Прошу проведения правовой экспертизы постановления администрации Алтайского края от 23.07.2008г. № 295_ и устранения в досудебном порядке (в порядке самоконтроля) своих ошибок, то есть решения проблемы передачи (выкупа) дорог- «Земель общего пользования» в микрорайоне Сибирская долина пос.Бельмесево , гор.Барнаул, Алтайский край в муниципалитет. Ошибки в постановлении администрации Алтайского края от 23.07.2008г. № 295 влекут за собой целый шлейф проблем для жителей микрорайона. В постановлении 295 указаны именно «категория земель населенных пунктов», «вид разрешенного использования – осуществление строительства жилых домов на территории ДНТ «Сибирская долина»». Но для ДНТ: 1)эти земельные участки не предоставлялись (земли не из фонда перераспределения), изначально принадлежали частным лицам; 2) земли общего пользования, как должно быть в ДНТ, не передавались в общедолевую коллективную собственность или в муниципалитет; 3) Размещение ДНТ (ведение дачного хозяйства) не допускается в зоне Ж.4, к которой относится микрорайон (категория «земли населенных пунктов»). Согласно ст.64 Правил землепользования и застройки городского округа — города Барнаула Алтайского края, утв. Решением Барнаульской городской Думы от 09 октября 2012 года №834 (в редакции решения от 28 марта 2014 года №279), градостроительный регламент территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж.4) не предусматривает среди разрешенных видов использования размещение объектов дачного хозяйства, в связи с чем размещение ДНТ «Сибирская долина» (а равно иных объединений в соответствии с Законом №66-ФЗ) на данных участках противоречит градостроительным нормам, правилам землепользования. 4) разрешения на строительство в ДНТ не требуется, в нашем же случае без разрешения на строительство органы кадастра не оформляют право собственности на дома. 5) не существует такого ВРИ – «ИЖС на территории ДНТ». Что такое территория ДНТ, что такое само ДНТ в данном случае? ДНТ –это юридическое лицо, а не территория. И, тем не менее, ДНТ в кадастре и в свидетельствах на собственность на ЗУ фигурирует. Это сбивает с толку многие инстанции: сетевые организации, такие как МРСК, Газпром, неграмотных чиновников других ведомств и т.д., людям невдомек, что на нас не распространяется 66-ФЗ. Ошибку содержит само вышеназванное постановление 295. Слова «на территории ДНТ» в этом постановлении – это ошибка, которая влечет за собой целый шлейф проблем. И простое удаление слов «на территории ДНТ» из свидетельств на собственность на земельные участки, как советуют чиновники, не решает эту проблему (проблему частных дорог, отсутствия доступа к ЗОП). В подтверждение вышеизложенного привожу цитаты из судебных документов и ответов чиновников: Из ответа прокуратуры и апелляционного определения АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА от 1 июля 2015 г. по делу N 33-5911/15 : «ДНТ «Сибирская долина» не могло быть создано на землях, переданных во временное пользование физическими лицами, так как ДНТ участки предоставляются из земель перераспределения. ДНТ участок не предоставлялся». «Учредители ДНТ уже являлись собственниками земли.» Из решения № 2-984/2015 от 06 апреля 2015 года г. Барнаул Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края : «Единственным документом, свидетельствующим о назначении земельного участка для дачного хозяйства является проект организации и застройки поселка дачного некоммерческого товарищества «Сибирская долина», который не реализован в качестве единого проекта. В настоящее время разными застройщиками ведется строительство различных инженерных сетей, не представляющих собой единую систему инженерных сетей и коммуникаций поселка, что установлено экспертами в заключении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.» Само ДНТ»Сибирская долина» зарегистрировано с нарушением закона ФЗ-66 (если условия закона фз-66 (хотя бы одно) не выполнены, то при регистрации выбирать в качестве ОПФ – «ДНТ», не имеют права. В нашем случае, как следует из ответа администрации гор. Барнаула от 24.04.2017 года «22/отв-862» — «поскольку образованная территория относилась к землям сельхозназначения, в соответствии с положениями земельного кодекса РФ и федерального закона от 15.04.1998 г №66-фз «О садоводческих, огороднических и дачных хозяйств», далее Закон, данную территорию возможно было использовать для размещения объектов садоводческих, огороднических и дачных хозяйств при условии создания дачного некоммерческого товарищества. Таким образом, владельцами образованного земельного участка было организовано ДНТ «Сибирская долина»». Разве это не прямая фальсификация? Причем, ДНТ зарегистрировано на три года раньше, в 2005 г., чем участок «передан» ему (в 2008 г.), порядок по 66-ФЗ не соблюден. Есть несколько судебных решений, доказывающих, что ДНТ создано не в той последовательности и не в том порядке, что предписывает 66-ФЗ. Используют закон так, как выгодно отдельным лицам. Из решения № 2-984/2015 от 06 апреля 2015 года г. Барнаул Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края : «Согласно ст.64 Правил землепользования и застройки городского округа — города Барнаула Алтайского края, утв. Решением Барнаульской городской Думы от 09 октября 2012 года №834 (в редакции решения от 28 марта 2014 года №279), градостроительный регламент территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж.4) не предусматривает среди разрешенных видов использования размещение объектов дачного хозяйства, в связи с чем размещение ДНТ «Сибирская долина» (а равно иных объединений в соответствии с Законом №66-ФЗ) на данных участках противоречит градостроительным нормам, правилам землепользования». Есть судебное решение: В рамках рассмотрения гражданского дела №2-837/2015 «была проведена судебно строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, несоответствие вида разрешенного использования земельных участков фактическому их использованию, нарушает права неопределенного круга лиц, поскольку не позволяется определить порядок пользования земельными участками, в том числе при прокладке инженерных коммуникаций». НЕ предусмотрели доступ к ЗОП. Раз это земли населенных пунктов, ИЖС, дороги должны быть в муниципальной собственности. В микрорайоне нельзя жить, можно только выживать, так как все соткано из одних противоречий. Кто и почему дал этому проекту путевку в жизнь? Нарушены права: • Отсутствие доступа к Землям общего пользования («ЗОП» в поселке имеют ВРИ «строительство жилых домов» и принадлежат частным лицам на праве собственности), проект в генплан не был включен (и по сей день это так). • В поселке не развита инфраструктура – на большей части поселка не подведены свет, газ, проблемы с водой, не обустроены дороги, не организован вывоз мусора, не проедет скорая и пожарная машины, мусоровоз, невозможно строить дом, летом из-за размытых полевых дорог, зимой, из-за снега по пояс. • Присоединение к электрическим сетям у нас стоит от 84 000 руб. до 180 000 руб. с каждого участка, при стоимости 550 руб. Как Вы думаете, реально осилить это рядовым жителям, многие из которых продали квартиры и купили земельные участки для строительства дома? Среди нас есть многодетные семьи, инвалиды. • Застройщики не пускают сетевые компании для присоединения к электричеству, газу, есть проблемы с водой, • Нет детского сада, школы, фельдшерского пункта, нет места для детской площадки и других объектов инфраструктуры, невозможно организовать школьный автобусный маршрут. • Не можем принимать участие ни в одной муниципальной программе (ни по освещению, ни по асфальтированию дорог и т.д., ни по детсаду) Прошу проведения правовой экспертизы постановления администрации Алтайского края от 23.07.2008г. № 295_ и устранения в досудебном порядке (в порядке самоконтроля) своих ошибок, то есть решения проблемы передачи (выкупа) «ЗОП» в микрорайоне Сибирская долина пос.Бельмесево , гор.Барнаул, Алтайский край в муниципалитет.
Новая редакция Ст. 38 ГрК РФ
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) утратил силу с 1 января 2017 г.
1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.
1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
Комментарий к Статье 38 ГрК РФ
1. Статья 38 комментируемого Кодекса определяет содержание и порядок установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Составляющие предельных размеров земельных участков и параметров приводятся в ч. 1 комментируемой статьи: размеры земельных участков, их площадь, минимальные отступы от границ для строительства зданий, строений, сооружений, ограничения по этажности, максимальный процент застройки земельного участка, иные показатели.
Данные размеры и параметры устанавливаются в отношении каждой территориальной зоны.
2. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает возможность в пределах территориальных зон устанавливать подзоны, имеющие одинаковые виды разрешенного использования, но различные размеры и параметры, указанные в комментируемой статье.
Другой комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Целью установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Вместе с тем установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой «точечной застройки», при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих застройки, часто без учета требований нормативных документов. Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства.
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.