изменения имеются в новом Жилищном кодексе, касающиеся внесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги?
– В главе 6 нового Кодекса закреплена структура платы за жилищно- коммунальные услуги и за пользование жилым помещением. В частности, организация, предоставляющая услуги, обязана указывать в «жировке», направляемой нанимателям или собственникам не позднее 15 числа, тарифы на оказание жилищно-коммунальных услуг и за пользование жилым помещением, а также объемы и денежные суммы оказанных жилищно-коммунальных услуг. Граждане должны их оплатить до 25 числа. Оговаривается также и то, что отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением. К основным ЖКУ отнесены: техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), теплоснабжение, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов).
При этом организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, вменяется в обязанность указание в платежных документах тарифов, объемов и перечня оказанных жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному дому.
– Расскажите об ответственности нанимателей, собственников и членов их семей?
– Хотелось бы напомнить, что, как и ранее, совершеннолетние дееспособные члены семьи, а также бывшие, как собственники жилья, в том числе частного, так и наниматели жилого помещения государственного жилищного фонда, а также члена организации застройщиков, несут солидарную ответственность по задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги с даты вселения в жилое помещение, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Этот пункт остался прежним. Это означает, что с проживающих вместе с нанимателем или собственником жилья могут в судебном порядке взыскивать задолженность.
– Какие меры но новому Кодексу могут применяться к соседям, которые дебоширят, недобросовестно себя ведут, нарушают Правила проживания в многоквартирном доме?
– Сегодня выселить из квартиры сложно даже асоциальных жильцов, которые месяцами игнорируют жировки, превращают жилье в притон и откровенно отравляют жизнь соседям. В новом же Кодексе прописано, что при наступлении определенных обстоятельств (собственник делает невозможным для других проживание в жилом доме, допускает его разрушение, в течение более шести месяцев подряд не вносит плату за жилищно-коммунальные услуги) предусматривается возможность отчуждения жилого помещения частного жилищного фонда и переселение бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи в другое жилое помещение.
В этом случае местный исполком вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника к отчуждению данного жилого помещения. Если в течение года после вступления в силу решения суда жилое помещение не будет отчуждено, оно по решению суда подлежит принудительной продаже с публичных торгов. После принудительной продажи жилого помещения местным исполкомом бывшему собственнику передается в собственность другое жилое помещение, менее занимаемого ранее и, возможно, в другом населенном пункте. Из вырученных от продажи жилого помещения денежных средств погашается задолженность по жилищно-коммунальным платежам, оплачивается стоимость приобретенного другого жилого помещения, остаток денег выплачивается гражданину.
– Насколько существенно изменилось жилищное законодательство в отношении собственников жилых помещений, действительно ли они получили право выселять членов своих семей? Какие перспективы у членов (бывших членов) семьи собственника с принятием нового Жилищного кодекса?
– Действующим законодательством установлено, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие с ним, вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником и требовать устранения нарушений своих прав по пользованию жилым помещением от любого лица, в том числе и от самого собственника. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользования им, если дали согласие на отчуждение жилого помещения с сохранением за ними такого права. В действующем ЖК определено также, что собственник вправе выселить из жилого помещения совершеннолетних членов своей семьи, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве собственности на это жилое помещение, в другое жилое помещение, принадлежащее на праве собственности самому собственнику или члену его семьи.
Новый Жилищный кодекс, в частности, в п. 2 ст. 95 предусматривает, что бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Необходимо иметь в виду, что с учетом положений п. 5 ст. 221 ЖК по указанным выше основаниям (как и предусмотренным в абзаце 4 п. 1 ст. 85 ЖК) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, которым право владения и пользования жилым помещением предоставлено до вступления в силу настоящего Кодекса, могут быть выселены из жилого помещения только по истечении одного года с даты вступления Кодекса в силу.
В Кодексе закреплен ряд норм, имеющих важное значение для дальнейшего совершенствования жилищных отношений. В частности, в нем расширяются правомочия собственников по владению и пользованию принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями. Так, предоставление права владения и пользования жилым помещением супругу (супруге), родителям и детям будет осуществляться собственником самостоятельно без необходимости предварительного получения чьего-либо согласия, иным родственникам и свойственникам – с письменного согласия членов, бывших членов семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение.
– Что изменилось в вопросах предоставления права пользования жилым помещением?
– Одна из наиболее значимых статей Кодекса касается письменного соглашения о признании членом семьи. Как следует из положений ст. 24 ЖК устанавливается обязанность регистрации заключаемых между собственниками, нанимателями, поднанимателями жилых помещений, гражданами, являющимися членами организаций застройщиков, и членами, бывшими членами их семей в случаях, определенных Жилищным кодексом, письменных соглашений о признании членом семьи и о порядке пользования жилым помещением, а также дополнительных соглашений к ним в местных исполнительных и распорядительных органах, что будет способствовать урегулированию возникающих между сторонами конфликтных ситуаций по вопросам владения и пользования жилыми помещениями.
Следует особо подчеркнуть, что расширен и конкретно определен перечень лиц, которым наниматель вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением (ст. 56). Установлено также, что гражданину, с которым не заключено письменное соглашение о признании членом семьи, наниматель может предоставить жилое помещение по договору поднайма, а также в безвозмездное владение и пользование, но с соблюдением порядка, установленного соответственно ст. 66 и ст. 69 Кодекса, и только с письменного согласия, предусмотренного п. 1 и п. 2 ст. 56.
– Одна из наиболее сложных и многочисленных категорий дел в судах – это выселение граждан из жилых помещений. Какие наиболее существенные изменения, касающиеся вопросов выселения, содержит новый Кодекс?
– В новой редакции изложены положения ст. 71 действующего Жилищного кодекса о выселении в случае уклонения от внесения платы за пользование жилым помещением. Как следует из п. 1 ст. 86 нового ЖК, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие с ним члены его семьи, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и за пользование жилым помещением, могут быть выселены в судебном порядке не только в жилое помещение менее занимаемого, но и (или) уступающее ему по своим потребительским качествам, в том числе за пределы данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на учет. Выселение по указанным основаниям нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается, если задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением не погашена в полном объеме (п. 1 ст. 86 ЖК). Таким образом, если по действующему жилищному законодательству из занимаемых жилых помещений могут быть выселены только наниматели государственного жилищного фонда, имеющие задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в течение 6 месяцев, или по иным основаниям, то в новой редакции Жилищного кодекса предусмотрено выселение с предоставлением другого жилого помещения граждан, имеющих задолженность за жилищно-коммунальные услуги в течение 3-х месяцев. При этом другое жилое помещение может быть предоставлено не только в том населенном пункте, где проживает семья, но и в любом другом населенном пункте республики. Это говорит о том, что недобросовестных жильцов можно выселить из города, куда-нибудь в деревню. При этом законодательством защищены семьи, в которых проживают несовершеннолетние дети. Эти семьи могут быть выселены только с согласия органов опеки и попечительства.
По основаниям, указанным в абзаце 4 п. 1 ст. 85 ЖК, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения также участники долевой собственности, в том числе совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения при прекращении права долевой собственности в случае, если их доля незначительна, не может быть реально выделена и они не имеют существенного интереса в использовании жилого помещения. При этом выселение бывших участников долевой собственности производится после выплаты им рыночной стоимости доли в жилом помещении, определяемой в соответствии с законодательством (п. 2 ст. 85 ЖК).
Нельзя не обратить внимание и на тот факт, что законодательно закреплена судебная практика по во-просам утраты права пользования жилым помещением. В частности, в ст. 57 ЖК предусмотрена возможность признания членов семьи нанимателя утратившими право владения и пользования жилым помещением в случае их выезда на место жительства в другое жилое помещение (это же правило действует, в частности, и в отношении членов семьи собственника жилого помещения, члена организации застройщиков).
Могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, самоуправно его занявшие; граждане, не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилье (т. е. только зарегистрированные по этому адресу).
Из общежитий, служебных жилых помещений без предоставления другого жилья выселяются вместе с членами семьи граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, которой принадлежит занимавшееся ими жилье.
– Как решены в новом Жилищном кодексе вопросы защиты жилищных прав несовершеннолетних детей? Есть ли сегодня проблемы при рассмотрении таких дел в судах?
– Основное то, что в новом ЖК сохранены положения законодательства, направленные на обеспечение проживания несовершеннолетних детей в семье и защиту их жилищных прав. Это, прежде всего, нормы, позволяющие нанимателю, собственнику, члену организации застройщиков и членам их семей вселять своих несовершеннолетних детей в жилые помещения по своему месту жительства без согласия других лиц. Особое внимание следует обратить на нормы, устанавливающие особенности признания отдельных категорий несовершеннолетних нуждающимися в улучшении жилищных условий и обеспечения их жилыми помещениями.
Сохранен прежний порядок отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, – только с письменного согласия органов опеки и попечительства. На защиту интересов детей направлены и положения нового ЖК, в которых определена возможность заключения договоров найма жилых помещений с несовершеннолетними детьми, условия и порядок их заключения. В част-ности, от имени несовершеннолетних такие договоры могут заключать их законные представители. В главе 25 ЖК с достаточной полнотой урегулированы жилищные отношения отдельных категорий несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Проблемными для судов всегда были дела, связанные с выселением семей с несовершеннолетними детьми или самих детей. Следует отметить, что судебная практика и сегодня идет по тому пути, что жилищные споры, например, об утрате права пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения и о выселении семей с несовершеннолетними детьми, рассматриваются судами с обязательным привлечением органов опеки и попечительства и с учетом их заключения по существу спора. Но вот в новом ЖК прямо предусмотрено, что семьи, в которых есть проживающие в жилом помещении или имеющие право пользования им несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении или нуждающиеся в государственной защите, могут быть выселены из жилого помещения только с согласия органов опеки и попечительства.
Сергей БОРОВИК