Содержание
Здравствуйте Дмитрий!
В соответствии со
ст. 218 ГК РФ. Основания приобретения права собственности
п. 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Если я правильно Вас понял, то в Вашем случае все работы производились на устной договоренности, именно поэтому нельзя обвинить Вас в нарушении условий договора и соответственно исходя из этого посягать на Ваше имущество!
Объясните Заказчику, что в Вашем случае получается, что он совершает преступление против собственности, поскольку между Вами не было составлена договора строительного подряда.
ст. 420 ГК РФ. Понятие договора
п. 1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор может быть заключен только в письменной форме!
ст. 740 ГК РФ. Договор строительного подряда
п. 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Если он не вернет принадлежащее Вам по праву собственности имущество (если Вы приобретали товар в рознице, то кассовый чек будет подтверждением права собственности на данное имущество) то Вы обратитесь в полицию, поскольку в соответствии со
ст. 160 УК РФ. Присвоение или растрата
п. 1. Присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Если же в дальнейшем он будет оспаривать ст. 160 УК РФ. Присвоение или растрата, то не забывайте что
Присвоение представляет собой обособление части имущества, вверенного виновному, изъятие и безвозмездное обращение его последним в свою пользу.
Надеюсь, что мой ответ будет для Вас полезен Дмитрий!
С уважением Иван!
Чистое мошенничество.
а. Предоплата
Если с вас начинают настоятельно требовать предоплату, любую — от 1% до 100%, это — верный признак того, что перед Вами нечестный застройщик.
Конечно же у Вас попросят наличные или перевод на карту. Безналичный платеж значительно сложнее вывести. Но даже если у Вас будет договор ипотечного кредитования риск попасть на мошенника есть.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Не вносить предоплату. Если Вы сделали предоплату, требуйте документ — чек, приходный ордер, накладную. Везде должны быть подписи и печати. Заполнены они должны быть аккуратно.
б. Махинации с документами
Иногда компании, заключающей с Вами договор, вообще может не существовать. Печати могут быть поддельными. Руководство подставным.
Также Вам могут предложить купить участок, по факту не принадлежащий продавцу.
В качестве застройщика может оказаться посредник — суб-суб-подрядчик, не имеющий ничего.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Проверьте участок на публичной кадастровой карте.
— Проверьте компанию на сайте nalog.ru.
— Попросите показать готовые дома, желательно внутри и поговорите с владельцем.
— Проверьте офис компании лично, в Яндекс.Справочнике и Google картах
— Не подписывайте договор на объекте, в кафе и прочих местах, а только в офисе компании. Берите с собой свидетелей.
Намеренное банкротство. Вывод в оффшоры.
а. Банкротство застройщика
Один из самых излюбленных способов мошенников, это — признание компании банкротом. После этого владелец, как правило, остается абсолютно «чистым». Доказать в суде мошеннические действия крайне сложно и долго.
Признаки того, что компания вот-вот обанкротится — бесконечная суета, нехватка кадров, задержки с закупом и подвозом материалов, так как Вашими деньгами будут «затыкать дыры» на других объектах. Сроки обычно срываются по всем показателям. Часто застройщик не берет трубку, избегает встреч и прямых вопросов. Ответы, как правило, уклончивые.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Будьте внимательны. Чаще общайтесь с работниками — руководителями, мастерами, бригадирами, прорабами, простыми рабочими. Если в компании надвигаются проблемы, кто-то из подчиненных проговорится. Корпоративная этика исчезает как только начинают задерживать зарплату.
— Чаще участвуйте в процессе, задавайте вопросы. Профессионалы не боятся отвечать на неудобные вопросы, к тому же в нормальных компаниях такие вопросы — обычное дело, и реакция на них спокойная.
б. Вывод компании в оффшор, перепродажа.
Вдруг Вы можете узнать, что у компании появился новый собственник, изменились реквизиты, юридический адрес. Конечно всегда это делается в тайне от заказчика. Если же до Вас дошла такая информация — бейте тревогу. Нормальная компания САМА Вас предупредит об изменениях и предложит расторгнуть договор или подписать заново.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Тоже, что при банкротстве компании.
Кражи. Воровство.
Воровство материалов
Кражи начинаются в процессе производства работ. Чаще — когда стройка уже в самом разгаре, заказчик уже успокоился и бдительность его усыплена. В подавляющем большинстве случаев этим занимаются рабочие, но иногда в этом может быть замешано и руководство компании.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Внимательно следить за всеми закупленными материалами, не стесняться пересчитывать как после закупа, так и в процессе строительства. Требуйте фото и/или видеофиксации привезенных материалов и процесса работ. Хорошо, если у компании есть видеонаблюдение на объекте.
— В случае выявления фактов воровства, незамедлительно расторгайте договор. Если кража совершена в тайне от руководства, оно всегда пойдет Вам навстречу и компенсирует утрату, а также, возможно, предложит скидку, так как репутация стоит дороже. В этом случае работники, причастные к воровству, однозначно будут уволены.
Занижение цены сметы.
а. Занижение цен в смете на работы.
Преследуя цель взять объект любой ценой, застройщик сознательно занижает цены, чтобы на фоне конкурентов общая сумма была ниже. Чтобы сделка была прибыльной, в дальнейшем Вам выставят доп. работы, или обманут на материалах, или вообще исчезнут, бросив объект. Главное для таких строителей «ввязаться в драку», а там — будь, что будет.
б. Занижение количества (объёмов, площадей) в смете на работы.
Объемы работ занижают с той же целью, что и цены на работы. Способов компенсировать разницу много — это все другие способы, изложенные в этой статье.
в. Сознательное невключение в смету необходимых работ.
Наверное самый распространённый способ занизить смету — не включить какие-либо виды работ. Например, при производстве кровельных работ «забудут» монтаж торцевых, фронтонных, карнизных планок. Другой пример: не включат работы по устройству дренажа, или монтаж утепления фундамента.
Кроме того Вы должны знать, что строительство — это не только работы и материалы. Это доставка грузов и рабочих, электричество, вода, газ, расходные материалы, погрузочно-разгрузочные работы, иногда питание персонала, аренда техники, бензин, налоги, накладные и прочие расходы. Поэтому если Вам не включили всё это в смету — задумайтесь. Никто это бесплатно делать не будет. Заплатить все-равно придётся — тем или иным способом. Не предъявят Вам это явным способом — заплатите неявно. Все эти расходы обычно укладываются в 10-20%.
г. Демпинг в борьбе за рынок или при подготовке банкротства.
Самая неприятная история. Чаще всего на неё попадают очень скупые заказчики, уверенные, что из одной шкурки можно сшить 8 шапок. Этим и пользуются мошенники. Вам могут предложить ну, просто нереальную цену, и вы подпишите договор.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Закажите расчет в нескольких компаниях. Разница в объемах работ и материалов не может быть слишком большой. Например, отклонение в 10-15% от средней цены — это уже подозрительно.
— Не выбирайте самую дешёвую компанию. В большинстве случаев — это мошенники.
— Внимательно изучите смету и сравните цены в ней с ценами на сайте компании. Если прайс у компании на сайте отсутствует — не заключайте договор. Это один из признаков, что компания «мудрит» с ценами. Часто в таких фирмах цену назначат «на глазок» — по «прикиду» заказчика: «Машина подороже — заломим ему цену по полной.»
— Обратите внимание на сопутствующие работы, например, оштукатуривание стены стоит 400 рублей, а монтаж штукатурной сетки под неё 500. Такого просто не может быть. Если у Вас появились сомнения — поищите в интернете видео выполнения этой работы, и Вы поймёте трудоемкость. Конечно Вы, как не специалист, можете не знать тонкостей, и есть такие виды работ, которые с виду кажутся простыми, а стоят дорого.
Завышение цены сметы.
а. Завышение необходимых объемов работ.
Так часто поступают, чтобы покрыть низкую демпинговую цену на работы, но при этом утверждают, что в данном случае необходимо сделать именно так.
Например, стяжка выполняется чтобы сравнять уровень пола, закрыть трубы или скрыть другие неровности. Минимальная высота для бетонного основания ограничена высотой маяка — 8-10 мм. Вам же могут предложить выполнить её и 5, и 10 сантиметров! По деревянному основанию нормативная толщина 60-70 мм. Всё, что больше — явное вытягивание денег из заказчика.
Пример N2: в фундамент предлагают заложить арматуру диаметром 20, 25, 28 мм. Для малоэтажного домостроения такие диаметры практически не используются. Это же не 15-этажный дом, и не Крымский мост! И таких примеров сотни.
Практически на всех видах материалов используют приём увеличения необходимого объема. Чаще всего завышают объемы трудноизмеримых материалов — утеплителей, крепежа, а также объемы грунта, песка, щебня, бетона.
б. Игра с процентами на обрезку.
Объединяя схожие виды материалов в одну группу, утверждают, что все они имеют одинаковый процент отходов. Классический пример: вам могут сказать, что все кровельные материалы имеют отходы 10%. На самом деле большой расход имеет металлочерепица и профнастил на сложных кровлях, у мягкой кровли или натуральной черепицы этот показатель редко превышает 3-5%.
Как поступят аферисты? Вам выставят в оплату один объем, а закупят меньший. В подтверждение предоставят подложные документы и сошлются на некий несуществующий СНиП, проверять который Вы не будете.
в. Завышение цен на работы.
Так как смета может насчитывать несколько сотен позиций, Вы можете не заметить, что некоторые позиции сознательно завышены. Особенно это касается сложных в понимании названий, например, устройство теплоизолированного мауэрлата, обвязка котла, расшивка швов, устройство буронабивных свай. И таких непонятных названий десятки.
Иногда строители не гнушаются и завышением общеизвестных работ, порой в разы, пользуясь незнанием заказчика.
Еще одни прием, который применяют, завышая цену работ, если при её выполнении применяется более сложный или дорогой вид техники. Например, вам навяжут заливку бетона швингом. При чём возьмут оплату и за аренду швинга и саму заливку сделают дороже. Хотя заливать со швинга даже проще и быстрее.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— То же, что и в случае с занижением сметы.
— Отказываться от работы с компанией, предоставившей самую высокую цену, мы не будем советовать, так как может оказаться, что эта компания будет единственной, которая выставит самую подробную смету. Возможно эту цену Вы и заплатите по факту, но всё-же будьте осторожны!
— Изучайте сметы внимательно. В конце концов пересчитайте всё вручную. Если что-то непонятно — обратитесь к застройщику. В нормальной компании Вам никогда не откажут в объяснениях.
6. Дом за миллион.
Афёра века — дом за миллион.
В любой серьёзной компании Вам сразу скажут: «Дом за миллион невозможен»
Попробуем посчитать.
Всем известно, что дома из пено-газо-бетона, оцилиндрованного бревна, клееного, профилированного бруса, кирпича, керамо-блоков значительно дороже, поэтому будем рассматривать только каркасные дома. Такие дома чаще всего и продают в категории «дом за миллион». Про дома из нестроганного бруса вообще говорить не стоит, так как для нормального в них проживания необходимо ждать усадки дома 2-3 года, и только после этого их можно утеплять и обшивать, что в конечном итоге превысит стоимость каркасного дома.
Рассмотрим 1-этажный каркасный дом 70 м2. Рассчитаем материалы. Эконом вариант, но при соблюдении нормативов.
Фундамент — 180 000 руб.
Коробка с утеплением стен 200 мм. и пола 250 мм. базальтовой ваты (норматив для г. Иркутска) — 250 000 руб.
Кровля — деревянная стропильная система. Металлочерепица. — 130 000 руб.
Окна и двери серии эконом — 125 000 руб.
Системы отопления, водоснабжения, канализации (внутренние сети) — 120 000 руб.
Электромонтаж — 20 000 руб.
Внутренняя отделка — линолеум, обои, натяжные потолки — 100 000
Отделка фасадов вагонкой — 45 000 руб.
Септик — 25 000 руб.
Скважина 20 м — 50 000 руб.
ИТОГО: 1 045 000 руб. УЖЕ МИЛЛИОН !!! И ЭТО ТОЛЬКО МАТЕРИАЛЫ !
Если очень сильно постараться цену можно снизить до 900 000 руб. При этом дом станет уже СУПЕР-ЭКОНОМ. Не для постоянного проживания.
Теперь считаем работы:
Мы не будем вдаваться в сметную стоимость работ (у нас она получится около 800 000 руб), а посчитаем по зарплате.
Для того, чтобы построить такой дом нужно 4-5 работников минимум. Это не просто проходимцы с большой дороги, а люди знающие свое дело и владеющие профессией не один год. Чтобы таких мужиков жёны не выгнали из дома, они должны приносить в дом не менее 30 000 руб (и это крайняя минимальная зарплата — по сути — позор для опытного строителя и отрасли в целом).
Для постройки такого дома «под ключ» нужно 3-4 месяца (минимальный срок).
Умножаем 4 месяца х 5 работников х 30 000 руб = 600 000.
Если добавить к этой цифре транспортные расходы, доставку, прибыль компании, налоги, аренду техники и пр., получим 1000000 руб. ЕЩЁ 1 МИЛЛИОН!
Резюмируя можно сказать, что дом 70 м2 может в самой низшей ценовой категории стоить 1700000- 2000000 руб.
А дом за 1 000 000 руб — это дача 25-30 м2 не для круглогодичного проживания.
Если пересчитать всё для Москвы и Санкт-Петербурга, то цена ещё вырастет на 40-50%.
Как строят мошенники:
1. Низкосортная доска естественной влажности.
2. Утеплитель 100-150 мм. (будут утверждать, что это по СНиП) Часто — самая дешёвая стекловата, уложенная не по технологии.
3. Фундаментная плита 100-150 мм. (норматив даже для лёгкого дома — от 200 мм. Зависит от веса здания и грунтов) Любой другой тип фундамента всё-равно не будет дешевле.
4. Отделка фасадов вагонкой или доской самого низкого сорта.
5. Отопление без автоматической системы регулирования и систем безопасности, не соответствующая расчетам по теплотехнике здания (расчёты просто никто не делает). Проверить качество системы отопления это легко — при -36°C на улице, в доме должно быть +20°C, и расход электроэнергии не должен превышать 1 кВт на 10 м2. Для дома 70 м2, соответственно, — 7 кВт (Усреднённые данные для г. Иркутска.)
6. Электропроводка с нарушениями ПУЭ.
7. МДФ двери самой дешёвой серии — со сроком эксплуатации 1 год, а входные двери вскрываются открывалкой для консервов.
8. Окна с пониженным коэффициентом сопротивления теплопередаче (двухкамерные или дешёвые деревянные).
9. Крайне низкокачественная отделка, сантехника и электроприборы.
10. Повышенные (порой в разы) расходы на отопление.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Забыть. Просто забыть. И знать — Дом за миллион — чистое мошенничество. Бич строительной отрасли.
Нарушение технологий строительства.
Нарушение технологий.
Технологии нарушаются по двум причинам: незнание и намеренное нарушение.
Первое встречается значительно чаще, и время показывает, что таких строителей не становится меньше. Самое неприятное то, что многие компании и не стремятся повышать квалификацию, искать квалифицированный персонал, использовать новые технологии. Цель у них одна — деньги. Любой ценой. Средняя жизнь «строительной компании» — 2-3 года. Зайдешь иногда в интернет — посмотреть как живут конкуренты — иных уж нет, но пришли новые, такие же.
Незнание. Часто встречается, но излечимо. Довольно часто такие строители искренне уверены в своей правоте, ведь учились они знаете где? — в ЮТЮБЕ. Да, есть такой Университет Всемирной Глупости и Верхоглядства.
С намеренным нарушением технологий строительства значительно сложнее. Чаще всего Вам расскажут «как надо», а сделают — как дешевле, и Вы об этом не узнаете никогда. Нарушение технологий всегда происходит в сторону снижения качества, желательно, чтобы заказчик не сразу понял коварный замысел.
Самые распространённые нарушения: занижение марки бетона, уменьшение физических размеров стен, перекрытий, уменьшение толщины утеплителя, отсутствие или неверный монтаж паро-гидро-ветро изоляции, неверные расчеты нагрузок при проектировании фундаментов и перекрытий, отсутствие противопучинных мероприятий, отсутствие или неправильно спроектированная дренажная система.
Большинство из вышеперечисленных нарушений трудноустранимы или практически неустранимы. Часто они ведут к полному демонтажу дома. Да ещё попробуйте найти компанию, которая возьмется за переделку! Никто не любит переделывать за кем-то.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Если Вы уверены, что компания грубо нарушает строительные нормы, расторгайте договор, требуйте возврата средств.
— Часто появляйтесь на объекте, ведите фото- и видеосъемку, задавайте вопросы. Приведите на объект знакомого строителя.
— Согласовывайте каждый этап. Постарайтесь разобраться во всех технологиях, насколько это возможно.
Замена материалов.
Замена материалов на более дешёвые.
Само название говорит о том, для чего это делается. А происходит это довольно часто. В большинстве случаев — это замена сорта на более низкий. Например это касается, всех деревянных элементов конструкций, утеплителей, марки бетона. Также довольно часто заменяется производитель, например, металлочерепица меняется на другую с более тонким покрытием или толщиной металла. Самой вопиющей, на наш взгляд, является подмена пенополистирола или базальтовой ваты на пенопласт или стекловату. При этом стены и перекрытия быстро зашиваются, и Вы не узнаете об этом никогда.
Обычно в сметах не указывается производитель и характеристики материалов, поэтому позаботьтесь об этом заранее.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Согласуйте все виды материалов. Требуйте документы. Следите за процессом производства работ. Проверяйте маркировку на привезенных материалах и сличайте с заявленными в накладных.
— В случае обнаружения подмены, требуйте заменить материал на оригинальный или расторгайте договор.
«Развод» на более дорогую технологию, материал.
«Впаривание».
Цель у этого действия понятна — увеличить средний чек, то есть цену строительства. На какую сумму Вас «разведут» зависит от «профессионализма» этих специалистов.
Часто речь идет о суммах с шестью нулями. Предлагается всё — от 600-го бетона, до заморской плитки за 20000 руб/м2. Тут все средства хороши. Главный аргумент:»Чем дороже, тем качественней.» Но в строительстве принят принцип разумной достаточности, например, для малоэтажного строительства достаточно и 300-й марки бетона.
Самый распространённый обман — увеличить геометрические размеры фундамента (чем толще — тем лучше) и увеличить толщину стен, иногда до безрассудных цифр (чем толще, тем теплее).
ЧТО ДЕЛАТЬ?
— Сразу дайте понять, что Вы не готовы к необдуманным тратам, и Вас нужно долго и серьезно убеждать.
— Не соглашайтесь сразу, берите время подумать, даже если Вы и готовы принять предложение.
— Заказчик в строительстве — идеальная дойная корова. Он ничего не понимает, ему можно «впарить» что угодно. Особенно часто этим страдают состоятельные заказчики.
Общие советы.
— Внимательно читайте договор перед подписанием. Требуйте внести изменения в нужные Вам пункты.
— Требуйте постоянной финансовой отчетности. Лучше — ежедневной. Например, у нас это реализовано через личный кабинет, где в онлайне можно следить за стройкой, финансами, фото и видеонаблюдением.
— Думайте, следите, перепроверяйте, будьте бдительны.
— Часто появляйтесь на объекте, ведите свою фото и видео-съемку.
— Задавайте вопросы всем и всегда. В хороших компаниях к этому относятся нормально.
Читатель оказался в типичной ситуации: строители пообещали сделать все от и до, но вместо этого — и тут и там «накосячили». Мужчина был готов искать компромисс, а вот его жена вышла из себя и подала в суд. Получится ли у пары наказать нерадивых рабочих или, напротив, этим иском они подставили сами себя? Отвечает адвокат.
Фото: papamaster.su
«Мы с женой затеяли строительство дома. Ну вроде как, чтобы на пенсию было куда приехать. Сами никогда со строительством дел не имели, поэтому сразу было решено нанять специалистов. Подписали с ними договор — все, как и положено.
Наверное, нужно объяснить, что жена у меня человек специфический, большую часть жизни проработала на руководящих должностях. Поэтому привыкла, что ее слушают, и на любые отступления от этого правила всегда реагирует остро. А строители, вы сами знаете, народ свободный. Тут чуть не по плану, там чуть не по плану — и все это у них в порядке вещей. В общем, на почве вот таких незначительных для них и значительных для моей жены отступлений и начались у них разногласия.
По ходу строительства они копились и росли в масштабах. Плюс деньги мы давно собирали на это дело, но скажу вам прямо: как мы ни старались считать реалистично, все равно получилось дороже, чем мы предполагали. Это еще больше накаляло обстановку.
Я и жену, как мог, успокаивал. И с руководством наших строителей говорил. Все, что мог, я сделал, чтобы конфликт сгладить. Но гибкость проявлял я один. Закончилось тем, что после очередного скандала со строителями жена насоветовалась с какими-то своими знакомыми и подала в суд. Цель, как она мне объяснила, — доказать, что договор наш на строительство — незаключенный. Сделать так, как будто его никогда и не было, найти нормальных строителей и построить нормальный дом. Иск она писала сама, с помощью тех же знакомых.
Договор на строительство подписывал я. Поэтому и иск тоже жена сказала подписывать мне. Я этот иск прочитал. Из того, что понял: они бьют на то, что договор составлен неправильно и многие моменты в нем не прописаны. А это вроде как значит, что он не заключен.
Я уже даже один раз в суд сходил. Жена свято уверена в успехе этого мероприятия, планирует наказать их по полной. А я вот после суда не знаю, что и думать. Судья мне такие вопросы задавала, по которым я чувствую, что не все так гладко. Долго выясняла, что же уже на участке сделано (по готовности дома на сегодня — процентов 40), платили ли мы что-то (конечно, платили, но вот последний достаточно большой объем работ жена уже оплачивать отказалась), контролирую ли я строительство (или я, или жена, или вдвоем постоянно ездим — это же очевидно). Вторая сторона ничего не признает, кроме того, что да, есть какие-то их недоделки, но они их готовы устранить.
А что им еще говорить: если мы не заплатим сумму, которую должны, у них будут проблемы — тут сомнений нет. Я совсем запутался, из суда с квадратной головой вышел, а чем это все закончится, так и не понял. Татьяна, что вы скажете по поводу всей этой ситуации?».
Комментарий адвоката:
— Первое, что хочу отметить — оценивать свои шансы на успех и выяснять возможные риски после обращения в суд крайне недальновидно. Все должно происходить с точностью до наоборот, в обратной последовательности: сначала необходимо изучить вопрос, оценить все за и против, сформировать доказательственную базу и только после этого при наличии оснований — обращаться в суд для защиты своих прав. Но поскольку ваше дело уже находится в суде, то давайте разбираться с тем, что вы имеете.
Фото: pcapposto.com
Из обращения следует, что от вашего имени в суд было подано исковое заявление о признании незаключенным договора строительного подряда.
Для понимания дальнейшей информации определим, что по закону в этих правоотношениях вы заказчик, а вторая сторона — подрядчик.
Справочно: в соответствии с п. 1 ст.402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК Республики Беларусь), любой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Важно: по общему правилу, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров этого вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст.402 ГК Республики Беларусь).
Исходя из своей практики отмечу: сомнения в заключенности и иски по этому поводу наиболее часто возникают именно в отношении договоров строительного подряда. Вероятно, это обстоятельство связано с внушительным перечнем условий, которые закон называет существенными для этого вида договоров.
Обратите внимание: в п. 10 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 года № 1450, в качестве существенных условий данного договора указаны следующие:
1. Предмет договора (то есть наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);
2. Указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;
3. Сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);
4. Договорная (контрактная) цена или способ ее определения;
5. Порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;
6. Порядок расчетов за выполненные строительные работы;
7. Источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;
8. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;
9. Обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;
10. Форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством.
Опыт адвокатов нашего бюро говорит о том, что подрядчики крайне редко относятся максимально ответственно к составлению договора строительного подряда в части отражения и определения всех указанных выше условий.
Справедливости ради нужно отметить, что на практике нередко возникают ситуации, когда согласовать то или иное условие договора строительного подряда на момент его подписания в принципе невозможно. Этим нередко злоупотребляют заказчики при обращении в суд.
В связи с этим, помимо формальной оценки отражения всех существенных условий в договоре, суды по этой категории дел тщательно подходят к установлению фактических взаимоотношений сторон после его подписания. А именно: суд выясняет, свидетельствовали ли последовавшие за заключением договора действия сторон о согласованности между ними и о намерении исполнять условия договора.
Это позволяет оценить обоснованность претензий заказчика, а также то, насколько добросовестно он действует, обращаясь в суд с иском о признании незаключенным соответствующего договора. Именно это, насколько усматривается из обращения, происходит в вашем случае.
В обращении вы не сообщаете, на несогласованность каких условий договора ссылаетесь в своем иске. Как следствие, должным образом оценить вашу позицию в этой части невозможно.
В то же время в своем обращении вы указываете, что договор исполнялся как подрядчиком, так и вами — заказчиком; претензий о согласованности его условий до обращения в суд не было.
Более того, насколько усматривается из обращения, в действительности суть претензий вашей супруги сводится к некачественному выполнению подрядчиком своих договорных обязательств. Указанные обстоятельства ставят под сомнение обоснованность вашего обращения в суд с иском о признании договора строительного подряда незаключенным. Однако, еще раз подчеркну, однозначно ответить на этот вопрос можно только после детального изучения вашей ситуации.
Следует особо отметить, что после изучения изложенных вами в обращении фактов возникает закономерный вопрос: по какой причине вы с супругой не пошли по пути защиты своих прав в рамках законодательства о защите прав потребителей?
Ведь если стоит цель расторгнуть договор строительного подряда, то это может быть сделано в рамках законодательства о защите прав потребителей. В этом вопросе также есть несколько возможных способов достижения поставленной цели, и для каждого из них — индивидуальная совокупность условий, которые для достижения указанной цели должны быть соблюдены.
Мой личный совет: и дела о признании договора строительного подряда незаключенным, и дела о расторжении этого договора в рамках законодательства о защите прав потребителя по праву относятся к категории сложных. Не имея соответствующего образования и опыта в таких делах, пытаясь понять, для чего судья задает те или иные вопросы, и на этом выстраивая свою позицию, вы должны четко понимать, что ваши шансы ошибиться крайне высоки.
Если вы, тем не менее, настроены и далее самостоятельно отстаивать свои права в суде, но при этом чувствуете слабость своей позиции и ваша конечная цель — качественно построенный дом, то в качестве одного из вариантов выхода из сложившейся ситуации рекомендую рассмотреть возможность заключения мирового соглашения по делу.
В целом обращаю ваше внимание: при выборе правовой позиции нужно помнить, что если она является необоснованной, то вы рискуете не только не добиться желаемого результата, но и сверх того — на вас может быть возложена обязанность по возмещению понесенных стороной ответчика судебных расходов по делу.
Учитывая изложенное, я рекомендую вам незамедлительно прибегнуть к помощи специалиста — адвоката, с тем чтобы, если у вас есть правовые основания для признания договора незаключенным, усилить и отстоять свою позицию в суде. Если же адвокат усмотрит, что избранная вами позиция является необоснованной, он порекомендует вам возможные варианты ее корректировки, в том числе изменения заявленных исковых требований.
Чем поможет адвокат: обсудив сложившуюся ситуацию более детально, изучив имеющиеся документы и получив ответы на вопросы, оставшиеся за рамками обращения, адвокат порекомендует оптимальную для вас позицию, подскажет, как и какими доказательствами необходимо запастись для достижения максимального результата в вашем случае. В случае необходимости подготовит письменные документы: исковое заявление (измененное, уточненное, дополненное), юридическое обоснование вашей позиции, претензию, запросы, ходатайства, заявления и проч. Будет отстаивать избранную позицию, сможет вести дело в суде, а также выступать в качестве представителя в иных инстанциях.
Важно знать: исходя из своего опыта работы, обращаю ваше внимание, что зачастую мелкие детали и незначительная информация, которым клиенты не придают значения, способны существенным образом повлиять на ход событий, а порой и изменить его коренным образом.
Справочно: согласно ст. 124 ГПК Республики Беларусь, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возмещение понесенных ею расходов по оплате помощи представителя (адвоката) за счет другой стороны исходя из сложности дела и времени, затраченного на его рассмотрение.
Татьяна Семешко
адвокат Минской областной коллегии адвокатов
управляющий партнер адвокатского бюро «Ваш ЧАСТНЫЙ АДВОКАТ»