Ремонт межпанельных швов в многоквартирном доме
Вопрос:
В многоквартирном доме находящемся на обслуживании управляющей компании в квартире произведено обследование межпанельных швов и установлено, что необходимо произвести ремонт межпанельных швов. Денежных средств собранных на текущий ремонт многоквартирного дома уже нет, потрачены на благоустройство дворовой территории, имеются денежные средства на капитальном ремонте, но председатель дома против, чтобы часть денежных средств, собранных собственниками на капитальный ремонт, были потрачены на ремонт межпанельных швов в квартире, которая принадлежит жильцу на праве собственности. Как быть управляющей компании, ремонт необходимо произвести, иначе будет иск к управляющей компании. Взять денежные средства с капитального ремонта и провести ремонт межпанельных швов без согласования с председателем МКД — проблемы будут с жилищной инспекцией и прокуратурой. Подскажите, какие документы необходимо подготовить и действия управляющей компании?
Ответ:
Управляющая организация обязана провести капитальный ремонт, используя собственные денежные средства, если средства, полученные в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения, недостаточны. При этом собранные с собственников помещений денежные средства на капитальный ремонт и должны, в первую очередь, расходоваться на ремонт межпанельных швов.
Обоснование:
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание предусмотренных Законом N 185-ФЗ работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Различия понятий капитального и текущего ремонтов многоквартирного дома даются в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Законом N 185-ФЗ, утвержденных Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013:
Текущий ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.
Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте.
Основываясь на данных определениях, ремонт межпанельных швов многоквартирного дома является капитальным, а не текущим ремонтом.
Данный вывод подтверждает и судебная практика (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 N 33-12825/2014, Определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-5946).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
На основании части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Пунктами 2 и 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
— перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Исходя из изложенного, все собственники помещений в многоквартирном доме должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, в частности, включающую оплату расходов на капитальный ремонт, к которому относится и ремонт межпанельных швов.
В рассматриваемой ситуации управляющая организация должна исполнять обязанности, возложенные на нее договором управления, и проводить капитальный ремонт.
Плату за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация должна взимать в том размере, какой закреплен в договоре.
При этом отметим, что деятельность управляющей организации является предпринимательской, т.е. осуществляемой на свой риск (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).
Таким образом, управляющая организация обязана провести капитальный ремонт, используя собственные денежные средства, если средства, полученные в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения, недостаточны. При этом собранные с собственников помещений денежные средства на капитальный ремонт и должны, в первую очередь, расходоваться на ремонт межпанельных швов.
Отметим, что здесь по аналогии может быть применена позиция, изложенная в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2013 N 33-1862/2013, в том смысле, что не имеет значения, принято ли собственниками решение о проведении капитального ремонта межпанельных швов, или нет.
Довод о том, что поскольку решения о проведении капитального ремонта крыши и межпанельных швов общее собрание членов ТСЖ не принимало, следовательно, не было оснований для утверждения расходов по указанным статьям, суд посчитал необоснованным.
Учитывая, что возложение обязанности по внесению платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на гражданина как на собственника доли в жилом помещении в многоквартирном доме прямо предусмотрено действующим законодательством, принимая во внимание, что данная плата вносится независимо от проведения или не проведения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд пришел к выводу об обоснованности в признании незаконным начисления ТСЖ гражданину указанных платежей.
Отопление чердака жилого многоквартирного дома или частного коттеджа решает ряд задач:
- увеличение полезной площади дома;
- повышение энергоэффективности объекта;
- защита кровли от промерзания зимой и отсыревания, когда тает снег;
- увеличение срока службы крыши.
СНиП 41-01-2003 задает жесткие стандарты системам чердачного отопления. Например, для многоквартирных домов не допускается проведения на чердаке трубопроводов, если в проекте сразу не предусмотрено теплой мансарды. Поэтому при переоборудовании чердака выбирают варианты местного отопления: установку воздушного оборудования или электрических радиаторов.
Температура на чердаке коттеджа осенью-зимой, в начале весны устанавливается в зависимости от специфики использования помещения. Если это жилая комната, оптимальная температура — 22º — 25º С. Также отопление должно быть:
- безопасным;
- экономически целесообразным;
- надежным.
Какие современные системы отопления на чердаке соответствуют этим требованиям?
Правильное отопление чердака
Существуют следующие системы отопления чердаков:
- Водяные.
- Воздушные.
- Электрические.
- Солнечные.
Каждая из них имеет особенности проектирования и монтажа. Водяное отопление подключается к централизованной системе, если на чердаке не проведен трубопровод, его проектирование и врезка влечет временные и финансовые затраты. Домовладельцы отдают предпочтение местному отоплению, например, электрическому. Яркий пример — «теплые полы».
Под напольное покрытие чердака прокладывается греющий кабель, его подключают к общей электросети. Регулируют температуру датчики и контроллеры. Они автоматически включают «теплый пол» и отключают его, когда устанавливается заданная температура. При кажущемся удобстве системы, она не лишена недостатков: сложное проектирование, дорогостоящее исполнение, необходимость полностью перестилать полы. К тому же электричество остается дорогостоящим энергоносителем: в отопительный сезон счета от энергосбытовых компаний будут большими.
Воздушное отопление чердака – экономичный вариант. Не требуется подготовки проекта для установки оборудования, из первоначальных затрат – только расходы на приобретение приборов. Устройства нагревают воздух и разгоняют его по чердачному помещению, стены и пол разогреваются, устанавливается комфортная температура. Но при отключении прибора чердак так же быстро остывает, устройства должны работать постоянно. Если при этом они расходуют электричество – то затраты на отопление чердака вырастают.
Поэтому для многих правильным отоплением чердака становится солнечное отопление.
Солнечное отопление на чердаке: эффективно и недорого
Одним из вариантов местного чердачного отопления является отопление, созданное при помощи оборудования на солнечной энергии. На чердаке устанавливается один или несколько коллекторов требуемой мощности, подбираемой в зависимости от площади помещения и его геометрии. Приборы не подключаются к электросети, за счет чего отопление чердака не зависит от внешних источников энергии.
Солнечное отопление на чердаке примечательно благодаря:
- Минимальным затратам на введение в эксплуатацию: не требуется предварительных дорогостоящих расчетов, составления проектов.
- Простому монтажу.
- Возможности создания эффективного отопления для помещений различной площади.
- Экономической целесообразности: оборудование работает на бесплатной восполняемой энергии.