Содержание
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Арендатор владел 547890 га земли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Что называют модулем числа? Решая, угадайте название птиц-метеорологов. Рельеф Челябинской области очень разнообразен. Связь с живой природой. Географическая. Познай свой край. 3. Какое число больше: положительное или отрицательное? — 35, 2.
Дальневосточники берут землю, чтобы строить жильё и воплощать свои предпринимательские идеи. Безусловно, это актуально и для жителей арктических территорий — соответствующие предложения поступили к нам из ряда регионов», — прокомментировал законопроект вице-премьер Трутнев, слова которого приводит пресс-служба Минвостокразвития.
В Арктической зоне России проживает 2,5 миллиона человек, 90% из них живут в городах — в основном Мурманске, Архангельске, Норильске. Границы этих городов сужаются из-за оттока населения, при этом базовая инфраструктура сохраняется. Минвостокразвития предлагает использовать эту инфраструктуру как возможность для развития индивидуального жилищного строительства вокруг арктических городов.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды как имущественных прав прямо предусмотрено статьей 617 ГК РФ, в соответствии с которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
При оформлении наследства на права и обязанности арендатора по договору аренды нотариусу обращает внимание на содержание договора аренды для того, чтобы установить, соответствует ли содержание этого договора нормам законодательства, не содержит ли он условий, запрещающих переход прав и обязанностей арендатора к наследникам.
В отсутствие положений, препятствующих оформлению наследства, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство в соответствии с нормами действующего законодательства.
Также как и при оформлении наследства на другое имущество, наследники должны предоставить документы, подтверждающие принадлежность наследодателю соответствующих прав и обязанностей по договору аренды. Указанный факт подтверждается договором аренды, содержащим все необходимые существенные условия договора, оформленным в письменной форме, зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если он заключен на срок более года. Договор должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к документам, на основании которых совершается нотариальное действие, в данном случае, выдача свидетельства о праве на наследство, т. е. если документ изложен более чем на 1 листе, листы должны быть прошиты, пронумерованы, опечатаны, должен содержать дату заключения, подписи сторон, не должен иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и неоговоренных исправлений. В случае, если договор подлежал государственной регистрации, на нем должен стоять штамп о произведенной государственной регистрации договора.
В случае, если речь идет об аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нотариусу кроме договора аренды должен быть представлен документ, таковым может быть соответствующее постановление, о предоставлении в аренду земельного участка.
В октябре 2015 года между Управлением по земельным и имущественным отношениям администрации города Н (далее – Управление) и ИП ГКФХ Ивановым Иваном Ивановичем был заключен договор аренды земельного участка (далее – Участок, Договор соответственно). Целевое назначение Участка – для ведение КФХ.
Иванов И.И. умер в ноябре 2015.
В феврале 2017 года суд, при рассмотрении иска Управления о взыскании задолженности по арендной плате, приходит к выводу о том, что сложившиеся правоотношения не подразумевают правопреемства.
В декабре 2017 году 5 из 6 наследников Иванова И.И. вступают в наследство на право аренды Участка каждый по 1/6 доли. В дальнейшем эти 5/6 оказываются у одного из наследников – Иванова Петра Ивановича. Иванов П.И. главой КФХ не является на момент вступления в наследство.
Иванов П.И. Участком фактически не владел, арендную плату не вносил.
В октябре 2018 правопреемник Управления — Министерство по земельным и имущественным отношениям субъекта РФ (далее – Министерство), в связи со смертью арендатора, расторгло договор аренды, прекратило право аренды Иванова И.И. и погасило запись о государственной регистрации права аренды на Участок, о чём издано соответствующее Распоряжение Министерства.
В январе 2019 года Министерство выставило право аренды Участка на торги.
В июне 2019 года Росреестр вносит изменения в ЕГРН в виде обременения 100% Участка правом аренды в пользу Иванова П.И.
В июле 2019 года Министерство издаёт распоряжение о заключении дополнительного соглашения к Договору с Ивановым П.И. После чего заключает с Ивановым П.И. дополнительное соглашение к Договору, которым заменяется сторона арендатора с Иванова И.И. на Иванова П.И. Дополнительное соглашение также регистрируется в Росреестре.
При этом стоит отметить, что КФХ, главой которого был Иванов И.И., продолжает существование. Из ЕГРИП следует, что было соглашение об образовании данного КФХ, следовательно, в данном КФХ имеются иные члены, но его глава отсутствует в связи со смертью.
В октябре 2019 Иванов П.И. создал своё КФХ, членом КФХ Иванова И.И. никогда не являлся.
Сложилась ситуация, когда гражданин, не имея статуса ИП ГКФХ, получил право аренды участка площадью свыше 700 га для ведения КФХ в обход закона без торгов, что причинило вред как сельскохозяйственным предприятиям (лишены права на получение Участка в аренду), так и бюджету (на торгах стоимость права аренды, как правило, поднимается).
Общество, намеревалось арендовать Участок, однако получило отказ в связи с регистрацией права аренды в пользу Иванова П.И.
Разбираясь в схеме, Общество пришло к следующему:
1. Внесение изменений в расторгнутую сделку не представляется возможным (ст. 453 ГК РФ).
2.1. ВС РФ в определении от 22.10.2019 № 19-КГ19-17 пришёл к выводу о том, что поскольку договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения заключались главой КФХ в интересах фермерского хозяйства для осуществления деятельности КФХ, то и имущественные права и обязанности по этим договорам возникли у КФХ, не могут принадлежать лично умершему главе и наследоваться самостоятельно на общих основаниях.
2.2. Первоначальный арендатор Участка продолжает своё существование, следовательно, право аренды Участка не могло быть включено в наследственную массу и унаследовано.
2.3. Более того, право аренды в данном случае обусловлено личностью арендатора, так как для использования Участка необходим статут ИП ГКФХ, наличие техники и проч.
2.4. Предоставление участка с видом разрешённого использования «для ведения КФХ» лицу без статуса ИП ГКФХ, привело бы к невозможности использования участка, либо к нарушению данным лицом законодательства в части запрета не ведение предпринимательской деятельности без статуса ИП либо самозанятого.
3. Право наследование за членами КФХ регулируется ст. 1179 ГК РФ.
В соответствии со ст. 7 ГК РФ если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора.
Гражданским законодательством РФ не урегулирован вопрос о наследовании права аренды земельного участка, предоставленного КФХ на правах аренды, в случае смерти последнего члена КФХ.
Поэтому при разрешении настоящего спора подлежит применению Модельный земельный кодекс для государств — участников СНГ (принят на двадцать четвертом пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств — участников СНГ (постановление № 24-8 от 04.12.2004 года).
В соответствии со ст. 123 Модельного земельного кодекса для государств — участников СНГ право аренды земельного участка переходит по наследству к новому главе крестьянского (фермерского) хозяйства, если иное не предусмотрено договором аренды. В этом случае производится переоформление договора аренды, изменения вносятся в регистрационную (поземельную) книгу по месту государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Следовательно, право аренды осталось у первоначального арендатора. После «ликвидации» первоначального арендатора, право владения должно вернуться собственнику Участка.
Обществом поданы заявления об оспаривании действий (бездействия) Министерства в части заключения доп.соглашения и распоряжения в 2019 году и Росреестра в части регистрации обременения в июне 2019 года.
Само доп. соглашение пока не оспаривали, также как и свидетельство о наследовании.
Может, кто-то сталкивался с аналогичными спорами — буду благодарен, если поделитесь опытом.
Одним из часто наследуемых объектов является земельный участок. Он может использоваться для сельскохозяйственных работ, садоводства, содержания и разведения животных, строительства, проживания и т.д. Существуют особенности наследования земли, подготовки пакета документов, требуемых для процедуры. Процесс выполняется не всегда просто, поэтому следует учесть некоторые нюансы принятия такого вида имущества в порядке наследования.
Как наследуется земельный участок?
Как и любая другая недвижимая и движимая собственность, земля переходит в порядке наследования по закону и завещанию.
Первый вариант означает, что на объект претендуют родственники ближайшей очередности согласно ГК РФ. Земля будет разделена на равные доли между всеми претендентами. В некоторых случаях она может полностью отойти одному из них, если он докажет, что участок является единственным местом проживания или способом заработка (на территории расположена мастерская, ферма, дом и т.д.).
При наследовании по завещанию объект может быть отдан в собственность одному претенденту, если такой пункт оговорен в тексте документа. Если завещатель указал круг наследников без деления на доли, имущество разделяется на равные части.
Однако если по завещанию имеется единственный претендент на землю, а также, если у завещателя имелись обязательные наследники, некоторая доля может отойти им. Обычно обязательная доля выделяется из незавещанной массы имущества; если же оно переходит в порядке наследования полностью, обязательная доля выделяется в ущерб наследникам по завещанию. Но есть возможность получить объект в единоличное пользование. В этом случае придется компенсировать остальным наследникам их доли в денежном выражении.
Для получения земли должны быть соблюдены следующие условия:
- наследодатель являлся собственником объекта;
- он обладал правом владения (аренды).
Если наследодатель являлся арендатором земли, то наследник получает не саму землю, а только права аренды, пока не закончится срок, на который наследодатель оформлял ее. Условия такого наследования:
- аренда должна иметь срок действия;
- договор аренды числится в реестре Федеральной Службы;
- в договоре не указано, что он прекращает свое действие в случае смерти арендатора.
Земельные участки, которые были получены в бессрочное пользование, не могут быть переданы по наследству. В порядке наследования можно получить только постройки, располагающиеся на такой земле.
Визит к нотариусу для получения наследства
Законом установлен срок, в течение которого заинтересованное лицо должно вступить в права. Он равен 6 месяцам со дня, следующего за днем смерти наследодателя.
Если лицо не успело вступить в права в течение отведенного срока по причине болезни, командировки или судебных разбирательств, целесообразно обратиться в суд. При подтверждении причины пропуска периода времени суд восстановит срок.
Для открытия дела о наследовании необходимо обратиться к нотариусу по месту проживания наследодателя.
Если собственник умер вне территории РФ, дело открывается по месту расположения его имущества. Если части находятся в разных местах, ‒ там, где располагается самая ценная часть.
В нотариальной конторе необходимо будет предъявить следующие бумаги:
- паспорт;
- свидетельство о смерти наследодателя (оригинал);
- справка о последнем месте жительства умершего;
- копия завещания или документы, подтверждающие факт родства с умершим.
Для получения права на земельный участок требуются:
- оценочный сертификат со стоимостью объекта;
- договор купли/продажи, дарственная, мены и любой другой документ, подтверждающий право на объект;
- справка об отсутствии долговых обязательств;
- свидетельство о гос. регистрации права на объект (если оно имело место быть).
Оценка земли: как и зачем ее проводить?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, при получении наследства претендент обязан уплатить госпошлину за часть имущества, которая переходит в собственность.
Размеры пошлины зависят от степени родства наследника и наследодателя:
- родственники (1 и 2 очереди наследования) платят 0,3% от стоимости собственности (но не более 100 000 рублей);
- остальные – по 0,6%, и не более миллиона рублей.
Соответственно, чем меньше стоимость объекта, тем меньшую пошлину придется оплатить.
Процедура оценки стоимости объекта проводится специальными компаниями-оценщиками. Срок составления сертификата – 2-3 рабочих дня. Стоимость оценки зависит от способа: с выездом или без. Оценка по документам (без выезда) будет стоить от 5-7 тысяч рублей. Если необходимо, чтобы оценщик приехал лично осмотреть объект, стоимость увеличится на 2-3 тысячи, в зависимости от места расположения земли.
После окончания процедуры наследнику на руки выдается документ с подробным описанием анализа стоимости земли: анализ рынка, подходов, дополнительная литература и прочие сведения. На документе должны стоять печати. Далее заинтересованное лицо направляется к нотариусу и получает свидетельство о праве на наследство после уплаты пошлины. В окончании процедуры оформления земля подлежит перерегистрации.
Проблемы и нюансы
Если наследование происходит по закону, необходимо подтвердить родство с наследодателем. Однако по некоторым причинам документы, устанавливающие родственную связь, не могут быть предоставлены нотариусу (утеря при пожаре, кража и т.д.). В этом случае их придется восстанавливать через органы ЗАГС, что займет определенное время. Если ЗАГС выдал письменный отказ, обращайтесь в суд.
Некоторые наследники признаются недостойными (через суд). В этом случае они лишаются права на получение какого-либо имущества от данного наследодателя.
Завещание может быть оспорено в суде, если другие участники процесса решат, что их доля урезана или если завещатель был неадекватен в момент написания последней воли.
Если наследник, претендующий на земельный участок, является гражданином другой страны, он будет лишен права на получение выдела, использующегося для сельскохозяйственных нужд.
Межевание
Процедура межевания производится, если участок разделен на доли. Для проведения фактического разделения на части вызывается бригада геодезистов. По окончании работ они выдают соответствующие документы наследникам.
Если при межевании часть участка получилась меньше указанного в документах, целесообразно обращаться в кадастровую службу. Специалисты измерят территорию со всеми поправками и поможет урегулировать этот вопрос.
Наследование земельного участка, как и любой недвижимости ‒ долгий и трудоемкий процесс. При возникновении вопросов и спорных ситуаций следует обращаться к опытным юристам. Это поможет избежать проблем при оформлении и сократить расходы, а также время и нервы.