ИЖС или ЛПХ?

В этом году изменились правила строительства индивидуальных жилых и садовых домов. Разбираемся, что это значит Фото: ТАСС/ Руслан Шамуков

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки и согласования частных домов на землях для индивидуального жилищного и дачного строительства. C 4 августа 2018 года для возведения объекта индивидуального жилого строительства (ИЖС) или садового дома не нужно получать разрешение. Также теперь не потребуется получать и градостроительный план земельного участка, сообщала пресс-служба Главархитектуры Подмосковья.

Таким образом, вместо разрешений на строительство и дачной амнистии предлагается новый, уведомительный порядок возведения частных домов. На дачных участках с 1 января 2019 года можно будет возводить капитальные дома и прописываться в них. Кроме того, на садовых участках разрешено построить садовый дом, который можно признать жилым. Рассказываем, как согласовать строительство дома по новым правилам, а также как эти изменения повлияют на работу застройщиков индивидуального жилья.

Что нужно для строительства

Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо подать в местную администрацию уведомление (форма уведомления). Обычно этим занимается отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации. Также понадобятся и другие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
• описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме. В нем должны быть указаны параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.

Несмотря на то что согласование носит уведомительный характер, уполномоченные органы могут отказать в строительстве, если предоставлены не все документы или дом не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормам.

Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать соответствующее уведомление. Если в течение этого срока уведомление о согласовании или отказе не получено, то это дает право строительства данного объекта в течение десяти лет. Такое право сохраняется в течение данного срока даже при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется и плата за услугу не взимается, поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.

Строительство на садовых участках объекта ИЖС допускается, если земля включена в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства, дополняет Сабурова.

Как согласовать построенный дом

Если возведение объекта ИЖС или садового дома завершено, то необходимо направить в местную администрацию уведомление об окончании строительства. К уведомлению по форме Минстроя также потребуются и другие документы:

• технический план объекта. Для его составления придется обратиться к кадастровому инженеру;
• выписка из ЕГРН, если права на земельный участок не были ранее зарегистрированы, то приложить правоустанавливающий документ;
• соглашение об определении долей на дом, если земельный участок находится в долевой собственности.

Срок подачи заявления — не позднее месяца со дня окончания строительства. Уведомление и документы можно также подать лично, почтой, через МФЦ или через портал Госуслуг. Плата за услугу не взимается, но нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности (квитанцию приложить к документам) в размере 350 руб. Если построенный дом согласован, то в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности, говорит юрист Национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин.

Какие риски несут новые правила

Таким образом, порядок застройки объекта ИЖС усложнился и определенные трудности испытают застройщики как на землях ИЖС, так и под дачное строительство.

Если даже разрешено строительство, то от рисков это не спасает, считает ди⁠ректор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов. По его словам, дом все равно можно снести как самовольную постройку, если она нарушает установленные требования, просто у застройщика появляется право на возмещение убытков, но только в случае, если суд признает вину соответствующего должностного лица.

Риски могут возникнуть и после постройки. При проверке построенного здания оно может не соответствовать нормативным требованиям и уведомлениям о планируемом строительстве. «На этом этапе может быть выдано уведомление о несоответствии, если размещение частного дома не допускается земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства», — говорит Лукинов. В этом случае жилое строение может быть признано самовольным и снесено по суду, причем даже компенсации убытков не предусмотрено, поясняет эксперт.

Что можно построить

Законом, который вступает в силу с 1 января 2019 года, определяются понятие объекта индивидуального жилищного строительства и правила застройки садовых участков и земель для индивидуального жилищного строительства. К объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания высотой не более 20 м, не более трех наземных этажей, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях. К садовым домам относятся постройки для сезонного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для строительства объекта площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти, а потом заявить о его завершении. Если же площадь дома превышает 500 кв. м, то для его строительства уже потребуется разработать проектную документацию и согласовать ее, провести экспертизу, затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с положениями Закона Нижегородской области от 04.08.2010 N 127-З «О бесплатном предоставлении в собственность отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Нижегородской области» земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности Нижегородской области или в муниципальной собственности, предоставляются в собственность бесплатно определенным категориям граждан, а именно:
1) специалистам, имеющим законченное высшее (среднее, начальное) профессиональное образование, работающим по бессрочному трудовому договору либо трудовому договору, заключенному на срок не менее пяти лет, в государственных и муниципальных учреждениях Нижегородской области, осуществляющих деятельность в сфере здравоохранения, образования, социального обслуживания, культуры, физической культуры и спорта, в соответствии с полученной квалификацией;
2) гражданам, работающим в организациях, осуществляющих деятельность в сфере сельскохозяйственного производства, или в крестьянских (фермерских) хозяйствах, расположенных на территории Нижегородской области, по бессрочному трудовому договору либо трудовому договору, заключенному на срок не менее пяти лет;
3) молодым семьям, в которых возраст супругов на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность не превышает 35 лет, либо неполным семьям, состоящим из одного родителя, возраст которого на дату подачи заявления не превышает 35 лет, и одного или более детей (в том числе усыновленных);
4) военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более;
5) многодетным семьям, имеющим на содержании и воспитании троих и более детей в возрасте до 18 лет;
6) ветеранам Великой Отечественной войны и ветеранам боевых действий;
7) семьям, имеющим на иждивении детей-инвалидов;
8) участковым уполномоченным полиции;
9) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
10) реабилитированным лицам, утратившим жилые помещения в Нижегородской области в связи с репрессиями, членам их семей и другим родственникам, проживавшим совместно с реабилитированными лицами до применения к ним репрессий, а также детям реабилитированных лиц, родившимся в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении, в случае возвращения на прежнее место жительства в Нижегородскую область;
11) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации;
12) гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера;
13) гражданам, являющимся участниками областных целевых программ, направленных на развитие индивидуального жилищного строительства, при условии выполнения ими требований, установленных указанными программами.
Земельные участки предоставляются данным категориям граждан в аренду на три года для строительства индивидуального жилого дома с последующим бесплатным предоставлением в собственность после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на жилой дом при условии, если они не имеют в собственности земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома) или дачного строительства (с правом возведения жилого строения или жилого дома), обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления, либо проживают в индивидуальных жилых домах, но не являются собственниками данных жилых домов.
Право на получение земельного участка в собственность бесплатно сохраняется за многодетными семьями с детьми, находящимися на иждивении родителей, до достижения ими возраста 23 лет.
Суммарный срок аренды земельного участка с учетом продления аренды не может превышать пяти лет. Земельные участки на данные цели предоставляются бесплатно однократно.
Обращаем внимание, что земельные участки могут предоставляться исходя из наличия свободных земель на территории любого муниципального образования и городского округа Нижегородской области, за исключением городов Нижнего Новгорода и Саров.
Максимальный размер земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной собственности Нижегородской области, составляет 0,15 гектара. Максимальный размер земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Таким образом, в целях предоставления земельного участка бесплатно для индивидуального жилищного строительства, гражданам, имеющим на это право, необходимо обратиться в администрацию района Нижегородской области, на территории которого они бы хотели приобрести земельный участок. Там они могут получить информацию о наличии сформированных свободных земельных участках и перечне документов, которые необходимо представить.

Пора меняться!

Подавляющее большинство россиян живет сегодня в условиях, которые едва ли покажутся нормальными для граждан, например, Швеции, Финляндии или Германии. 20 м2 на человека в многоквартирном высотном доме из бетона и кирпича у нас считаются хорошими условиями жизни, у них − компромиссным вариантом для наименее обеспеченных слоев населения. В развитых странах Европы и Америки естественным жильем для представителей так называемого среднего класса уже давно стал индивидуальный дом за чертой мегаполиса, приобретаемый в кредит. В России такой дом − прерогатива самых обеспеченных. И, как правило, это второй дом в семье, используемый как место для отдыха. И проблема не только и не столько в дороговизне собственного жилья, сколько в нашей привычке платить личным комфортом за близость к «цивилизации».

Тем не менее многие специалисты считают, что Россия сегодня находится на пороге тех перемен в образе жизни своих граждан, которые уже произошли на Западе: люди будут постепенно перебираться жить из больших городов за их пределы. Причин тому несколько. Во-первых, регионы постепенно развивают свою инфраструктуру, благодаря чему качество жизни в периферии будет расти. Во-вторых, уже сегодня индивидуальный загородный дом − не такая уж роскошь, стоимость 1 м2 даже в самом дорогом сегменте колеблется в районе 1000 евро. В дальнейшем доступность собственного жилья будет расти благодаря не только развитию ипотеки, но, во многом, и развитию в стране индустриального деревянного домостроения. О том, какие преимущества предоставляет человеку деревянный дом, и какие сегодня в этой отрасли существуют технологии, мы беседуем с профессором Санкт-Петербургской лесотехнической академии, доктором технических наук Анатолием Николаевичем Чубинским.

− Анатолий Николаевич, значительную часть своей исследовательской работы вы посвятили вопросам использования древесины в строительстве. Какие технологии деревянного домостроения, по вашему мнению, используются в нашей стране, и насколько они применимы?

Таблица 1. Основные свойства древесных материалов

− Поскольку не существует строгой классификации деревянных домов, мы предложили свою, близкую по смыслу к классификации домов из других материалов − камня, бетона, кирпича и т.д.: каркасные дома, каркасно-панельные дома и дома с несущими стенами.

В каркасном доме все несущие нагрузки принимает на себя деревянный каркас в виде колонн, стоек, различного рода горизонтальных балок, перекрытий, фундаментных балок. Таким образом, вначале строится каркас, а затем идет стеновое наполнение. При использовании в качестве стенового наполнения панелей часть несущих функций в любом случае ложится на эти панели: они так или иначе увеличивают жесткость конструкции аналогично бетонным домам с несущим каркасом из колонн с навесными панелями.

В случае с каркасно-панельным домом в панели есть элементы, выполняющие функции каркаса. Панель представляет из себя рамку или коробку с соответствующим наполнением. Здесь совершенно иные принципы строительства. Если в каркасном типе вначале возводится каркас, когда могут быть даже сделаны все перекрытия и покрытия, в том числе крыша, а стен еще может не быть, то каркасно-панельное строительство идет снизу-вверх: на фундамент ставят панели, которые выполняют и функции несущего каркаса, и ограждающие функции.

В варианте с несущими стенами речь идет о брусовом или бревенчатом доме. Основную несущую функцию выполняют стены.

Все три типа деревянных домов на сегодняшний день в России имеют место быть. Не хочу ни хвалить, ни ругать ни один из них − каждый имеет свои преимущества и недостатки. Утверждения о том, будто дома с несущими стенами из бруса надежнее, долговечнее, более теплые, в большей степени позволяют защищать от шума, не оправданы. Все зависит от того, какая панель, какое наполнение панели используется в домах каркасного и каркасно-панельного типа. Однако при этом в домах каркасного типа меньше расход сырья, т.е. древесины, больше возможности заниматься облагораживанием интерьера еще в процессе строительства. В свою очередь, дома с несущими стенами будут иметь усадку в любом случае, даже если использовать сухие пиломатериалы, клееный брус. Это требует некоторой выдержки после сборки такого дома, чтобы дом устоялся, определился, все элементы нашли свое место, и только после этого можно заниматься облагораживанием интерьера. Правда, есть дома с несущими стенами, которые можно и не декорировать. Это зависит от предпочтения потребителя, его желания видеть у себя в доме живое дерево, покрытое защитными лакокрасочными материалами.

− Не страдает ли при таком подходе, когда нет внутренней отделки, теплоемкость дома?

− Все зависит от сечения бруса или бревна, которое нужно рассчитывать в зависимости от климатических условий. Утверждается, что для нашего, северо-западного региона, хотя мы подобных исследований не проводили, достаточной теплоемкостью обладают дома с шириной бруса 220 мм. Часто для строительства домов предлагают брус шириной всего 140 мм, однако я сомневаюсь, что этого будет дос­таточно. В этом случае потребуется дополнительное утепление дома. Есть даже сомнения, что бревно диаметром 180−200 мм позволит обеспечить необходимый показатель теплоемкости. Я не хочу ничего опровергать, т.к. собственных исследований мы не проводили, но уже есть некоторый опыт, и я склонен доверять другим исследователям.

− Представлен ли на нашем рынке брус такого сечения?

Таблица 2. Биостойкость древесины под воздействием
дереворазрушающих грибов

− В принципе, да, хотя встречается редко. Чаще мы видим брус 150 х 200 мм, 200 х 200 мм. Проблемы делать брус большего сечения нет, но так сложилась конъюнктура рынка. При наличии сырья, а его у нас достаточно, можно пилить брус с сечением 250 мм и более.

Но хочу подчеркнуть: деревянный дом хорош не только тем, что он теплый и способен поглощать посторонние шумы. Принципиально важно то, что он «дышит». Древесина чрезвычайно благоприятна для человека, его психофизического состояния, здоровья. Когда на улице сыро и излишняя влага попадает в дом, дерево забирает эту влагу. Оно будет достигать своей равновесной влажности, поглощая излишнюю влагу из воздуха. И наоборот, когда сухо, дерево отдает влагу внутрь, благодаря чему человек всегда находится в относительно комфортных условиях.

Дерево, когда горит, менее вредно, чем любой пластик. Правильно рассчитанное сечение не даст возможности разрушиться конструкции. Древесина − вязкий материал, который хорошо держит ударные, взрывные нагрузки. В случае взрыва в результате бытовых неурядиц, например взрыв газа, я думаю, деревянный дом надежнее, чем дом с иными материалами в пок­рытиях и перекрытиях. Деревянные двери лучше, т.к. их не коробит от температуры, их всегда можно открыть. По той же причине лучше деревянные окна.

− Вы говорите, что деревянный дом «дышит». Это характерно для брусового или бревенчатого дома. Можно ли то же сказать про дома с использованием стеновых панелей?

Таблица 3. Механические свойства древесины лиственницы, ели,
пихты и сосны

− Если в строительном материале есть древесина, она в любом случае будет отбирать или отдавать влагу из воздуха. У древесины очень интересное взаимодействие с влагой. Существуют различные виды связи влаги и древесины: свободная влага, связанная влага, химически связанная влага и т.п. В этой же связи существует уже озвученное мною понятие равновесной влажности древесины, т.е. той ее влажности, которую она имеет при определенных температурно-влажностных условиях окружающей среды. При 20°С и относительной влажности воздуха 65% равновесная влажность древесины составит 12−13%. Вырастет влажность воздуха − увеличится влажность древесины, и наоборот. В диапазоне влажности древесины от 8 до 18−20% достигается равновесное состояние между древесиной и окружающей средой.

Похожими характеристиками обладают и материалы, сделанные из древесины: OSB, MDF, древесно-стружечная, древесно-волокнистая плита, фанера и т.п. У них тоже есть понятия разбухания, усушки, характерные для всех древесных материа­лов. Бумага, вероятно, имеет те же свойства, потому что там присутствует древесное волокно, хотя не берусь утверждать, т.к. неспециалист в этой области.

Исключение составляют цементно-стружечные плиты (ЦСП), которые нецелесообразно, по моему мнению, использовать для Северо-Запада России, т.к. там присутствуют минеральные вяжущие, которые очень сильно изменяют свойства древесины. ЦСП так же, как бетон и кирпич, «плачет», т.е. она не впитывает влагу, и та конденсируется на ней и стекает. Древесная стружка в этих плитах используется просто как наполнитель, обеспечивающий необходимый объем без ухудшения прочностных характеристик. Я считаю, что ЦСП имеют полное право на существование и могут успешно использоваться для облагораживания внутренних и внешних стен складских помещений, промышленных объектов, но не для жилья, даже в регионах с более сухим климатом. Этот вопрос я, правда, не исследовал, но ряд характеристик ЦСП, в том числе использование минеральных вяжущих, позволил мне прийти к подобным выводам.

− Напрашивается вывод, что использование синтетических вяжущих, или формальдегидов, в производстве плит, фанеры, других клееных конструкций не вызывает существенных изменений свойств древесины. Что можно сказать о вредности этих формальдегидов?

− В промышленности используются преимущественно два вида клеев для изготовления древесных материалов − карбамидоформальдегидные и фенолоформальдегидные. Первый вид − это клеи средней водостойкости, поэтому их нецелесообразно использовать для наружных работ. Их применяют при изготовлении традиционных древесно-стружечных плит, которые широко используются в мебельном производстве. В карбамидоформальдегидных клеях процесс отверждения идет при избытке формальдегида, т.е. его больше чем карбамида, поэтому свободный формальдегид может присутствовать в отвержденном материале, а значит, возможна его эмиссия. Этот вид клеев наиболее дешевый, что мешает нам сегодня от него отказаться в пользу менее вредных. Сегодня мы стараемся уменьшить эту вредность, изобретая клеи, которые в меньшей степени используют свободный формальдегид. Еще раз подчеркну, данный вид клеев нецелесообразно использовать в производстве плит для деревянного домостроения по причине их низкой водостойкости.

Для использования в строительстве применяются фенолоформальдегидные клеи, имеющие высокую водостойкость. У этого вида клеев соотношение фенола и формальдегида составляет один к одному, поэтому после отверждения клей не имеет существенной эмиссии формальдегида. Другими словами, древесные материалы, созданные с использованием фенолоформальдегидных клеев, по моему мнению, не являются вредными для человека.

− Насколько целесообразно, как вы считаете, производить в России плитные материалы на основе древесины, те же OSB?

− Я сторонник следующего сценария развития российского лесопромышленного комплекса с точки зрения его ассортиментной политики. Россия − лесная держава, более 20% мировых запасов леса находятся на территории нашей страны, причем высококачественного леса − сосна, ель, лиственница, береза и т.д. 70% всех хвойных лесов страны − это лиственница, ядро которой обладает прекрасной естественной биостойкостью. У нас прекрасные породы древесины для фанерного производства, те же береза, хвойные. Следовательно, как лесная держава мы должны преимущественно использовать внутри себя и экспортировать цельную древесину. Производство плитных материалов целесообразно только в том случае, если идет утилизация отходов деревообрабатывающих и лесопильных предприятий. Ведь, по большому счету, почти все свойства плитных материалов, за исключением технологичности размеров, ниже, чем у массива.

Но есть один нюанс, если, например, говорить о производстве OSB. Есть такая порода древесины, которая называется осиной. Осина сегодня мало востребована в силу ряда свойств: она фаутная, т.е. часто встречается внутренняя белая коррозионно-деструкционная гниль. Это дерево очень быстро размножается и корнями, тогда она почти вся поражена этой гнилью, и семенным способом. У нее достаточно быстрый возраст зрелости: в 30 лет ее уже можно заготавливать. После вырубки хвойного леса на его месте начинает расти осинник, препятствующий росту хвойного леса. В результате невостребованность осины приводит к ухудшению размерно-качественных характеристик ценного древостоя. Эта проблема существует и в центральноевропейской части России, и на северо-западе. А ведь осина, на мой взгляд, могла бы стать хорошим материалом для изготовления OSB. У нее равномерная структура, равномерно распределенная относительно низкая плотность, она неплохо смачивается клеящими веществами. Поэтому строительство заводов по выпуску OSB, если предполагается использование в качестве сырья осины, представляется оправданным, т.к. решается вопрос сырьевого обеспечения производства. Это поможет и в целом лесному комп­лексу страны в решении проблемы востребованности осины − крайне серьезной сегодня проблемы.

Следует отметить, что OSB является товаром-заменителем фанеры. Были проведены исследования различных древесных материалов, которые показали, что фанера является более качественным материалом, чем OSB, хотя и более дорогостоящим в производстве. Использование фанеры в строительстве более желательно, чем OSB, но, подчеркиваю, этот материал тоже с успехом может использоваться для изготовления стеновых панелей и других строительных конст­рукций. Пока не появились OSB, фанера была основным конструкционным материалом в деревянном домостроении в США, Канаде, странах Западной Европы. В Финляндии она до сих пор широко используется и для внутренней и наружной отделки помещений, и для изготовления несущих конструкций.

Материал, близкий к фанере по структуре, − это LVL (Laminated Veneer Lumber), брус на основе клееного шпона, к производству которого недавно приступили в Югре. Этот прекрасный конструкционный материал имеет неопределенную длину, т.е. его можно кроить на сортименты различной длины, получая достаточно большое сечение. Из него можно делать балки не только для индивидуального домостроения, но и большепролетные балки для зрелищных, спортивных сооружений, мостов и т.д.

− Насколько изменяются свойства древесины, в том числе ее способность «дышать», при использовании различных синтетических веществ − клеев, красок, лаков для ее обработки?

− Безусловно, эти вещества менее доброжелательны к человеку, чем сама древесина. Есть более вредные, есть менее. Например, воднодисперсные − наименее вредные. Однако большинство лакокрасочных материалов после отверждения опасности для здоровья не представляют. Что касается популярного сегодня в народе пинотекса, то он, по моему мнению, в основном предназначен для наружной отделки, а не для внутренних работ, где более приемлемо, например, лаковое покрытие.

Что касается способности древесины «дышать», то при открытопоровой отделке ее свойства не ухудшаются. Существуют специальные лакокрасочные материалы, которые позволяют получать открытопоровую отделку. При использовании других материалов древесина все равно, хотя и в меньшей степени, будет взаимодействовать с влагой, находящейся в окружающей среде. Вода имеет уникальное свойст­во: она способна проникать всюду и даже разрушать клеевое соединение, лакокрасочное покрытие. Снаружи деструктивное воздействие влаги усиливается солнечным светом, почему и приходится периодически обновлять покраску стен. Во внутренних же помещениях покраска необязательна, это дело вкуса. Нет воздействия прямого солнечного света, высокой влажности, а значит, древесина не будет так быст­ро менять свой цвет − среда внутри помещений не настолько агрессивна. Лаковое покрытие в данном случае защищает древесину от загрязнения. Хотя, например, в помещениях с высокой влажностью, например в ванных комнатах, я бы потолки и верхнюю часть стен делал из дерева, причем ничем его не обрабатывал. На стенах, отделанных кафельной плиткой, влага конденсируется и стекает, а при деревянных потолках этого не происходит. Не зря ведь сауны и бани делают из дерева.

Покраска внутренних помещений делается для декоративных целей и для защиты от обычного бытового загрязнения. Древесина − капиллярно-пористое тело, абсорбирует пыль, загрязняется. Если пыль протирать, грязь начнет проникать в поры древесины, портить ее вид.

− А насколько необходимо обрабатывать древесину в брусовом или бревенчатом доме антисептиками?

− Как я уже говорил, одной из самых распространенных у нас пород древесины, используемой в строительстве, является лиственница. Лист­венница, точнее, ее ядро, а заболонь у нее маленькая, примерно 20 мм даже у крупного древостоя, обладает высочайшей естественной биостойкостью, т.е. не требует обработки антисептиком, а значит, меньше вредных веществ вносится в конструкцию дома и в дальнейшем попадает в легкие человека. Практически все антисептики и антипирены вредны. Из лиственницы дома живут и по 300 лет. В Пермской области есть и мосты из лиственницы, которые тоже стоят порядка 300 лет. Венеция стоит на лиственничных сваях уже 2000 лет. Древесину извлекали, пытались пилить − она стала твердейшим материалом, хорошо сохранившим свои физико-механические свойства. Архангельск, насколько я знаю, тоже построен на лиственничных сваях.

Еще одним распространенным материалом для строительства домов с несущими стенами являются сосновый и еловый брусья или бревна. Эта древесина менее биостойкая, однако мнение, будто без специальной обработки антисептиком такой дом в климатических условиях Северо-Запада России простоит не более 5 лет, после чего потребует капитального ремонта, ошибочно. Когда ездишь по Ленинградской, Архангельской областям, Карелии, можно увидеть много домов, у которых даже нижние венцы так часто не меняют. Я не могу дать гарантии на 100 лет, но даже без антисептирования, как показывает опыт, бревенчатые дома стоят по 50−80 лет. Бревно более стойкое, чем брус, потому что при изготовлении бруса мы перерезаем древесное волокно, а это приводит к ухудшению формоустойчивости, иному взаимодействию древесины с влагой, возможности атак грибков, гнилей.

Но в общем случае, когда древесина «дышит», проблем нет. Хуже, когда нет нормального воздухообмена, например в сырых подвальных помещениях, если не сделаны так называемые продухи. Простой пример − деревянные столбы в заборе. Больше всего древесина поражается у поверхности земли − там, где идет постоянное увлажнение-высыхание, живут микроорганизмы, насекомые. В результате на этом уровне образуется канавка, выемка. Глубже в землю − древесина лучше сохраняется, наверху − прекрасно сохраняется. Наверху древесина «дышит», постоянно идет процесс обмена влагой с окружающей средой, поэтому важно обеспечить правильные условия воздухообмена.

Это характерно для любых деревянных домов. Важно обеспечить нормальную аэрацию воздуха, нельзя создавать внутри стены места, где будет конденсироваться влага, откуда она не сможет удалиться естественным путем. Для этого и существуют различного рода пароизоляционные материалы, чтобы обеспечить условия, комфортные для древесины. От этого зависит, насколько долго будет стоять дом.

− И все же, есть ли смысл тратить силы на обработку соснового бруса антисептиками, или не стоит вносить в конструкцию дома вредных веществ?

− Наружная обработка антисептиком не помешает. Нижние венцы можно обработать полностью. Верхняя часть дома − не принципиально. Паклю прокладывать между брусьями или бревнами нежелательно − в ней заводятся всевозможные микроорганизмы и насекомые. Сегодня есть различного рода синтетические материалы, они не самые плохие. Еще вариант − натуральный мох. Мох обладает антисептирующими свойствами, не вреден и тоже «дышит», т.к. это растительный материал, естественный антисептик. В нем не заведется того, что потом будет вредить древесине.

− Часто приходится видеть, как брусовый дом снаружи обивают просмоленной бумагой и затем обшивают так называемым сайдингом. Насколько это согласуется с тем, что вы уже сказали?

− Это неправильно. Сайдинг − это материал типа вагонки, но из пластмассы. Я бы вообще его не рекомендовал для обшивки любых деревянных домов, не только брусовых. То же касается декоративных материалов из керамики и т.д., потому что, повторю, древесина должна «дышать», нормально взаимодействовать с окружающей средой. Поэтому облицовка деревянного дома снаружи осуществляется материалами на основе древесины: вагонкой, фанерой и прочими.

− Какие материалы используются для обеспечения ветрозащиты, утепления деревянных домов?

− В брусовом или бревенчатом доме ветрозащита, как правило, не требуется. В панельном и каркасно-панельном домах ее делают, используя мягкую древесно-волокнистую плиту. Если говорить об утеплении, то в доме с несущими стенами важно правильно рассчитать сечение, хотя все зависит от предпочтений хозяина − можно использовать все виды современной внутренней отделки.

− Сегодня много говорят о том, что будущее − за деревянным домостроением. Однако создается впечатление, что федеральные власти пока не разделяют этой точки зрения. Какие вы видите перспективы для отрасли, и есть ли какие-то позитивные изменения в этой сфере?

− На сегодняшний день и Московская, и Новгородская, и Псковская, и Ленинградская области, и Карелия, и другие регионы достаточно активно идут по пути развития деревянного домостроения. Главное, люди должны понять, что правильнее жить в деревянных домах, т.к. дерево доброжелательно к человеку. Развитие деревянного домостроения будет способствовать экологии жизни человека.

Сегодня чаще говорят о малоэтажном деревянном домостроении, хотя существует опыт возведения многоэтажных деревянных домов. Например, в Финляндии есть целые поселки из таких домов. Однако, на мой взгляд, правильнее сейчас говорить об индивидуальном деревянном домостроении. Это решает целый ряд проблем. В первую очередь, социального плана, физического, а главное, психического здоровья человека, т.к. решается проб­лема внерабочего времени. Человек, имея собственный дом и приусадебный участок, всегда может найти для себя занятие, он всегда востребован, а востребованность, особенно для пожилого, − это великая вещь.

Если мы хотим, чтобы наш лесопромышленный комплекс развивался, нам нужно развивать деревянное домостроение, потому что оно является потребителем и пиломатериалов, и фанеры, и плитных материалов, а отчасти и материалов на основе целлюлозы, т.е. тоже полученных из древесины. Это локомотив, который способен вывести лесной комплекс из того состояния, в котором он сейчас находится. Ведь сегодня в ЛПК темпы роста не очень большие. При этом внутреннее потребление древесины остается очень низким. Я не хочу сказать, что мировой рынок насыщен, но мы должны развивать и внутренний рынок, внутреннее потребление. Если сравнивать текущее состояние лесопромышленного комплекса и 1985 год, то тогда мы больше заготавливали древесины, производили больше пиломатериалов, плит. В СССР ежегодно заготавливалось до 400 млн кубов древесины, сегодня − чуть более 100. Ведь эта древесина использовалась, основная ее доля находила применение внутри страны: и в строительстве, и в транспортном машиностроении, и в мебельном производстве. Больше, чем сегодня, мы не экспортировали. По некоторым позициям экспорт сегодня даже больше, например по фанере, т.е. и здесь потребление малое. Другими словами, древесные материалы не востребованы. Будет деревянное домостроение, будут востребованы.

Лес − великое богатство России, но сегодня, по сути, почти не используемое. Как мне кажется, вне зависимости от того, какую позицию займет государство, следующее принципиально быстрое развитие за лесопромышленным комплексом. Появятся свободные деньги в неф­тегазовом комплексе, металлургии, и они пойдут в лесной комплекс. Эти инвестиции уже есть, хотя и не приобрели массового характера. Не думаю, что это произойдет в ближайшие пять лет, но рано или поздно случится.

Деревянное домостроение подтолкнет развитие лесоперерабатывающих предприятий, что приведет к улучшению экономической ситуации в лесных регионах. Одновременно это будет способствовать появлению новых рабочих мест, а следовательно, росту занятости населения.

Кроме того, отток людей из больших городов в периферию − это плюс для развития промышленности, любой, не только лесной. Сегодня так уж получается, что наиболее квалифицированные кадры сосредоточены именно в мегаполисах, а оборудование стало настолько сложным, что требуется высокий уровень квалификации или хотя бы образованности, необходимой для приобретения этой квалификации даже путем выработки навыков в процессе производства.

В общем, сложно что-либо прог­нозировать, однако опыт других, развитых стран показывает, что этот вид домостроения развивается дос­таточно успешно. Самый кардинальный, по-моему, шаг для отрасли − это развитие ипотеки в индивидуальном деревянном домостроении, что позволит решить жилищную проблему в стране гораздо быстрее и качественнее, чем это происходит на базе каменных домов. Здесь важна не столько заинтересованность федерального центра, сколько участие региональных властей. Если бы регионы вкладывались в создание дорог, инженерных коммуникаций, жилищной и социальной инфраструктур, это бы тоже подстегнуло процесс развития деревянного домостроения.

Надо активно пропагандировать через средства массовой информации образ жизни в деревянных домах. В общении со студентами я часто говорю об этом, но встречаю очень много скепсиса. История говорит, что Русь постоянно горела, потому что жила в деревянных домах. Но, как я уже говорил, древесина с точки зрения огня − не самый плохой вариант: под воздействием высоких температур она не деформируется, в отличие от металла, с ней не происходит тех разрушительных процессов, которые происходят в бетоне. Кроме того, изменилась культура пользования огнем. Существуют системы пожаротушения, улавливающие дым и предупреждающие о возможном возгорании.

Безусловно, надо развивать научные исследования в области индустриального деревянного домостроения. Эти исследования должны финансироваться и государством, и бизнесом по различного рода программам. Например, существует федеральная жилищная программа. Почему бы в ее рамках не выделить блок вопросов, связанных с развитием деревянного домостроения? Исследований, как и проектных работ в этой области, в стране очень мало. Конечно, западные изготовители оборудования охотно делятся с нами современными технологиями производства деревянных домов, но необходимо еще учитывать специфические климатические условия, нагрузки (например, у нас и в Европе разные снеговые, ветровые нагрузки), делать свои теплотехнические расчеты. Трансферт технологий возможен, но адаптация этих технологий к российским условиям необходима. Эта задача может быть поставлена перед наукой, причем не только перед специалистами в области древесных материалов, но и перед специалистами в строительной сфере.

Беседовал Олег ПРУДНИКОВ

Ответ:

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрена возможность предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства без проведения торгов. Предоставление земельного участка в этом случае осуществляется с особенностями, установленными статьей 39.18 ЗК РФ.

Для предоставления земельного участка гражданину необходимо обратиться Администрацию города Ижевска (адрес: 426070, г.Ижевск ул.Пушкинская, 276) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, приложив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если границы земельного участка не определены или подлежат уточнению, либо с заявлением о предоставлении земельного участка, если земельный участок поставлен на кадастровый учет. Сведения о том, осуществлен ли в отношении земельного участка кадастровый учет, содержатся на официальном сайте «maps.rosreestr.ru» (публичная кадастровая карта).

В срок, не превышающий тридцать дней с даты поступления заявления, Администрация г. Ижевска:

1. обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
2. принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, Администрация г. Ижевска:

1. принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Указанное решение является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет и предоставлении его в аренду заявителю.
2. осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что границы земельного участка сформированы.

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе Администрация города Ижевска направляет в адрес заявителя отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка, либо в предоставлении земельного участка. В этом случае реализация земельного участка осуществляется с торгов.

– Какие права и обязанности у собственника участка: 1. ИЖС. 2. ДНТ и подобное. 3. Сельхозназначения?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Права и обязанности собственника не зависят от категории земельного участка. Это три правомочия: владеть, пользоваться и распоряжаться. Владение означает, что Вы имеете в собственности землю на законном основании. Распоряжение значит, что Вы можете подарить или продать свою землю кому-либо. Пользование подразумевает использование земли в соответствии с ее назначением.

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

1. ИЖС — под индивидуальную жилую застройку, а проще говоря, под строительство своего дома.
2. ДНТ означает использование земли в дачном товариществе. При этом Вы должны соблюдать правила товарищества, оплачивать установленные платежи. Там Вы тоже можете строить, но только дачные/садовые домики, без права прописки в них.
3. Земли сельхозназначения предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур. Строить на них можно только вспомогательные и подсобные строения: мельницы, теплицы, сараи и т. д. Жилые дома строить нельзя.

В остальном отличий нет. Налог на землю Вы должны оплачивать независимо от категории земли.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Права и обязанности собственника любого участка определяются и ограничиваются: действующим законодательством (федеральным и местным), а также регламентами, утвержденными объединениями граждан (дачными товариществами или товариществами собственников недвижимости). С правами все просто — собственник земельного участка может делать все, что прямо не запрещено и не противоречит элементарным нормам морали и правил совместного проживания граждан и эстетики (имеется в виду внешний вид земельного участка в части забора и фасада дома).

С обязанностями все несколько сложнее. В первую очередь, нужно разобраться с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, который указан в выписке ЕГРН на участок. Отмечу, что у многих участков есть несколько видов разрешенного использования, которые делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Их перечень зависит от территориальной зоны (ТЗ), к которой относится земельный участок.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Узнать ТЗ и ВРИ конкретного земельного участка можно из выписки из правил застройки и землепользования (выписка из ПЗЗ), которую можно получить в местной администрации. Соответственно, основная обязанность собственника земельного участка — использовать земельный участок в соответствии с выбранным видом разрешенного использования. Например, если у Вас участок ИЖС с припиской «без права содержания скота и птицы», то разводить на таком участке личное подсобное хозяйство по закону нельзя.

Второй важный аспект — это размещение строений на земельном участке. Здесь необходимо учитывать градостроительные нормы и правила, действующие СНИПы, санитарные нормы и правила противопожарной безопасности. Это довольно большой объем информации, которым регламентируются отступы от границ с соседними участками и от так называемых красных линий, максимальная площадь застройки, максимальная высотность, требования к забору и т. д.

В случае участка ИЖС достаточно получить градостроительный план земельного участка, в котором будут описаны основные ограничения. В идеале собственник должен соблюдать эти требования, но на практике все гораздо сложнее.

Следующий аспект — соблюдение требований и положений уставов или решений, утвержденных управляющим органом или общим собранием товариществ, в границах которых находится земельный участок. Обычно это касается обязанности уплаты целевых и членских взносов, которые идут на общие нужды и обустройство поселка или товарищества.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

1. ИЖС — вид разрешенного использования, который существует на землях населенных пунктов. Данный вид предполагает право и возможность строительства жилого дома для постоянного проживания одной семьи. Как правило, данные объекты существуют в рамках сел и городов с уже сформированной инфраструктурой, благодаря чему коммунальные платежи осуществляются по счетчикам.
2. ДНТ и прочее — форма организации дачников. Есть председатель, общее собрание. В качестве обязанностей — исполнять решения общего собрания.
3. Земли сельхозназначения — категория земли, включающая разные виды разрешенного использования. К примеру, от огородничества, которое не предполагает возможности строительства жилых домов, до дачного строительства, в котором можно возвести жилое строение.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Обязанность любого собственника любой недвижимости — содержать ее в надлежащем порядке и использовать должным образом в соответствии с разрешенным назначением. Также владелец обязан оплачивать налоги в соответствии с законодательством и коммунальные платежи в соответствии с договорами на обслуживание и поставку ресурсов.

Есть небольшая разница в правах владельцев участков: на землях ИЖС подразумевается постройка жилого дома с постоянным проживанием и пропиской, льготная цена на подключение магистрального газа и на потребляемое электричество. В ДНП, СНТ и ЛПХ возможна постройка жилого дома, только если земля имеет статус «земли поселений». Если же земля имеет статус «сельхозназначение», то можно построить только нежилой садовый дом, а на ЛПХ даже и его иногда строить нельзя. Если земля имеет статус «сельхозназначение», разрешенное использование «для ведения фермерского хозяйства» или для «сельского хозяйства», то строить дома там вообще нельзя. При этом если не вести какое-то хозяйство, например сенокос, посев и т. д., то землю могут отобрать как неправильно используемую или неиспользуемую.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Субсидированная ипотека, о которой никто не слышал

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Инструкция: как купить дачу с землей?