Конституция РФ устанавливает следующие гарантии права частной собственности: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35) (Конституция Статья 35).
Гражданский кодекс РФ также закрепляет принцип неприкосновенности собственности и предусматривает исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 235 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 235 принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
— обращение взыскания на имущество по обязательствам;
— отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
— отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
— выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;
— реквизиция;
— конфискация;
— отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252 Гражданский кодекс Статья 252 , пунктом 2 статьи 272 Гражданский кодекс Статья 272 , статьями 282 Гражданский кодекс Статья 282, 285 Гражданский кодекс Статья 285 , 293 Гражданский кодекс Статья 293 ГК РФ.
На практике нередки случаи, когда при строительстве автодороги, реконструкции микрорайона, проведении трубопровода и т. д. недвижимое имущество, расположенное на соответствующем земельном участке, попадает под снос, а собственники и иные правообладатели этого имущества в принудительном порядке лишаются своего имущества.
Порядок изъятия имущества в пользу государства
Предметом настоящей статьи является выявление законного порядка принудительного изъятия недвижимого имущества у собственников, а также гарантии прав собственников в случае такого изъятия. При этом необходимо отметить, что в рассматриваемых случаях изъятие происходит не вследствие ненадлежащего поведения собственника (иного правообладателя), а, напротив, обусловлено лишь государственными или общественными интересами (подпункт 3 пункта 2 статьи 235 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 235).
Как отмечалось выше, основания изъятия имущества против воли собственника, перечисленные в пункте 2 статьи 235 ГК РФ, являются исчерпывающими. Следовательно, недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено, в порядке статьи 239 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 239 . Земельный кодекс (далее — ЗК РФ) в статье 44 (Земельный кодекс Статья 44) также устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка для государственных нужд или муниципальных нужд. Причем в статье 55 ЗК РФ (Земельный кодекс Статья 55) содержится отсылочная норма о том, что порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственн
ых или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Для собственника изымаемого земельного участка и/или объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, пункт 1 статьи 239 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 239 предусматривает следующие гарантии:
— имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством в соответствии со статьями 279—282 Гражданский кодекс Статья 279 Гражданский кодекс Статья 280 Гражданский кодекс Статья 281 Гражданский кодекс Статья 282 ГК РФ, что гарантирует право собственника на предварительное равноценное возмещение;
— государственный орган или орган местного самоуправления обязан доказать в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Несмотря на тот факт, что статьи 279—282 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 279 Гражданский кодекс Статья 280 Гражданский кодекс Статья 281 Гражданский кодекс Статья 282 устанавливают порядок выкупа земельных участков при их изъятии, такой порядок применим и к выкупу недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке. Следует обратить особое внимание на то, что этот порядок применим и в тех случаях, когда собственник недвижимого имущества не является собственником земельного участка.
Возникает вопрос — всегда ли при прекращении права собственности на недвижимое имущество в случае изъятия земельного участка необходимо судебное решение? Представляется, что обращение соответствующих органов в суд обязательно при несогласии собственника на выкуп. В том случае, если с собственником недвижимого имущества достигнуто соглашение о выкупе, последний может происходить в административном порядке. На возможность решения вопроса о выкупе в административном порядке указывает и статья 282 ГК РФ, в соответствии с которой только при несогласии собственника с решением об изъятии у него земельного участка, либо при недостижении с ним соглашения о выкупной цене или о других условиях выкупа может быть предъявлен иск о выкупе.
Неясными остаются вопросы о том, кто вправе принимать решение об изъятии земельного участка, кто вправе обращаться в суд с требованием о выкупе недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, а также кто правомочен непосредственно производить выкуп.
Ответы на эти вопросы неоднозначны, что обусловлено непоследовательностью самого законодателя. Так, согласно Конституции РФ принудительное отчуждение имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, может быть произведено только для государственных нужд.
В то же время в статье 239 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 239 установлена возможность изъятия земельного участка, а следовательно, и недвижимого имущества на нем как для государственных, так и для муниципальных нужд, что находит свое подтверждение и в пункте 1 статьи 279 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 279 — земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Тем не менее само решение об изъятии правомочны принимать в соответствии с пунктом 2 статьи 279 ГК РФ только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ.
Итак, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решения об изъятии принимаются федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Существует мнение, что изъятие земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд противоречит Конституции РФ. Органы местного самоуправления не обладают правом на принудительное изъятие земельных участков и отчуждение недвижимости на нем. Муниципальное образование может для собственных нужд выкупить земельный участок, принадлежащий на праве собственности гражданину или юридическому лицу, только при условии их согласия на выкуп. Тем не менее абзац второй пункта 1 статьи 239 ГК РФ предусматривает право органа местного самоуправления обращаться в суд с требованием об изъятии земельного участка и доказывать невозможность использования земельного участка без прекращения права собственности на недвижимое имущество на нем. Налицо явное противоречие — в соответствии с ГК РФ решения о выкупе орган местного самоуправления не принимает (пункт 2 статьи 279), а право на подачу иска об изъятии недвижимого имущества имеет.
Высказывается предположение, что в случае обращения в суд органа местного самоуправления с требованием об изъятии недвижимого имущества суды в удовлетворении подобных исковых требований должны отказать.
В целях разрешения указанного противоречия в случае необходимости изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд представляется возможным обращение органа местного самоуправления в орган государственной власти субъекта РФ с требованием о соответствующем изъятии и обращении в суд.
Условия и порядок выкупа недвижимости
Порядок выкупа земельного участка, а также недвижимого имущества на нем для государственных и муниципальных нужд установлен в статьях 279—281 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 279 Гражданский кодекс Статья 280 Гражданский кодекс Статья 281.
Решение об изъятии земельного участка в зависимости от того, для чьих нужд он изымается, принимается федеральными органами исполнительной власти — при изъятии участка для нужд Российской Федерации, и органами исполнительной власти субъектов РФ — при изъятии для нужд этого субъекта или муниципального образования.
Собственник земельного участка не позднее чем за год до предполагаемого изъятия должен быть уведомлен об этом в письменном виде. В обязательном уведомлении об изъятии видится дополнительная гарантия прав собственника — участок не может быть изъят без воли собственника в течение одного года с момента получения им такого уведомления. В этот период собственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и/или недвижимости. В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о признании решения недействительным в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс Статья 197) (главой 25 ГПК РФ (Гражданский процессуальный кодекс Статья 254)), как не соответствующего закону и нарушающего его права и законные интересы.
Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. В соответствии с Законом РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.04) права на земельные участки подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Органом, осуществляющим регистрацию прав на земельные участки, является Федеральная регистрационная служба в лице ее территориальных органов. Однако указанный Федеральный закон не устанавливает правил регистрации подобных решений. Представляется, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит регистрации в ЕГРП в качестве ограничения (обременения) земельного участка. Перечень ограничений(обременений) недвижимого имущества в данном законе является о
ткрытым. Ограничение (обременение) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). По своей же сути решение об изъятии земельного участка и является своего рода стесняющим правообладателя обстоятельством, то есть обременением.
Тем не менее существенным препятствием, ставящим под угрозу правомерность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является то обстоятельство, что право на земельный участок возникло до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и не зарегистрировано по установленным в нем правилам. В этом случае государственная регистрация решения об изъятии земельного участка невозможна до соответствующего оформления прав на этот участок. Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка. Выкупная цена земельного участка в соответствии со статьей 281 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 281 складывается из двух составляющих: (1) рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; и (2) убытки, причиненные собственнику земельного участка, включая тот ущерб, который он несет в связи с досрочным
прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. Рыночная стоимость земельного участка и объектов недвижимости на нем, подлежащих изъятию, определяется в соответствии с Законом РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» .
Возмещение убытков при выкупе изъятого имущества
Спорным является вопрос о выплате выкупной цены собственнику земельного участка и/или недвижимого имущества на этом участке в связи с его изъятием. В соответствии с пунктом 1 статьи 281 ГК РФ соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. В то же время ЗК РФ в пункте 3 статьи 57 (Земельный кодекс Статья 57) допускает возможность возмещения убытков как соответствующими бюджетами, так и лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.
Налицо противоречие: следуя положениям ЗК РФ, одну из составляющих выкупной цены (убытки) допускается выплачивать лицам, отличным от органов государственной власти и местного самоуправления, в то время как ГК РФ обязывает включать в соглашение обязательство соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления по выплате выкупной цены, а значит, и убытков. Гражданский кодекс предусматривает применение правил о порядке выкупа для лиц, обладающих земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования (статья 282 ГК РФ) Гражданский кодекс Статья 282, по аналогии с собственниками — на основании статей 279—281 ГК РФ Гражданский кодекс Статья 279 Гражданский кодекс Статья 280 Гражданский кодекс Статья 281. Тем не менее Кодексом прямо не установлены право выкупа земельного участка у арендатора земельного участка и, соответственно, возмещение убытков арендатору, вызванных изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанный пробел восполняется Земельным кодексом, в ст
атьях 46, 57, 63 которого предусмотрены гарантии прав, в том числе и арендаторов земельных участков, при изъятии последних для государственных или муниципальных нужд. Это положение тем более важно, что именно арендатор земельного участка может являться собственником недвижимого имущества на этом участке. На практике зачастую происходит таким образом, что подлежащий изъятию земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а орган государственной власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую «забывает» включить в решение положение об изъятии участка у арендатора, принимая решения лишь об изъятии недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует закону и подлежит отмене.
Правомерность перехода права собственности на имущество
Гражданским кодексом установлено, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя только с момента такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае складывается ситуация, при которой земельный участок и/или объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом осуществляются лицом, в пользу которого имущество изъято.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена, казалось бы, четкая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество:
1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и о прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.
2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка.
3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).
4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке.
5. Государственная регистрация прав на земельный участок и/или
недвижимое имущество на этом земельном участке осуществляется
лицом, в пользу которого происходило изъятие.
Однако в этой схеме прослеживается ряд несоответствий: противоречие земельного и гражданского законодательств относительно выплат собственнику (правообладателю) убытков; неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка и т. д. Наличие таких несоответствий ставит под вопрос как правомерность изъятия земельного участка и недвижимого имущества на нем, так и гарантии собственника на равноценное возмещение стоимости изъятого имущества.
Кроме того, существенным нарушением прав собственников и правообладателей недвижимого имущества, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, является нечеткое соблюдение государственными органами и органами местного самоуправления порядка изъятия, как, например, при несоблюдении требования о государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.
По мнению редакционного совета, автор исследует весьма актуальные и интересные правовые вопросы. Однако изъятие имущества для государственных и общественных нужд представляет собой сложную юридическую конструкцию, каждый элемент которой трудно поддается однозначному толкованию. В частности, представляется слишком категоричным мнение автора о том, что не соответствует закону и подлежит отмене решение об изъятии недвижимого имущества на арендуемом земельном участке. Поскольку арендные отношения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, подлежащий изъятию, строятся на договорной основе, наряду с вопросом об изъятии недвижимого имущества, должен быть решен вопрос о прекращении правоотношений сторон по аренде земельного участка в установленном законом и договором порядке. Приглашаем заинтересованных авторов к дискуссии по затронутым в статье Е. Ю. Журбиной вопросам.
Е. Ю. Журбина, юрист юридической компании Legas, Москва
ОТЧУЖДЕНИЕ – философская категория, а также понятие, используемое в социологии, психологии, праве. В юриспруденции отчуждение означает юридический акт передачи прав собственности на что-либо от одного лица другому. В психологии отчуждение – состояние эмоционально-психологической отстраненности, чуждости по отношению к кому-либо или чему-либо, в том числе к самому себе, а в английском и французском языках термин alienation означает также сумасшествие. В социологии понятие «отчуждение» используется как общетеоретическое, близкое социально-философскому содержанию категории «отчуждение».
В философии категория «отчуждение» выражает такую объективацию качеств, результатов деятельности и отношений человека, которая противостоит ему как превосходящая сила и превращает его из субъекта в объект ее воздействия. Само полагание предметности И.Г.Фихте обозначил как своего рода отчуждение. В философии Г.В.Ф.Гегеля абсолютный дух самоотчуждает себя и лишает себя свободы, чтобы познать себя в этом инобытии, тем самым преодолеть самоотчуждение, вернуться к себе и обрести абсолютную свободу, – завершающей стадией этого процесса самопознания духа служит философия. Эту общую конструкцию Гегель иллюстрировал конкретно-историческими формами отчуждения (формализмы римского права, язык как действительность отчуждения духа и др.). Л.Фейербах усматривал сущность религии в том, что индивид отчуждает от себя свою родовую сущность и переносит ее качества на высшее существо – Бога; неотчужденное состояние человека он связывал с чувственностью, противопоставляя отчужденному миру непосредственные взаимоотношения человека с человеком, мир любви.
В социальной философии и в социологии отчуждение – это общественное отношение, социокультурная связь между субъектами, которая вышла из-под их контроля и стала самостоятельной, господствующей над ними силой. Это инобытие свободы, ее противоположность. Человек стремится преодолеть существующие формы своего отчуждения и достичь более высокого уровня свободы. При этом он нередко порождает новые формы отчуждения и попадает под их влияние.
Социально-экономическую природу отчуждения раскрыл К.Маркс. В «Экономическо-философских рукописях 1844 года» он сформировал концепцию отчужденного труда: в условиях господства частной собственности наемному рабочему не принадлежит не только результат как опредмеченный труд, но и сам процесс труда. Происходит также отчуждение человека от человека и от его родовой жизни, превращающейся из самоцели в средство. Более того, труд становится процессом самоотрицания человека, способом выключения его из жизни. Отчуждение совпадает с самоотчуждением. Позднее Маркс показал роль разделения труда и раскрыл природу товарного фетишизма как объективных оснований отчуждения. Его не покидало убеждение в возможности преодолеть, «снять» всякое отчуждение путем ликвидации частной собственности и замены ее общественной. На этой основе отчужденный труд превращается в свободную самореализацию сущностных сил человека, который становится универсально развитым и живущим в гармоничном единстве с др. людьми и с природой. Это и будет «завершенный гуманизм» как ядро коммунистического идеала.
Согласно Марксу, процесс упразднения отчуждения отнюдь не прямолинеен. Его исходный пункт составляет непосредственное отрицание частной собственности, т.е. «грубый» или «казарменный» коммунизм, который «есть только форма проявления гнусности частной собственности, желающей утвердить себя в качестве положительной общности» (Соч., т. 42, с. 116). Это грозное предупреждение впоследствии не было должным образом учтено. Исторический опыт СССР и др. стран реального или раннего социализма с лихвой подтвердил его обоснованность. Вместо провозглашенной свободы для всех трудящихся диктатура пролетариата утвердила новое, поистине тотальное отчуждение советского человека: от власти, собственности, результатов труда, правдивой информации об истории и современных событиях, личной безопасности, личной активности, рационального смысла жизни. Результатом стало самоотчуждение советского общества от развития: возникла его стагнация, она сменилась кризисом, который завершился разложением СССР.
Отчуждение сохранилось и по-своему трансформируется в каждом из 15 новых независимых государств – бывших советских республик. Результаты социологических исследований позволяют заключить, что в России 90-х гг. 20 в. происходят противоречивые процессы разложения тотального отчуждения на составные элементы. Оно перестает быть целостностью, охватывающей все стороны жизни человека. Возникли процессы реификации (возвращения человека из отчужденного состояния), более активно совершающиеся в духовной жизни россиян: в значительной мере снято отчуждение от правдивой информации, началась рационализация и либерализация структуры ценностей населения. Началось также восстановление активности индивидов как субъектов собственности и источников инициативы, их деятельность наполняется рациональным смыслом. Однако эти процессы происходят пока преимущественно в наружных слоях деятельности индивидов (феноменная реификация). В глубинных, сущностных ее слоях складывается симбиоз этих форм реификации и новых форм отчуждения, во многом криминальных и квазидемократических. Это прежде всего отчуждение индивидов от личной безопасности и результатов труда, а общества – от законного порядка. Произошла резкая экономическая и политическая дифференциация населения: появились новые тонкие слои крупных собственников и властвующей элиты, а массы населения отторгнуты от собственности, необходимой для среднего класса, и вынуждены довольствоваться лишь электоральным участием в процессах формирования некоторых органов власти. Среди людей зрелых и пожилых возрастов с устранением мифологизированных смыслов жизни распространились разочарования в прожитой жизни.
Основным остается вопрос о возможности преодоления отчуждения. Большинство философов 20 в. скептически относятся к такой возможности или же определенно дают отрицательный ответ. При этом главную задачу философии они видят в том, чтобы помочь человеку достойно жить в отчужденном мире, постоянно рождающем страх. На решение этой задачи в особенности нацелены экзистенциализм, персонализм, философская антропология. «Пора писать оправдание человека, антроподицею», – заявил Н.А.Бердяев. В любой ситуации человек имеет возможность выбора и потому несет ответственность за свои действия (Ж.-П.Сартр). He-Я противостоит человеку как глухая, неустранимая и опасная стена, и все же человек обязан заставить себя жить рядом с ней, противостоять ей и творить самого себя (А.Камю). Это относится и к существованию человека в ситуациях на грани жизни и смерти – индивида и всего человечества (перед угрозой термоядерной войны).
Если многие, затем большинство людей воспримут такую ценностную ориентацию и станут соответственно действовать, то изменится и весь общественный порядок. В различных обществах станет меньше отчуждения, больше подлинно человеческих отношений.
Литература:
1. Бердяев Н.А. О назначении человека. М., 1993;
2. Гегель Г.В.Ф. Феноменология духа. – Он же. Соч., т. 4. М., 1959;
3. Давыдов Ю.Н. Труд и свобода. М., 1962;
4. Камю А. Бунтующий человек. М., 1990;
5. Лапин Н.И. От отчуждения к свободе. – В кн.: Философское сознание: драматизм обновления. М., 1991;
6. Маркс К. Экономическо-философские рукописи 1844 года. – Маркс К., Энгельс Ф. Соч., т. 42. М., 1974;
7. Огурцов А.П. Отчуждение и человек. – В кн.: Человек, творчество, наука. М., 1967;
8. Сартр Ж.-П. Стена. – В кн.: Сартр Ж.-П. Герострат. М., 1992;
9. Фейербах Л. Сущность христианства. – Он же. Избр. филос. произв., т. 2. М., 1955;
Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.
Выделенная или идеальная?
Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. 
Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.
Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.
Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.
Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.
Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.
Преимущественное право сособственников
Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.
Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.
«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.
Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.
Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.
Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.
Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.
В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.
Малая доля
«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.
По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.
«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».
«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. 
Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».
Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты
Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.
«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.
Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».
Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.
Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.
Порядок отчуждения муниципального имущества
Согласно действующему законодательству орган местного самоуправления самостоятельно осуществляет правовое регулирование в сфере управления муниципальной собственностью: владения, пользования, распоряжения.
Порядок управления муниципальной собственностью должен быть определен уставом муниципального образования.
Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с федеральным законом и порядком, определенным нормативными правовыми актами органа местного самоуправления.
Муниципальное имущество может быть продано по договорам купли-продажи (с обязательной оценкой рыночной стоимости имущества) в следующем порядке:
1. Недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия, может быть продано только с согласия собственника — органа местного самоуправления (в порядке, установленном уставом муниципального образования или иным правовым актом). В данном случае стороной по договору купли-продажи выступает это предприятие. При этом предприятие должно быть представлено экономическое обоснование предполагаемой сделки.
2. Движимое имущество МУП может быть реализовано предприятием самостоятельно, если иное не установлено его уставом и правовыми актами органы местного самоуправления.
3.Имущество, находящееся в оперативном управлении муниципального учреждения, если оно было приобретено за счет средств от приносящей доходы разрешенной уставом деятельности, может быть отчуждено учреждением самостоятельно.
4. Имущество, закрепленное на праве оперативного управления за учреждением, и имущество, приобретенное за счет бюджетных средств, не может быть отчуждено учреждением.
Орган местного самоуправления вправе принять решение об изъятии в казну неиспользуемого учреждением имущества или используемого не по назначению, и принять решение о его продаже (приватизации) в установленном порядке.
В целях достижения социальных, благотворительных и иных целей муниципальное имущество из казны может быть отчуждено по решению органа местного самоуправления по договору безвозмездной передачи (дарения) юридическим и физическим лицам.
Недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении МУП по договору безвозмездной передачи (дарения) может быть отчуждено только по решению органа местного самоуправления.
Движимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении, по договору безвозмездной передачи (дарения) может быть муниципальным предприятием передано самостоятельно.
Учреждение вправе по договору безвозмездной передачи (дарения) отчуждать только то имущество, которое приобретено за счет средств полученных от деятельности, приносящей доходы.
Во временное пользование физическим и юридическим лицам муниципальное имущество может быть передано по договору аренды, договору безвозмездного пользования, договору доверительного управления. Решение об отчуждении по указанным договорам из казны муниципальной собственности принимается органом местного самоуправления. Стороной по договору передачи выступает орган местного самоуправления в сфере управления муниципальной собственностью и лицо, которому передается данное имущество.
Отчуждение – в психологии этот термин обозначает определенные отношения человека с окружающим миром. Эти отношения характеризуются тем, что субъект осознает все, что его окружает, как противоположное себе, причем это относится как к другим индивидам или социальным группам с их собственными нормами, установками и ценностями, так и к самому субъекту или к результатам его же деятельности. Степень осознания может варьироваться от простого ощущения несходства до враждебного отношения. Это состояние сопровождается соответствующими переживаниями: чувством обособленности, одиночества, отвержения, потери «Я»… В психологии понятие отчуждения впервые было использовано Зигмундом Фрейдом, который использовал его для объяснения патологического развития личности в чуждой и враждебной его естественной природе культуре. Феноменологически отчуждение по наблюдениям Фрейда выражалось в дереализации (невротической потере человеком чувства реальности происходящего) или в деперсонализации (утрате собственной индивидуальности). Впоследствии понятие отчуждения было расширено Эриком Фроммом. Согласно его трактовке, отчуждение индивида может иметь пять форм: отчуждение от ближнего, от работы, от потребностей, от государства, от себя. В современной социальной психологии отчуждение помимо всего прочего используется при характеристике межличностных отношений. В таком случае индивид противопоставляется другим индивидам, группе, обществу в целом, причем в процессе этого противопоставления индивид ощущает определенную степень собственной изолированности. Подобные конфликтные отношения в группе связаны с нарушением опосредствованности ценностным содержанием совместной деятельности, с утратой чувства солидарности, когда индивид в группе воспринимает остальных как чуждых и враждебных себе.