Срок давности по недвижимому имуществу

Содержание

Минэкономразвития подготовило изменения в Гражданский кодекс РФ в части приобретательной давности.

22 августа 2019

Минэкономразвития подготовило изменения в Гражданский кодекс РФ в части приобретательной давности.

Чтобы лучше разобраться с предлагаемыми нововведениями в ст. 234 ГК (там еще в ст. 274 предлагается внести изменения, но о них сейчас не буду говорить), решил для начала посмотреть, какая редакция этой статьи предлагается по итогам изменений.

Итак, берем действующий текст ст.234:

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Применяем к нему законопроект, текст которого приведен в статье на сайте Legal Report и получаем следующее:

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, , открыто и непрерывно владеющее как своим собственным (фактическое владение) недвижимым имуществом вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной в течение пятнадцати лет (если иной срок не установлен настоящим пунктом) либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, срок приобретательной давности составляет семь лет.

4. Течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.

5. Особенности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются земельным законодательством.

6. Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.

Полужирным выделены новые положения, удаленные не показаны.

Итак, если отвлечься от проблем авторов законопроекта с русским языком и с техникой законопроектной работы (да, когда из закона что-то исключается, запятые тоже надо указывать как исключаемое, иначе получатся две запятые подряд, как это видно в первой же строке, а во вставляемых фразах нужно предусматривать запятые, иначе получится «признана ли недвижимая вещь бесхозяйной в течение пятнадцати лет или иным имуществом в течение пяти лет» – а именно так получается без запятой в нужном месте, которую авторы проекта написать забыли), а также ужасной со стилистической точки зрения и бессмысленной вставки слов в скобках (ну вот зачем это «(фактическое владение)», какой смысл оно несет?), то что мы увидим?

Исключение реквизита добросовестности для приобретательной давности

Забавно, но именно аналогичному предложению проекта реформы ГК 2012 года была посвящена моя самая первая запись на Закон.ру.

Исключение этого требования в проекте 2012 года находилось в системной связи с другим довольно спорным предложением – отменой исковой давности по вещным искам вообще. Таким образом, для виндикационного иска приобретательная давность приобретала бы функцию давности исковой, т.е. предельного временнОго ограничения требований. Да, юридическая конструкция выглядела бы совершенно иначе (получается, что истцу бы отказывали в виндикации не потому, что истек срок, а потому, что ответчик стал собственником), но, тем не менее, функционально достигалась та же цель. Для исковой же давности, очевидно, добросовестность нарушителя (субъективная добросовестность, т.е. незнание об отсутствии у него права, а именно так указывает понимать реквизит добросовестности в сегодняшней ст. 234 ГК п. 15 Постановления 10/22) значения не имеет. Наоборот, потенциальный ответчик – покуда течет исковая давность – как правило, прекрасно знает, что он нарушает право другого лица.

Примечательно, что до революции в русском праве уже имела место такая же ситуация: Свод законов гражданских не связывал приобретение права по давности владения с добросовестностью приобретателя, что – как показал И.Е. Энгельман – было обусловлено как раз генезисом давности приобретательной из исковой. Энгельман, кстати, критиковал это характеристику русского права, а проект Гражданского уложения, например, в общем допуская приобретение права недобросовестным, вдвое удлинял для него срок давности владения.

Как бы то ни было, уравнение сроков давности приобретательной и исковой необходимо, поскольку их рассогласование создает нехорошую ситуацию, когда забрать у владельца имущество нельзя за истечением исковой давности, а собственником владелец еще не стал, т.к. приобретательная еще не истекла. Если так, то собственник, чье право превратилось в nudum ius ввиду невозможности его судебной защиты, фактически побуждается к тому, чтобы забрать свою вещь насильно, покуда владелец не стал собственником по давности, что явно не может быть целью законодательного регулирования. Тут могло бы помочь несколько двусмысленное указание п. 18 Пленума 10/22 о том, что приобретательная давность после истечения исковой по п. 4 действующей редакции ст. 234 начинает течь с момента такого истечения и «не ограничено условиями п. 1 указанной статьи». Я видел мнение, что под условиями п. 1 понимается и добросовестность, и сам срок владения – т.е. по истечении исковой давности тут же следует считать истекшим и приобретательную (по-моему, Михаил Жужжалов предлагал такое прочтение), но, по-моему, оно не соответствует ни тексту п. 18 Постановления, ни – тем более – ст. 234 ГК. Я же сам, чтобы избежать такого расхождения, в своей диссертации в 2004 году предлагал указать в ст. 234, что при истечении исковой давности тут же истекает и приобретательная, т.е. предлагал решать ту же проблему, что и исключение реквизита добросовестности из условий приобретательной давности, но заходом с другой стороны.

(Кстати, отдельно: отмена исковой давности по всякой виндикации одновременно с ее ограничением приобретательной давностью могла бы решить такую – уже обозначенную в законопроектной работе – проблему, как задавнивание виндикационных исков об истребовании общего имущества МКД при том, что такое имущество не подвержено давности приобретательной. Сейчас – пока исковая давность для таких исков есть – по истечении ее что делать с таким имуществом, совершенно непонятно.)

Однако в этом проекте – увязана ли отмена реквизита добросовестности с отменой исковой давности по виндикации? Ни разу. То есть получается, что требования к добросовестности участников гражданского оборота разом снижаются безо всякого заменяющего его положительного воздействия на гражданские отношения. Грабь-воруй, владей 5-15 лет, и все будет твое. Ну молодцы.

Легализация старых приобретений

Даже в проекте изменений 2012 года основной целью отмены реквизита добросовестности, как представляется, вовсе не было допущение приобретения права на заведомо неправомерно приобретенное – нет. Гораздо большую пользу это изменение принесло бы в другой области, а именно – в области возврата в оборот старых, в первую очередь недвижимых, вещей, правоустанавливающих документов на которые не сохранилось.

Представим себе завод, который в давнем 1970-каком-нибудь году построил на своей территории склад хозяйственным способом. Стоял он у него все эти 40 лет. Никакие права не оформлялись. А теперь стало нужно его продать, заложить и т.п. Особенно если нужно это стало не кому-то, а, например, арбитражному управляющему этого завода – он-то обязан все продать. А как? Надо сначала зарегистрировтаь право. Казалось бы, регистрируй как ранее – до учреждения регистрационной системы – возникшее право. Но для этого нужно подтвердить законность создания объекта в те далекие годы, а документов об этом зачастую нет.

Тут бы и помогла давность, но пока что главным препятствием является требование субъективной добросовестности: ведь вы же знали все это время, что у вас нет надлежащего подтверждения законного создания объекта. Отмена этого реквизита приобретательной давности как раз позволила бы вернуть такие объекты в оборот (хотя Роман Бевзенко скажет, что того же можно добиться и реализацией концепции «единого объекта», но «это уже совсем другая история» (тм)).

Судя по тексту на Legal Report, авторы проекта как раз рассматривают это последствие как одну из целей своих изменений. Но, как видно из п. 1 этой заметки, попытка решать частную проблему глобальным решением может привести к тому, что, решив ее, мы столкнемся со многими новыми – гораздо более серьезными.

Преференции отдельной группе объектов (и, де-факто, субъектов)

Ну, совсем дико выглядит, конечно, установление особого сокращенного срока для линейных объектов. Вообще, надо сказать, что гражданское законодательство до последнего держалось под натиском лоббистов, требующих себе тех или иных привелегий. Исторически, пожалуй, только железнодорожники традиционно имели такие привилегии в самом законе. Намного чаще преференции отдельным группам предоставляет судебная практика (возьмем споры с АСВ, госорганами, теми же энергетиками и т.п.). Но в последнее время эти эгалитарные бастионы гражданского законодательства начали падать – возьмем, например, право банков начинать банкротство без судебного решения… Хорошо ли это? Полагаю, безусловно, нет. Гражданское право построено на началах равенства. Может ли специфика таких объектов обусловить необходимость их скорейшего возврата в оборот хотя бы через приобретение по давности? Возможно. Но… семь лет? Они серьезно? Если специфика объектов такова, что их ни в коем случае нельзя оставлять без присмотра (опасные объекты, хотя они бывают не только линейными), или они обеспечивают ресурсами большое число людей и в силу этого имеют социальную значимость, то на них надо устанавливать приобретательную давность, ну, в один месяц, например, а 7 или 15 лет здесь совершенно никакой разницы не дают. Либо – другой вариант, более разумный, наверное – создавать систему их эксплуатации до приобретения права собственности давностным владельцем. Кстати, я обещал не обращать внимания на предлагаемые этим же проектом изменения в ст. 274 ГК, но они, очевидно, как раз про это.

Итак, в этой части предлагается в очередной раз расшатывать основополагающие принципы гражданского права в угоду весьма спорным интересам отдельных лиц (потому что, хоть и написано про объекты, но вполне легко читается, что владельцами их будут как раз определенные субъекты), да еще и не достигать целей последних, при том, что имеются и другие способы их достижения.

В эту же группу, наверное, стоит отнести и предлагаемый п. 5 ст. 234, отсылающий к земельному законодательству в части давности владения земельными участками. Не удивлюсь, если в связи с ним мы вскоре обнаружим, что произойдет фактическая отмена приобретательной давности для публичных земель.

Изменение п. 4 ст. 234

Тут изменения сразу в двух направлениях:

1. Отмена отсрочки начала течения срока приобретательной давности истечением срока исковой давности.

В действующей редакции п. 4 говорится именно об этом, а если этот пункт польностью меняется, то указание на то, что приобретательная давность не течет, пока не истекла исковая, потеряется.

Необходимость этого пункта связана с разной субъектной привязкой сроков давности: исковая привязывается к знанию потерпевшего (прежнего собственника в нашем случае, очевидно) о нарушении его права, а приобретательная – к факту завладения приобретателем. Эта разница особенно важна как раз в случае с вещными правами: я могу и не знать вовсе о том, что у меня что-то украли, тем более – о том, кто украл, чтобы предъявить к нему иск. Таким образом, может так получиться, что к тому моменту, как давностный владелец провладел имуществом 5 или 15 лет, для прошлого собственника еще не прошло трех лет с тех пор, как он узнал о нарушении своего права и о том, кто является ответчиком. Значит, иск сохранился, а ответчик – уже собственник? Странно это.

Острота проблемы чуть снизилась после того, как в 2013 году появилась объективная 10-летняя исковая давность. С учетом ее, по идее, провладеть 15 лет все равно невозможно раньше, чем пройдет 10 лет с момента утраты владения прежним собственником. Но, во-первых, это начнет работать лишь с 1 сентября 2023 года, а во-вторых, судебная практика – редко, правда, – допускает иногда случаи «не течения» исковой давности и больший промежуток времени (например, если истец был недееспособен – абз. 2 п. 2 Постановления Пленума ВС №43).

Кроме того, даже с учетом объективной давности остается вопрос с рассогласованностью сроков приобретательной и исковой давности для движимых вещей. Наложение 5-летнего срока с момента приобретения и 3-летнего с того момента, как узнал, что утрачено и кто сейчас владеет, очень даже возможно.

Новая редакция предлагает устранить пункт, исключавший такое наложение. Очевидная глупость. Не было бы так, если б – как в проекте 2012 года – приобретательная давность приняла на себя функцию исковой, а последняя была бы отменена (п. 1 выше), но, как мы увидели, здесь-то ничего подобного нет.

2. Привязка начала срока не к регистрации, а к владению.

Новая редакция предлагает отсчитывать начало срока приобретательной давности на незарегистрированные объекты недвижимости с момента завладения ими. Это имеет смысл, но только для тех случаев, которые описаны выше, в п. 2 этой заметки. Но со временем, наверное, число таких случаев будет все сокращаться и сокращаться. Регистрационная система действует уже 20 лет. Хорошо, это правило будет действовать и для вновь построенных, но не зарегистрированных объектов. Но тут возникнет вопрос: а почему они не зарегистрированы? Может, потому, что при их строительстве были нарушены какие-нибудь нормы? Наше законодательство о самовольных постройках и практика его применения все ужесточаются и ужесточаются, а тут для них поблажка? Не думаю.

С другой стороны, это предложение серьезно размывает эффективность регистрационной системы. Этак у нас скоро она вообще никакого смысла иметь не будет, может, уж и распустить тогда Росреестр вовсе – будем, как в Англии прежде, проводить исследования титула вглубь времен. Юристам только работы прибавится. А вот обороту лучше, наверное, не станет.

Приобретение по давности в общую собственность

Ну, вот против предлагаемого п. 6 – единственного – существенных возражений нет. Наверное, можно только сказать, что он излишний – вроде, и так это понятно, но вполне возможно, что вовсе непонятно, так что пусть уж будет.

***
Резюмируя, можно сказать, что проект имеет слишком много недостатков – как решаемых, вроде проблем со стилистикой русской речи и техникой законодательной работы, так и гораздо более серьезных концептуальных, главная из которых в том, что он совершенно не учитывает системных связей, которые могли бы сделать предлагаемые в нем идеи разумными. Но чтобы эти системные связи восстановить, нужно изменить намного больше в разд. II ГК РФ, а именно – провести-таки подзаброшенную реформу вещного права.

Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, на сайте Zakon.ru

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

коммерческое право, недвижимость

К сожалению, из вопроса не ясны все обстоятельства выделения проверяемого земельного участка. Основания его выделения имеют значение для правовой оценки правомерности действий администрации муниципального района. Являлось ли выделение интересующего участка возмездным или основывалось на каком-либо положении закона, предоставляющем заявителю какую-либо льготу на бесплатное выделение ему участка, – в каждом из вариантов могут быть совершенно различные правовые последствия.

Что касается описанной ситуации, то прежде всего следует выяснить, являлась ли гражданка Р. осведомленной о ее участии в сделке с районной администрацией и о последующем отчуждении выделенного ей участка, выдавала ли доверенность гражданину С. Если указанная гражданка не подписывала никаких договоров с районной администрацией и/или не выдавала доверенностей на совершение таких сделок, то выделение ей участка является неправомерным, о чем администрация узнает лишь в момент, когда ей станет известно об отсутствии волеизъявления гражданки Р. (например, после проверки подлинности подписей данной гражданки на юридически значимых документах: заявлениях о выделе участка, договорах, актах приема-передачи земельного участка и т.п.)

При таких обстоятельствах нормативно-распорядительные акты администрации могут быть отменены, а договоры, якобы подписанные гражданкой Р., не считаются заключенными в силу несоблюдения письменной формы договора (п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ), предусмотренной для двусторонних сделок такого рода (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161 ГК РФ), а соответственно, не порождают никаких юридических последствий. Более того, согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Статья 550 ГК РФ прямо устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, право собственности на участок, зарегистрированное на подставное лицо, даже не ведающее об этом, не считается возникшим. Такое лицо неуправомочено передавать имущество третьим лицам, в том числе через своих представителей по доверенности. То есть дальнейшее отчуждение земельного участка лицом, которое было не вправе им распоряжаться, дает основание для истребования собственником (т.е. администрацией) данного земельного участка у добросовестного приобретателя в порядке ст. 301, 302 ГК РФ, что не требует признания цепочки сделок недействительными. Более того, такой способ защиты права, как признание сделок недействительными или применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 167, 168 ГК РФ), в аналогичных случаях Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23.04.2003 №6-П признал ненадлежащим, отдавая приоритет вышеуказанному способу защиты права в форме истребования имущества из чужого незаконного владения.

Согласно норме ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1); если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2).

Что касается сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ), то следует отметить, что по общим правилам ГК РФ он начинает свое течение с момента, когда лицу, чье право нарушено, стало известно о таком нарушении (п. 1 ст. 200 ГК РФ), и составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), но не может превышать 10 лет со дня нарушения (п. 2 ст. 196 ГК). Соответственно, о нарушении права администрация узнает не раньше, чем выявится факт выделения или продажи земельного участка лицу, которое не было осведомлено об этом и не подписывало никаких документов (подставное лицо) либо не имело для такого выделения предусмотренных законом оснований. Таким образом, вопрос о возврате имущества в муниципальную казну возникнет неизбежно. В случае выбора администрацией надлежащего способа защиты права срок для такой защиты не будет пропущен.

При выборе способов защиты. таких как применение последствий недействительности ничтожной сделки или признание такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ), срок исковой давности составляет три года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). То есть, вероятнее всего, данный срок истек, если спорная сделка с администрацией имела место в 2006 году. По оспоримым сделкам срок давности составляет один год со дня, когда истцу стало известно об основаниях признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Но оба этих способа защиты, как уже указывалось, не являются надлежащими.

Если же гражданка Р. была осведомлена о действиях, которые совершаются от ее имени доверенным лицом как при выделении ей участка, так и при его отчуждении, осознавала характер таких действий, не возражала, а, возможно, участвовала в данной схеме использования ее права на получение участка, например, за вознаграждение, то доказать неправомерность совершенных действий и сделок с имуществом, выбывшем из муниципальной казны при отсутствии превышения полномочий главы муниципального района или уполномоченных замов, т.е., по существу, по воле администрации, и при отсутствии других нарушений при выделе, вернуть имущество будет значительно сложнее. Какими бы корыстными соображениями ни пользовался гражданин С., уговаривая льготные категории граждан получить положенный им участок и продать его впоследствии, данных мотивов будет недостаточно для признания администрацией собственных действий неправомерными, а заключенных сделок недействительными. Формально такие заявители, добившиеся выдела им участков в силу каких-либо правомерных оснований, не будучи специально ограниченными в праве на распоряжение полученными в собственность участками, не были тем самым ограничены в правах собственника, предусмотренных законом (ст. 209 ГК РФ), а следовательно, могли свободно их отчуждать в пользу третьих лиц.

Однако дать оценку правомерности оснований выделения участка гражданке Р. из контекста вопроса не представляется возможным. Не всякие нарушения при выделе участка, за исключением вышеуказанных, могут отразиться на правах его последующих добросовестных приобретателей. Также не всякие нарушения, допущенные администрацией, можно рассматривать как неочевидные для ее руководства, а лишь те, которые повлекли введение администрации в заблуждение. Например, в администрацию были представлены заведомо недостоверные сведения о наличии каких-либо льгот у заявителя (поддельные документы об инвалидности, стаже работы, месте жительства и т.п.), дающие основания на выделение участка для садоводства или огородничества на безвозмездной основе или в ином приоритетном порядке и т.д. В таком случае срок для защиты права (исковая давность) для администрации начнется со дня, когда ее сотрудникам стало известно о недостоверности представленной информации.

При отсутствии заблуждения факт неправомерного отчуждения муниципальной недвижимости, в том числе выделение земельного участка, совершенное в силу неумышленной ошибки, некомпетентности либо умышленных действий отдельных сотрудников (неустановленных лиц), не считается не очевидным для администрации, поэтому сроки давности следует исчислять со дня совершения соответствующего факта.

Также согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. То же относится и к таким публично-правовым образованиям, как администрации муниципальных районов, которые в силу возложенных на них функций должны строго придерживаться принципа законности в своей деятельности и обеспечить должный контроль в вопросах распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому их заявления о недействительности сделок, заключенных много лет назад, на основании фактов, выявленных по прошествии значительного времени, следует рассматривать как ненадлежащее исполнение ими своих функций, повлекшее введение в заблуждение последующих приобретателей бывшего муниципальным имущества, не подозревающих наличие каких-либо правонарушений при его отчуждении из муниципальной собственности, т.е. как недобросовестное поведение в смысле указанной нормы закона.

Только оценивая все вышеуказанные обстоятельства в совокупности, можно оценить имеющиеся риски оспаривания прав на приобретаемый земельный участок.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с пошаговой инструкцией по регистрации земельного участка.

Право собственности на недвижимое имущество,

возникающее в силу приобретательной давности

Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

Подавляющее большинство из нас владеет квартирой, домом, гаражом, садовым домиком, земельным участком. Кто-то для себя дом построил, кто-то приобрел недвижимость у бывшего собственника по договорам купли-продажи, дарения, мены или другим сделкам, а кто-то получил недвижимое имущество в наследство, в каждом случае право владения этой недвижимостью принадлежит нам как законным собственникам.

Но в то же время некоторые граждане или организации многие годы владеют и пользуются недвижимым имуществом, однако не имеют на него право собственности.

Такие владельцы согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют возможность приобрести право собственности в силу приобретательной давности.

Лицо – гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Однако необходимо наличие одновременно следующих условий.

Во-первых, владение недвижимым имуществом должно осуществляться непрерывно в течение 15 лет. Владелец может присоединить ко времени своего владения имуществом и то время, в течение которого им владел тот, чьим правопреемником он является (например, время владения этим имуществом наследодателем).

Если же имущество имеет собственника, то срок приобретательной давности начинается по окончании срока исковой давности, в течение которого собственник мог истребовать свое имущество из чужого владения.

Во-вторых, гражданин или юридическое лицо в течение всего срока владения должны поддерживать имущество в надлежащем состоянии, исполнять обязанности, связанные с использованием, обслуживанием и содержанием имущества, например, обязанности по уплате коммунальных платежей, страхования имущества и т.д.

Однако следует учитывать, что владение имуществом по договору аренды, договору безвозмездного пользования и другим договорам не позволит признать за владельцем права собственности в силу приобретательной давности.

В-третьих, признание права собственности на имущество за давностным владельцем возможно только при добросовестном владении имуществом, т.е. владение не должно возникать в результате незаконных действий либо приобретатель не должен был знать о том, что, приобретая имущество, действовал незаконно. Так, например, самовольное вселение в квартиру не дает этому лицу впоследствии возможности приобрести на нее права собственности в порядке приобретательной давности.

Кроме того, владелец не должен скрывать факт владения имуществом от окружающих, в том числе от собственника, то есть владение имуществом должно быть открытым.

Гражданин, либо юридическое лицо, полагающие, что стали собственником имущества в силу приобретательной давности, могут обратиться в суд с иском о признании права собственности или, если прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен быть ему известен, с заявителем об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекаются органы местного самоуправления.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Давностному владельцу необходимо знать, что обязанность доказывания оснований для приобретения права собственности в судебном процессе будет возложена на него.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном Законом порядке.

В силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество у лица, приобретшего его в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации.

Если суд подтвердит обоснованность требований давностного владельца, то владелец недвижимого имущества может обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности на этот объект.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на имущество, так же как и судебный акт об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным является документом – основанием для проведения государственной регистрации права собственности владельца на недвижимое имущество. Кроме заявления о государственной регистрации права собственности и правоустанавливающего документа, необходимо также представить документ, подтверждающий оплату заявителем государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности. В соответствии с п. 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Необходимо отметить, что распорядиться имуществом (продать, подарить, передать в наследство и т.п.) владелец сможет только после регистрации его права собственности в установленном законодательством порядке.

Государственная регистрация права собственности в силу приобретательной давности может быть проведена в случае принятия в регистрирующем органе этого имущества на учет в качестве бесхозяйного. В данном случае бесхозяйный объект снимается с учета одновременно с регистрацией права собственности на него.

Следует признать, что из-за длительности необходимого срока владения и зачастую сложности доказывания оснований приобретения права собственности в таком порядке довольно редки.

Однако это установленное законодательством право позволяет давностному владельцу устранить неопределенность в вопросе принадлежности недвижимого имущества, а также вовлечь имущество в гражданский оборот и, следовательно, более эффективно его использовать.

Начальник Рыбинского отдела Управления Росреестра по Ярославской области В.А. Аршинникова

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Проблемы хоз. субъектов — деятельность, создание, ликвидация, долги » Каков срок исковой давности по оспоримой сделке, в случае, когда участник сделки узнал либо должен был узнать о совершении сделки

Вопрос:

Каков срок исковой давности по оспоримой сделке, в случае, когда участник сделки узнал либо должен был узнать о совершении сделки?

Ответ:

В соответствии со ст.181 Гражданского Кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

ст. 181, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) {КонсультантПлюс}

К требованиям о признании недействительной оспоримой сделки не применяются общие правила, установленные статьей 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок давности по указанным искам следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к иску о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, право на предъявление которого возникло до 1 января 1995 года, применяется не годичный срок исковой давности, а срок исковой давности, установленный для соответствующих исков ранее действовавшим законодательством.

{Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» {КонсультантПлюс}}

Позиция ВАС РФ:

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 6286/13 по делу N А40-17159/12-13-154 {КонсультантПлюс}

Требование: О признании недействительным договора купли-продажи векселей.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорный договор является для общества крупной сделкой, однако он не был одобрен единственным акционером.

Решение: Дело передано на новое рассмотрение, так как вывод суда об истечении срока исковой давности является ошибочным, поскольку истцу о спорном договоре и наличии оснований для признания его недействительным стало известно после смены единоличного исполнительного органа общества.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, июль 2015 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).