Договор аренды расторжение

Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.

Когда составляется

Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.

В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).

При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).

Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:

• при существенном нарушении обязательств по оплате;
• в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.

В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст. 450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Кто является инициатором отказа от аренды

Проявить инициативу вправе как арендодатель, так и арендатор, если второй стороной нарушаются условия, при которых, в соответствии с текстом соглашения, возможен односторонний отказ. Желательно оформить письмо до обращения в суд в претензионном порядке, но для арендатора он не обязателен: письмо о досрочном расторжении договора аренды арендатором может быть направлено сразу же, без предварительного урегулирования спора. А вот по ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе предоставлять исковое заявление в суд только после предварительного письменного обращения к арендатору с предложением исполнить обязательства в установленный отдельно срок. Это правило обязательно для обращения в суд, не для одностороннего отказа.

Требования к документу

Уведомление об отказе от аренды составляется в письменной форме с указанием реквизитов контракта, который сторона намерена разорвать. Устная форма здесь не используется. В некоторых случаях за досрочный отказ от исполнения обязательств предусматривается денежный штраф или иное взыскание, на это необходимо обратить внимание.

У сторон будет меньше проблем, если они заранее в текст контракта включат условия, касающиеся:

• срока извещения о расторжении договорных отношений;
• способа доставки уведомительного письма (почтой, заказным письмом, курьером, по какому адресу);
• момента прекращения контракта.

Порядок составления

Подробно рассмотрим, как написать письмо о расторжении договора аренды:

• укажите наименование адресата в соответствии с учредительными документами;
• напишите наименование документа;
• в самом тексте включите условие, что сторона вправе прибегнуть к одностороннему отказу;
• приведите полные реквизиты расторгаемого контракта;
• перечислите причины (подробное описание со ссылками на пункт соглашения);
• укажите дату разрыва взаимоотношений (с момента получения);
• предложите подписать акт приема-передачи в конкретный срок;
• дата и подпись с расшифровкой должности уполномоченного лица и его фамилии, имени, отчества.

Примерный текст уведомления

Если бланк не согласован заранее, используйте образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды, подготовленный в произвольной письменной форме. Допускается такая формулировка:

Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды арендатором (бланк)

Скачать образец уведомления арендодателя о расторжении договора аренды (окончание срока)

Скачать образец письма арендатора о расторжении договора аренды (невыполнение условий)

Скачать образец расторжения договора аренды в одностороннем порядке (неуплата)

Для тех, кто впервые столкнулся с необходимостью сдачи или съема нежилых помещений или . . . ТАРИФНО-КВАЛИФИКАЦИОННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ФЕЛЬДШЕРА-ЛАБОРАНТА . . . Элементов крови на всех . . . Образец титульного листа курсовая

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. Таким образом, юридические лица могут арендовать жилые помещения только для проживания граждан. По вопросу «внесения в договор дополнений в части взаимной ответственности Сторон за повреждения имущества Арендатора и Арендодателя, в случае возникновения аварийных ситуаций, в том числе, по вине третьих лиц (собственника помещений, расположеных на третьем этаже)», следует указать следующее. В определении указывается на подготовку дела к судебному разбирательству, действия, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроки их совершения. В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды. В пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. Арендная плата и порядок расчетов
4. По соглашению с Арендодателем Арендатор может вносить арендную
плану также в натуральной или смешанной форме в виде оборудования,
материалов, товаров народного потребления, услуг и др. Данное положение особенно важно при совместном владении объектом, которое наступает в результате следующих событий: В соответствии со ст. Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Аудиторская практика показывает: в случаях когда арендатор не может документально доказать, что арендодателем основных средств является собственник, либо отсутствует письменное разрешение собственника имущества на сдачу его в аренду, затраты на аренду, по мнению налоговых органов, не подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг). N 1482 «Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории Российской Федерации» должны находить отражение в уставе этого предприятия, который в составе прочих учредительных документов представляется в регистрационный орган

Для тех, кто впервые столкнулся с необходимостью сдачи или съема нежилых помещений или . . .

Образец пример отзыв на исковое заявлени

Арендодатель не возражает против проведения совместной с Арендатором проверки правильности расчета выставляемых счетов за потребленные коммунальные услуги: образец бланка путевого листа. В первом параграфе указанной главы выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды.

N 1482 «Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории Российской Федерации» должны находить отражение в уставе этого предприятия, который в составе прочих учредительных документов представляется в регистрационный орган. Имущество государственного унитарного предприятия находится в государственной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю за пользование
указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока
арендную плату, исходя из расчета __________________ (сумма прописью) за один квадратный метр полезной площади в месяц. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Следует отметить, что указанные в письме обстоятельства (о «завуалированности коммунальных платежей») не только не соответствуют действительности, но и не могут в соответствии с вышеуказанными нормами статей 450, 620 ГК РФ являться основаниями для расторжения договора аренды. Арендодатель обязуется передать Арендатору в пользование по настоящему договору все оборудование, мебель, телефонные линии,
телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Капитальный ремонт арендуемых помещений в силу настоящего
договора проводится за счет Арендодателя. В настоящее время в терминологии части второй Гражданского кодекса РФ, действующей с 1 марта 1996 г. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления, постановления Высшего арбитражного суда РФ, письма Минфина России, МНС России и др

Письмо арендатору об освобождении помещения образец — Ответ арендодателя на письмо претензию а

ГК РФ в договоре аренды здания, сооружения (нежилого помещения) имущество, подлежащее передаче в аренду, должно быть четко определено с указанием его местонахождения, технического состояния, фактической площади, вида помещения и других индивидуальных признаков объекта аренды на основании технического паспорта или выписки из него, подготовленного БТИ, экспликации, поэтажного плана: руководство по ремонту и эксплуатации газ 52. Более того, Арендодатель вообще не усматривает какой-либо проблемы в этой части. Настоящий договор заключен в г. Сюда же следует приложить доверенность на подписание иска или иной документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление. Учитывая пробельность и противоречивость российского законодательства, сделать это порой очень непросто.

В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. По вопросу об изменении условий договора в части цены договора: не считаем возможным и разумным снижение стоимости арендной платы на 50%, как заявлено в устной форме Арендатором. Инвентарным объектом в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, а именно: — конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций; — обособленный комплекс конструктивно-сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, предназначенный для выполнения определенных работ. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям. Свидетельство о внесении записи в Единый Государственный Реестр Предприятий, организаций, юридических лиц (ЕГРП); — Протокол уполномоченного органа (собрания) общества о выборах Генерального -Ксерокопия документа удостоверяющего личность (Паспорт) полномочного представителя -Доверенность представителя, подтверждающая полномочия на ведение переговоров и заключение договора аренды. Также в «шапке» необходимо написать юридический адрес организаций или место жительства индивидуального предпринимателя. Согласно части 7 статьи 112 Федерального закона «Об исполнительном производстве» суд вправе с учетом степени вины должника в неисполнении в срок исполнительного документа, имущественного положения должника, иных существенных обстоятельств отсрочить или рассрочить взыскание исполнительского сбора, а также уменьшить его размер, но не более чем на одну четверть от размера, установленного в соответствии с частью 3 настоящей статьи. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной АПК РФ, а также иными федеральными законами

Договор аренды образец договора аренды письмо арендатору об освобождении помещения образец

Письмо арендатору об освобождении помещения образец: Оценка: 87 / 100 Всего: 24 оценок.

Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.

• Бланк и образец
• Бесплатная загрузка
• Онлайн просмотр
• Проверено экспертом

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк письма о прекращении договора аренды .docСкачать образец письма о прекращении договора аренды .doc

Отношения аренды регулирует в нашей стране Гражданский кодекс. О расторжении договора аренды говорится в 619 и 620 его статьях.

В 610 статье говорится о сроках арендного соглашения. Там сказано, каким образом стоит формулировать изначальный договор, для того чтобы он автоматически не продлевался.

Также для того чтобы прекратить договор аренды, иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Верно сформулированное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды. Если это относится к возникшей ситуации, то в письме необходимо сослаться на пункты договора об одностороннем прерывании соглашения. А включаться такие пункты могут согласно информационному письму ВАС от 11.01.2002 года.

Инициатива

Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:

• Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
• У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
• Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.

Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.

У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:

• Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
• Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
• Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

Когда требуется уведомление

Письмо о прекращении договора аренды будет уместным вариантом для документального оформления в случаях, если:

• Договор аренды бессрочный.
• Срок аренды без такого рода письма автоматически продляется (что делает соглашение также заключенным на неопределенный срок).
• Одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Самый распространенный случай – это когда арендатор не платит положенную (прописанную в договоре) сумму.

Помимо этих ситуаций, бывают еще и другие, требующие именно такого поведения со стороны арендатора либо арендодателя.

Сроки

Если договор аренды был оформлен на какое-либо помещение, то письмо о прекращении соглашения должно быть направлено другой стороне заранее. Как минимум, за три месяца до фактической смены помещения. Для того чтобы найти новое место, может потребоваться значительное время.

Если же договор касается движимого имущества (оборудования), то для послания такого уведомления минимальный срок исчисляется одним месяцем.

Элементы документа

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.

В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.

В шапке письма прописываются:

• Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
• Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
• Наименование.
• Дата.
• Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.

Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.

В основной части письма обычно размещаются:

• Номер и дата договора, который был заключен между сторонами. Может подчеркиваться срок его заключения.
• Основные моменты договора. Какой движимый либо недвижимый объект сдается, на какой срок, какие условия оплаты предполагало соглашение и пр.
• Пункты договора, согласно которым одна сторона может разорвать его.
• Причина прекращения договора аренды. Это может быть нарушение условий либо просто завершение срока действия соглашения.
• Ссылки на статьи Гражданского кодекса при необходимости.
• Дата, когда фактически прекращаются все договоренности между сторонами.
• Просьба отправителя о чем-либо, что касается арендуемого имущества: освобождение помещения, ремонт, возврат возникшего долга и пр.

Завершается письмо подписью отправителя, по возможности — печатью. Если отправителем является организация, то расписывается ее руководитель.

После подписания письмо о прекращении договора аренды регистрируется в журнале исходящей корреспонденции и отправляется адресату. Лучше делать это лично, через службы доставки либо письмом с отметкой о вручении. Так, в случае возникновения судебных разбирательств по этому вопросу можно будет доказать факт существования документа и его получения адресатом.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, если арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Например, существенным нарушением условий договора будет являться сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя, а также осуществление арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором (см. Постановление ФАС УО от 26.07.2012 № Ф09-6626/11).
2. Пользуясь имуществом, существенно ухудшает его. Так, суд может расторгнуть договор по данному основанию, если в процессе эксплуатации помещения арендатор привел его в такое состояние, что оно перестало соответствовать требованиям санитарно-гигиенических норм (см. Постановление ФАС МО от 22.01.2004 № КГ-А40/11057-03).
3. Не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Как показывает судебная практика, данное основание является одним из наиболее распространенных поводов для обращения арендодателя в суд с требованием о досрочном расторжении договора. При этом необходимо учитывать, что даже в случае уплаты арендатором долга после получения соответствующего предупреждения арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании п. 3 части 1 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это необходимо в разумный срок, в противном случае право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
5. Нарушает иные правила, предусмотренные договором.

Стоит отметить, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то можно требовать не только досрочного расторжения договора, но и возмещения убытков (часть 3 ст. 615 ГК РФ).

Важно! Независимо от основания досрочного расторжения договора, прежде чем обратиться в суд с иском, необходимо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как получение арендатором предупреждения о досрочном расторжении договора является обязательным требованием законодательства, лучше всего вручить его контрагенту лично под роспись или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Законодательством не установлены форма и содержание предупреждения. Однако следует указать в нем сведения о том, кому данный документ направляется и от кого, реквизиты расторгаемого договора, причины и правовые основания расторжения. При этом если в договоре предусмотрены положения, позволяющие требовать досрочного расторжения соглашения, лучше сослаться на конкретные пункты договора. Если необходимо приложить какие-либо документы к предупреждению, то в его тексте указывается их список. Кроме того, следует указать срок, в течение которого арендатор должен устранить допущенные нарушения и ответить на предупреждение, и дату его составления.

Как правило, текст предупреждения печатается на фирменном бланке организа- ции и подписывается ее руководителем или иным лицом, имеющим право подписи таких документов. Чтобы в суде не возникло проблем с доказыванием, предупреждение следует зарегистрировать в журнале исходящей документации.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ. Это:

• непредоставление арендодателем имущества в пользование либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• наличие в имуществе недостатков, препятствующих пользованию им, при условии, что такие недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• непроведение арендодателем капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда проведение такого ремонта является обязанностью арендодателя;
• непригодность имущества для использования, в случае если данное состояние имущества наступило в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;
• другие основания, предусмотренные договором.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения и возмещения убытков, если:

• ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);
• арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в частности, о сервитуте, праве залога и т.п. (ст. 613 ГК РФ).

Заметим, что механизм реализации права арендатора на досрочное расторжение договора аренды отличается от механизма, предусмотренного для арендодателя. В частности, ГК РФ не предусматривает для арендатора обязанности направлять арендатору предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сторонам лучше дополнительно согласовать, что о намерении расторгнуть договор арендатор должен заблаговременно уведомить контрагента.

Кроме того, хотелось бы напомнить, что с 1 июня этого года действует обязательный претензионный порядок урегулирования споров. Так что если договор аренды заключен субъектами предпринимательской деятельности и арендодатель нарушает его условия, прежде чем идти в суд и требовать досрочного расторжения договора, арендатору следует направить арендодателю претензию.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора судом, которые стороны могут предусмотреть в договоре

Закон не ограничивает стороны в выборе оснований для досрочного расторжения договора. Данные дополнительные основания условно можно поделить на две группы – связанные с нарушением условий договора и не связанные с нарушением условий договора.

Что касается оснований, связанных с нарушениями условий договора, то к таковым можно отнести ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы. При этом если ГК РФ говорит только о невнесении арендного платежа более двух раз подряд, то в договоре можно прописать возможность его расторжения после однократного невнесения арендной платы или, например, в случае просрочки, допущенной дважды (и не обязательно подряд). Также в качестве основания для досрочного расторжения договора можно указать нарушение стороной, на которую договором возложена обязанность осуществлять текущий ремонт, сроков его проведения.

В свою очередь, основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

Разберем подробнее на примерах

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части 2 ст. 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в том случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части 2 ст. 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части 1 данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть 2 ст. 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

Часть первая ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 ст. 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды (см. п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Что касается утраты арендатором интереса к объекту аренды, то это может быть основанием для досрочного расторжения договора только в случае прямого указания в договоре. Так, Верховный суд отказал в удовлетворении требований арендатора, поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не была предусмотрена в качестве основания для расторжения договора (см. Определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004).

В заключение стоит отметить, что если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то требовать расторжения договора можно только по основаниям, установленным ГК РФ и иными законами, а также при существенном нарушении договора контрагентом. Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.

Содержание письма о расходах на проведение ремонта

Необходимость писать письмо арендодателю у арендатора может возникнуть в следующих ситуациях:

• арендодатель не исполняет своей обязанности по проведению ремонта — арендатор предъявляет претензию, заявляя о своем праве выполнить ремонтные работы за свой счет, а затем взыскать сумму осуществленных расходов с арендодателя;
• результатом проведения работ станут неотделимые улучшения, требующие согласия на них арендодателя, а в случае предусмотренного договором возмещения их стоимости — согласования этой стоимости для получения от арендодателя средств при возврате ему предмета аренды;
• в соответствии с условиями договора затраты на ремонт арендодатель должен возместить арендатору, и арендатор сначала предварительно согласовывает объем расходов на ремонт, а затем извещает о фактически израсходованных суммах, причем как в 1-м, так и во 2-м обращении может иметь место предложение о способе возмещения расходов (оплатой денежными средствами или зачетом в счет арендной платы).

Письма составляются на бланке отправителя с соблюдением обычных необходимых требований к такому документу (наименование и адрес отправителя и получателя, исходящий номер и дата, подпись и печать отправителя). В текстовой части излагается суть обращения и перечисляются прилагаемые к письму бумаги.

В качестве образца письма арендатора арендодателю на нашем сайте предлагается вариант этого документа, содержащий сообщение об израсходованных арендатором суммах на текущий ремонт, возмещение которых предусмотрено договором.

Скачать образец

Расходы на ремонт арендованного помещения: бухучет и налоговый учет

Расходы на ремонт помещения, служащего предметом аренды, и в бухгалтерском, и в налоговом учете отразит у себя та сторона, которая в конце концов их оплатит:

• арендатор, если за ним закреплена обязанность проведения ремонтов и понесенные им расходы арендодатель возмещать не должен;
• арендодатель, если ремонты обязан проводить он сам или если он возмещает арендатору затраты на ремонт.

Для целей расчета налога на прибыль принять их можно без ограничений (ст. 260 НК РФ). Однако обоснования здесь потребуют:

• право арендатора или арендодателя проводить именно тот вид ремонта, расходы по которому он берет в затраты;
• сам вид осуществляемого ремонта и необходимость его проведения;
• объемы работ, выполняемые при ремонте.

При этом важно не отразить в учете в числе ремонтов расходы на работы, приводящие к изменению эксплуатационных характеристик помещения (т. е. затраты на их модернизацию, реконструкцию, достройку), которые должны учитываться как вложения (капитальные вложения) в предмет аренды.

Как учитывать расходы на ремонт, если они зачитываются в счет арендной платы, рассказали эксперты КонсультантПлюс:

Если у вас нет доступа к К+, пробный полный доступ можно получить бесплатно.

Неотделимые улучшения имущества и их амортизация

В отношении отделимых улучшений вопрос законодательно решен однозначно: они — собственность арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ) и амортизируются им (п. 4 ст. 623 ГК РФ). С неотделимыми улучшениями все сложнее:

1. Они могут быть возмещены арендодателем при возвращении ему имущества, если осуществлялись с его согласия (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Право их амортизировать в этом случае закреплено за арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ).
2. Несогласованные улучшения неотделимого характера (исключением являются вложения в имущество арендуемых предприятий) возмещаться не должны (п. 3 ст. 623 ГК РФ) и не могут амортизироваться арендатором (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Для обеих вышеуказанных ситуаций возможны варианты, закрепленные в тексте договора. Один из них: улучшения согласовывают с арендодателем, но их стоимость он не возмещает. Такой вариант позволяет арендатору считать улучшения неотделимого характера своей собственностью (п. 4 ст. 623 ГК РФ) и амортизировать их (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Узнайте, нужно ли платить налог на имущество с неоделимых улучшений.

Итоги

Обязанности по осуществлению ремонта объекта аренды могут распределяться между арендодателем и арендатором по-разному. При этом допускается установление условий о необходимости получения письменного согласия арендодателя на проведение арендатором ремонта и о возмещении арендодателем расходов на ремонт арендатору.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.