Купля продажа нежилой недвижимости

ДОГОВОР № ____
купли-продажи нежилого помещения

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до
завершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и
завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договора
передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-
сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и
заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и
указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода
права собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав и
выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за
приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1
настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество
(Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. Ппредоставить Покупателю все необходимые документы для государственной
регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав
землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию
продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести
полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для
государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данное
Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,
установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все
необходимые документы.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннее
изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой
стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются
действующим законодательством РФ.

8. СПОРЫ

8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение
возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в
установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом
Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора,
Продавцу.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий — для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Продавец: _________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Покупатель: ________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Продавец: ______________________

М.П.

Покупатель: ____________________

М.П.

ECONOMICS

CONTRACTS WITH UNINHABITABLE PREMISE: PRACTICAL

PROBLEMS 1 2 Naksyl Ch.G. , Nesmejanova I.A. (Russian Federation)

Email: Naksyl329@scientifictext.ru

1Naksyl Chingis Georgievich — Undergraduate, FACULTY OF LAW;

2Nesmejanova Irina Alekseevna — Candidate of Juridical Sciences, Associate Professor,

СДЕЛКИ С НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ:

ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ 12 Наксыл Ч.Г. , Несмеянова И.А. (Российская Федерация)

^аксыл Чингис Георгиевич — магистрант, юридический факультет; 2Несмеянова Ирина Алексеевна — кандидат юридических наук, доцент, Департамент правового регулирования экономической деятельности, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,

г. Москва

Аннотация: в представленной статье рассматриваются особенности нежилых помещений как объекта гражданского оборота. Отдельно отмечаются практические сложности, выявленные по результатам анализа современного правового положения рассматриваемых объектов, указана значимость рассматриваемой проблемы, проведен анализ сложившейся судебной практики по вопросам признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданского оборота, а также особенности признания договоров с нежилыми помещениями незаключенными, вследствие наличия расхождения в данных фактической и в технической документации.

Ключевые слова: нежилое помещение, помещение, объект гражданских прав.

Современный гражданский оборот невозможно представить без таких объектов, как нежилые помещения. Однако изучаемый объект представляется довольно сложным, как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Возрастающий спрос на нежилые помещения и, как следствие, повышение количества заключаемых сделок с данным объектом гражданских прав, подтверждается статистическими данными . По этим данным, общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений за февраль 2017 года, в сравнение с январем 2017 года увеличилась на 12%, общее количество предложений за отчетные периоды увеличилось более, чем на 17%.

Рассматривая природу гражданско-правовых договоров с нежилыми помещениями, стоит отметить, для действительности договора важно не только охарактеризовать предмет договора

аренды в виде конкретного нежилого помещения, имеющего свои идентифицирующие признаки как объекта, в частности, местонахождение, описание предмета, но и этот предмет сам должен быть объектом гражданских прав. В данном случае, часть здания в виде конструктивной части предметом договора быть не может. Такое же правило распространяется и на стены, окна, перегородки и другие части здания, которые нельзя выделить в самостоятельный предмет.

На основании изложенного можно сделать первый вывод, определяющий особенности нежилого помещения как предмета договора, а именно тот факт, что предметом может быть лишь само нежилое помещение. Открытым остается вопрос о том, до какой степени здание можно делить на помещения и указывать эти выделенные помещения как предмет договора.

Определяя нежилое помещение как предмет договора аренды необходимо четко формулировать цель использования данного предмета. Это правило прямо отражает само назначение нежилого помещения, поскольку в том случае, если четко описать передаваемый во владение и пользование или пользование предмет, но при этом указать способ использования, не соответствующий назначению нежилого помещения, то также могут возникнуть споры и последующее признание такого договора незаключенным. Проблема однозначности определения предмета возникает и в связи с тем, что не существует правил, устанавливающих возможность фактического раздела нежилого помещения на части, как это урегулировано в практике с жилыми помещениями. Таким образом, обладатель права собственности на нежилое помещение вправе произвести его фактический раздел и зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости и заключить любой непротиворечащий закону договор, в котором предметом указать данный новый объект. Однако стоит отметить, что недопустимы случаи «наложения» одного предмета на другой с целью защиты прав и законных интересов приобретателей по договору.

При этом, определение целевого назначения нежилого помещения является важным только в договорах, предусматривающих предоставление либо права владения и пользования, либо только пользования, поскольку по договорам о передаче права собственности на нежилое помещение достаточно только лишь определения предмета договора.

При соотношении нежилого помещения и здания, помещения имеют первостепенную роль, и сохранение (или не сохранение) их в натуре рассматривается как прекращение договора или невозможности применения в данной ситуации защиты права собственности таким способом, как виндикация.

Важным аспектом описания такого сложного объекта как нежилое помещение является четкое указание на тот факт, частью какого здания (нежилого промышленного здания, многоквартирного дома и т.д.) является этот предмет, поскольку это связано с неразрывной судьбой помещения и основного здания, в котором оно располагается и рядом ограничений к предмету договора.

В связи с этим, не может быть самостоятельным предметом договора общее имущество жильцов многоквартирного дома, являющееся рядом нежилых помещений (например, лестничные клетки, помещение чердака или подвала) и указание на них в договоре об отчуждении не соответствует нормам закона .

С точки зрения практики стоит учитывать и особенности преддоговорных переговоров. Если стороны изначально планируют передачу правомочий владения и (или) пользования нежилым помещением на срок, который превышает один год, однако, с целью избежать государственной регистрации сделки они «разбивают» этот срок на более мелкие, до одного года, то здесь можно говорить об отсутствии добросовестности участников гражданского оборота. При этом суды не учитывают такие обстоятельства при рассмотрении дел о признании договоров аренды недвижимости незаключенными.

Важной особенностью договоров с нежилыми помещениями является требование об обязательном согласовании предмета следки. В частности, на практике могут возникнуть ситуации, когда в случае отсутствия определенности относительно предмета, такой договор будет признан незаключенным. Однако, стороны, как участники гражданского оборота самостоятельно несут ответственность по ничтожным сделкам, поскольку именно самостоятельные действия этих лиц привели к такому правовому последствию.

В ходе детального анализа материалов судебной практики было отмечено, что факт невозможности обособить нежилое помещение от иных помещений здания является основанием утверждать, что такое нежилое помещение быть самостоятельным объектом не может и оборот его в гражданском праве фактически невозможен.

Представляется, что отдельно регистрировать нежилое помещение, необходимости нет, поскольку возникновение права собственности на все здание в целом породит возникновение права собственности и на нежилое помещение, как его неотъемлемую составную часть.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Необходимость государственной регистрации нежилого помещения как обособленного объекта необходима в том случае, когда есть намерение передать право собственности исключительно на указанное нежилое помещение без перехода права собственности на здание, в котором оно располагается, в целом.

Стоит отметить неоднозначный подход при разрешении судами споров о том, какое правовое последствие стоит применять в том случае, если данные, содержащиеся в описании передаваемого нежилого помещения, расходятся со сведениями, содержащимся в документах учета.

Согласно первой позиции , в таком случае договор следует признавать незаключенным. Однако существует решения судов, где усматривается совершенно противоположная точка зрения, согласно которой, суд пришел к выводу о возможности сохранения договора действительным ввиду того, что расхождения в технической документации и регистрационных данных для сторон не представлялись существенными .

Таким образом, подводя итог вышеуказанной проблеме, стоит сделать вывод, что суды исходят при принятии решения о незаключенности соглашения о передаче прав на нежилое помещение из принципа существенности расхождений, и в том случае, если расхождения настолько существенны, что не представляется возможным определить предмет соглашения.

Подводя итог, стоит отметить, что нежилое помещение как объект гражданских прав является достаточно сложным с точки зрения, как теории, так и практики объектом. Большое количество неоднозначной правоприменительной практики не может служить гарантией надлежащей защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота. В связи с этим имеется реальная необходимость приведения судебной практики к единообразию по всем существующим вопросам, а также обязательное законодательное закрепление понятия нежилого помещения в современном законодательстве.

Список литературы /References

Ответ: Если продавец является собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое здание, то вместе со зданием к покупателю переходит право собственности на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ). По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену здания включается стоимость передаваемого с ним земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако стороны могут указать цену земли отдельно. Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Цена здания, передаваемого Покупателю по настоящему договору, не включает в себя цену передаваемого одновременно с ним земельного участка. Стоимость земельного участка, передаваемого по настоящему договору одновременно со зданием, составляет ___ руб.». В соответствии с п.6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 г. №26н: «Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов — это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно». В соответствии с п.17 ПБУ 6/01 поскольку по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок амортизации не подлежит, то здание и земельный участок можно принять к учету как два самостоятельных объекта. Если стоимость земельного участка, передаваемого продавцом с объектом недвижимости (зданием, сооружением и т.п.), выделена в договоре, то организация-покупатель принимает к бухгалтерскому учету два объекта основных средств: здание (сооружение и т.п.) и земельный участок (абз. 1, 2 п. 5 ПБУ 6/01). Заметим, что земельные участки не подлежат амортизации в бухгалтерском учете (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01).

По интересующему Вас вопросу рекомендуем следующие документы в СПС КонсультантПлюс:

1. Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения). Продавец. 2. Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения). Общая информация. 3. Вопрос: Организация по договору купли-продажи приобрела нежилое здание вместе с земельным участком, на котором оно находится. Как учесть этот объект основных средств: как единое целое или как два разных объекта? 4. Вопрос: В каком порядке определяется налоговая база по НДС при реализации на торгах единым лотом земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения)? Как в данном случае составляется счет-фактура?(«НДС: проблемы и решения», 2012, N 3) 5. Статья: Порядок учета доходов от реализации недвижимого имущества (Осипов Д.В.) («Нормативные акты для бухгалтера», 2011, N 20)

6. Письмо Минфина РФ от 01.02.2012 N 02-04-11/349 7. Вопрос: Является ли приобретение организацией — клиентом банка права собственности по договору купли-продажи предприятия — имущественного комплекса, состоящего из нескольких нежилых помещений с оборудованием и земельного участка под ними на общую сумму 12 млн руб., сделкой (операцией), подлежащей обязательному контролю, в отношении которой банк должен направить сведения в Росфинмониторинг? Если является, то в какой срок и в какой форме банк должен направлять в Росфинмониторинг такие сведения? (Консультация эксперта, 2013).

Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения

Согласно Гражданскому Кодексу РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества является купля-продажа.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В завершении договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Внизу ставятся подписи уполномоченных лиц, а сверху на подписи (если продавец юридическое лицо) — печати организаций.

Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с примерной формой Договора купли-продажи недвижимости.

Примерная форма Договора купли-продажи недвижимости >>
(ссылка для скачивания файла в формате word, 44 Кб.)

Наша компания также предлагает выгодные схемы работы для владельцев нежилых помещений

Сопровождение

• Сделки с квартирой или комнатой
• Сделки с загородной недвижимостью
• Сделки с коммерческой недвижимостью

Скрыть

Участие квалифицированного специалиста при оформлении купли продажи объекты нежилого фонда даст возможность минимизировать риски и удостовериться в законности и чистоте сделки. Наши эксперты:

1. Соберут/проверят документы по объекту для продажи.
2. Составят договор и акты с учетом пожеланий сторон.
3. Обеспечат безопасный расчет.
4. Организуют государственную регистрацию права собственности.
5. Получат и проверят подтверждение перехода собственности.

Помимо купли продажи, с коммерческими объектами проводят операции по заключению договора аренды, лизинга, частичная передача собственности.
Каждую такую сделку рекомендуем проводить с участием риэлтора с опытом проведения операций с коммерческими объектами.

Нюансы сделки

• участвуют крупные суммы
• необходимость прозрачности данных об объекте и продавце
• стороны часто юридические лица
• безупречное оформление документов

Сопровождение купли продажи коммерческой недвижимости

Купля-продажа коммерческой недвижимости имеет ряд особенностей.
Значительные суммы сделок предъявляют повышенные требования к проверке приобретаемого объекта и тщательному оформлению всех бумаг. Не стоит экономить.

Как только объект покупки выбран с учетом стоимости, расположения и своих характеристик, наступает стадия регистрации сделки купли продажи коммерческого объекта.
Именно на этом этапе покупатель подключает к работе риэлтора для сопровождения процесса, при поддержке которого и будут пройдены все стадии вплоть до подтверждения перехода права собственности.

Схема работы по сопровождению купли продажи коммерческой недвижимости

1. Заявка

   Получаем вашу заявку или звонок

2. Подготовка документов

   Направляем список необходимых документов

3. Переговоры

   Заключаем договор и проводим переговоры с второй стороной

4. Формирование сделки

   Наш специалист готовит сделку

5. Сделка

   Выход на сделку: проведение расчетов и подписание бумаг

6. Регистрация

   Регистрация вашего права собственности на объект

Совет эксперта

Мнение экспертаЛариса Владимировна Дудко Специалист по недвижимости Нежилые объекты приобретаются в первую очередь с целью получения дальнейшей прибыли. Покупка недвижимости — начальная точка инвестиций в развитие бизнеса.
Поэтому приобретать коммерческие объекты без сопровождения знающего помощника просто опасно. Как говорится, скупой платит дважды.

Стоимость услуг по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью рассчитывается индивидуально в зависимости от особенностей сделки и пакета предоставляемых услуг.
Комиссия оплачивается по факту совершения сделки.