Содержание
В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:
- Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
- Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
- Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.
Отличие современной и ретроспективной оценки
Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:
- прикладывает актуальные фотографии объекта;
- приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
- описывает текущее состояние объекта;
- приводит описание выявленных дефектов;
- прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.
Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Только в этом случае результат можно считать достоверным.
Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?
Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.
Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.
Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:
- Оспаривание кадастровой стоимости.
- Вступление в права наследования.
- Судебные разбирательства.
К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.
Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.
Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной — все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.
Возможно ли проведение оценки в будущем
Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.
Кстати, в начале 2020 года все строили «типовые» прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя — пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику. На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе. Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.
Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.
Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки
В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям. Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.
Отчет содержит три даты, согласно ФСО:
- Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка;
- Дата проведения просмотра — дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
- Дата составления отчета — дата выпуска и подписания отчета.
Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?
Чтобы правильно произвести оценку нужно:
- Использовать только проверенную информацию;
- При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
- Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
- Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.
Документы
К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:
- Страховой полис на компанию;
- Диплом об образовании, Повышение квалификации;
- Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
- Страховой полис на оценщика.
Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.
Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?
Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты.
Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.
Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.
Актуализация Отчета
Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать клиенту актуализированный отчет.
При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?
- Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
- Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
- Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется.
- Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации.
Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.
На какую дату можно оценивать бизнес
Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:
- датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
- датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.
Еще раз — годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес — это «живой организм», то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности.
Вопрос-ответ
Вопрос: «Что если прошло 3 месяца с даты осмотра до даты составления?» Ответ: Процедура оценки и составления итогового отчета определяются положениями федерального закона №135 от 29.07. 1998 г. в редакции от 28.11.2018 г. В соответствии с данным нормативными документами, определенная в рамках процедуры стоимость может использоваться для проведения сделки в течение шести месяцев с момента даты формирования оценочного отчета, если подобное не предусматривается законодательными актами РФ. Так, исключением является кадастровая стоимость, не имеющая сроков давности.
Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта. Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра. Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.
Согласно п.8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.
Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки.
Вопрос: «Что если дата рыночной оценки позже даты договора?»
Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета. В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.
При этом, иногда «бюрократические» процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой «затык» связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика. Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра. В задании на оценку так и прописываем: «Дата оценки — Дата осмотра».
Вопрос: «Если отчет об оценке не представлен СРО?» Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.
У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным». Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре. Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.
Вопрос: «Какая дата определения ущерба должна быть указана в отчете оценщика?» Ответ: По трактовке федеральных стандартов в рамках ФЗ №157 от 27.07.2006 г. и Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» следует понимать, что в отчете оценщика проставляется дата составления подтверждающего акта осмотра в момент посещения объекта, но это отнюдь не дата причинения ущерба. То есть стоимость оценки ущерба совпадает с датой вынесения экспертом заключения.
Несоответствие дат, к примеру, если фактический осмотр проводился «до» или «после» отчетной даты, приведет к недостоверности информации, что имеет существенное значение при дальнейшем судебном разбирательстве в части компенсации за причиненный ущерб. Пострадавшей стороне следует понимать, что дата оценки останется неизменной, и потом судиться можно не один год, доказывая неадекватность суммы ущерба. Актуальность данных равна 6 месяцам с момента выдачи отчета оценщика.
Важно! Заказывая услуги оценщика, необходимо удостовериться, что у исполнителя все в порядке с разрешительными документами на день составления отчета.
Вопрос: «Можно ли сделать оценку имущества задним числом?»
Ответ: Оценщик составляет Отчет, указывая в нем дату составления — фактическая дата подготовки Отчета, исходя из ст. 11 ФЗ-№135, п. п. 5.8 ФСО №1. Поэтому выполнить профессиональную оценку имущества «задним числом» с юридической точки зрения не является возможным. При этом оценщик ежеквартально не позднее 15-го числа второго календарного месяца после окончания отчетного периода сдает в СРО реестр, где указывается информация о подготовленных отчетах с проставлением порядкового номера, даты выдачи, вида оцениваемого объекта (содержание отчетности различно в каждой СРО).
Вопрос: «Продлено ли действие отчета об оценке на период самоизоляции?»
Ответ: Как разъясняет Верховный Суд РФ, режим самоизоляции не попадает под форс-мажорные обстоятельства, что могли бы продлить срок действия отчета об оценке. Во время установленного на территории Российской Федерации режима самоизоляции в связи с массовым распространением коронавирусной инфекции COVID-19 среди населения нарушился привычный образ жизни, включая коммерческую деятельность в сфере предпринимательства. Вместе с тем договорные обязательства были отменены на некоторый период, исходя из предписанных санитарно-эпидемиологических требований.
Меры по обеспечению самоизоляции не являются тем непредсказуемым / чрезвычайным событием, что могло бы подходить под действие автоматического продления отчета об оценке. Причинно-следственная связь с привязкой к COVID-19 не усматривается в данной процедуре, поскольку исполнение условий договора о проведении оценки не имеет непреодолимых причин по факту их осуществления. Режим повышенной ответственности никак не касается приостановления / продления действия отчета об оценке, исчисляемого шестью месяцами.
Вопрос: «Как должна выглядеть актуализация Отчета – это новый Отчет? Должна ли актуализация Отчета (обновленный Отчет) фиксироваться в СРО в реестре Отчетов? Где закреплены такие требования и основания?»
Ответ: Под актуализацией Отчета подразумевается составление нового Отчета об оценке с новым номером и датой составления.
Каждый подписанный Отчет необходимо фиксировать в реестре отчетов. Говоря иным языком, если Отчета в реестре нет, то будет считаться, что компания его не формировала и не подписывала, и соответственно, он не будет являться легитимным.
Проведение оценки и оформление Отчета определены положениями Федерального Законодательства и Приказами Минэкономразвития РФ. В частности, процесс оценки и итоговый отчет регламентируются в ФЗ №135 от 29 июля 1998 года (последняя редакция от 28 ноября 2018 года) и Федеральными стандартами оценки.
Вопрос: «В какой предельный срок после выдачи Отчета об оценке, оценщик имеет право произвести актуализацию своего Отчета? Какие есть ограничения по актуализации Отчета по сроку? Может ли оценщик через 1 год или 1 год и 4 месяца актуализировать свой Отчет?»
Ответ: В соответствии со ст. 12 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, является рекомендованной для совершения сделки в течение полугода с даты составления Отчета. Таким образом, если отчет был составлен 1 марта, его можно использовать до 1 сентября. Для дальнейшего использования потребуется актуализация, а попросту – составление нового Отчета об оценке.
Обращаем внимание, что срок указан, как рекомендуемый. Иначе говоря, актуальность Отчета об оценке определяется на усмотрение специалиста, которому потребовался этот документ.
Актуализация отчета об оценке возможно через полгода после оформления первичного Отчета. Однако, по сути, работа оценщика в этом сводится к проведению всех процессов с нуля на текущую дату.
Вопрос: «ФСО № 1 действует или утратил силу, если утратил, то — когда?» Ответ: Федеральные стандарты оценки утверждаются на основании приказов Минэкономразвития России. ФСО №1 – действующий нормативно-правовой акт, утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года. Вопрос: «Как поступить, если оценка проводится на 2016 год, а аналоги подобраны на нынешнюю дату?»
Ответ: Процедура определения стоимости объектов недвижимости регулируется общероссийскими оценочными стандартами. Они согласуются с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Действующие правила устанавливают определенные требования к порядку проведения оценки. В предварительном задании, которое является неотъемлемой частью договора, устанавливается четкая дата, на которую определяется цена объекта. Нормативными актами предусмотрено, что специалист не должен учитывать какие-либо обстоятельства, влияющие на стоимость и возникшие при этом позже обозначенного дня.
Нередки ситуации, когда оценщик для собственного удобства использует аналоги на более позднюю дату, а для исполнения контракта приводит стоимость к требуемым параметрам с помощью утвержденных индексов. Этот метод противоречит федеральному стандарту и не может использоваться в практике. Грамотная работа специалиста предполагает неукоснительное следование условиям заключенного соглашения и соблюдение действующих нормативов.
Вопрос: Дата оценки по ФСО должна совпадать с датой осмотра?
Ответ: Приказ Минэкономразвития требует обязательного осмотра имущества. Но Закон не устанавливает период. ФСО также не требуют строгой тождественности между датой оценки и датой осмотра. Но рекомендуют проводить осмотр имущества именно в дату оценки (п. 5 ФСО № 7).
Заказчик может установить собственные даты в Задании или исключить визуальный осмотр. Если осмотр объекта не проводится, то оценщик обязан указать причины.
Рекомендации по срокам основываются на том, что при разнице в датах могут произойти изменения:
- объект может быть поврежден третьими лицами или окончательно утерян после даты осмотра – выломаны двери или окна в здании, пожар, изменено межевание участков, иные форс-мажорные обстоятельства;
- владелец может улучшить имущество в целом или его отдельные части – сделать пристройку, построить забор на земельном участке.
Эти факторы будут не учтены во время оценки и результат окажется не верным.
Об утверждении Требований к форме
и содержанию отчета об оценке
В соответствии со статьей 19 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Утвердить прилагаемые «Требования к форме и содержанию отчета об оценке».
2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего Вице-министра юстиции Республики Казахстан.
3. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней со дня его первого официального опубликования.
И.о. Министра Д. Куставлетов
Утверждены приказом И.о. Министра юстиции
Республики Казахстан
от «09» декабря 2010 года
№ 327
«Требования к форме и содержанию отчета об оценке»
1. Общие положения
1. Настоящие Требования к форме и содержанию отчета об оценке (далее – Требования) разработаны на основании Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон) с использованием международных стандартов оценки и устанавливает требования к форме и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке, применяемой методологии и расчетам.
2. Настоящие Требования являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.
3. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с Законом, настоящими Требованиями, международными стандартами и стандартами оценочной деятельности.
4. Заказчик отчета – собственник объекта оценки или иные лица, имеющие документально подтвержденные основания на заключение договора об оценке, а также в установленных законодательством случаях, суд или уполномоченный орган.
2. Требования к форме отчета об оценке
5. Отчет об оценке содержит:
1) акт осмотра объекта оценки, с указанием даты осмотра, ФИО присутствующих при этом оценщика, заказчика и/или собственника имущества и заверяется подписью вышеуказанных лиц; в отдельных случаях, когда объектом оценки являются финансовые интересы или другие нематериальные объекты оценки, акт осмотра не обязателен;
2) существенную информацию, которая:
всесторонне характеризует объект оценки, позволяя воспроизвести расчет определяемой стоимости и привести при экспертизе отчета к аналогичным результатам;
подтверждена конкретными ссылками на источник, который может быть воспроизведен на бумажном носителе и приложен к экземпляру отчета, хранящемуся в архиве оценщика в течение пяти лет;
не должна быть излишней и не использоваться при проведении оценки, если она не является обязательной согласно требованиям национальных стандартов оценки.
3) краткое описание применяемых подходов и методов, на основании которых производятся расчеты стоимости согласно стандартам оценки.
Отчет по форме и содержанию должен соответствовать требованиям Закона, стандартам оценки;
6. Недостоверной оценкой признается оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки.
7. Листы отчета об оценке, кроме титульного, нумеруются постранично, прошиваются и парафируются оценщиками, которые проводили оценку, при этом допускается использование факсимиле.
Отчет, составленный оценщиком, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности и являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью.
Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиками, утверждается руководителем юридического лица и заверяется печатью.
8. В ограничительных условиях отчета должно быть указано, что его публикация целиком, частями или отдельных ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика запрещается без его письменного согласия.
9. В соответствии с требованием заказчика, установленным в договоре, отчет об оценке может быть выполнен и передан заказчику в электронном виде с соблюдением следующих условий:
1) отправленный отчет хранится у оценщика в электронной базе отчетов на жестком диске и копия на лазерном диске;
2) отчет передается в формате, позволяющем надежно защитить отчет от внесений в него изменений, кроме автора;
3) в архиве вместе с экземпляром на бумажном носителе должна быть подшита распечатка файлов со сведениями об электронном адресе отправителя отчета, Ф.И.О. оператора, пославшего отчет, дата и время приема, а также информация о подтверждении получения отчета заказчиком;
4) в случае, если заказчику требуется представить отчет на электронном носителе, электронный отчет может быть предоставлен только при наличии у оценщика электронной подписи, в соответствии с действующим законодательством, при этом в архиве оценщика должен храниться вариант отчета на бумажном носителе с визой, что данный отчет принят заказчиком.
3. Требования к содержанию отчета об оценке
10. Вне зависимости от вида объекта оценки отчет об оценке содержит следующие обязательные разделы и части:
1) титульный лист;
- 2)сопроводительное письмо (по согласованию с заказчиком);
- 4)список оценщиков и исполнителей с указанием квалификационных характеристик;
- 5)общие сведения об отчете;
- 6)общие сведения и описание объекта оценки;
- 7)расчетную часть отчета;
- 8)заключительную часть отчета;
- 9)приложения.
Части отчета, перечисленные в подпунктах 1 – 6 настоящего пункта, не могут занимать более половины содержания отчета, не считая его приложений.
11. Титульный лист содержит:
1) наименование отчета;
2) номер отчета;
3) дату составления отчета;
4) наименование и место нахождения объекта;
5) дату оценки;
6) номер и дату заключения договора об оценке;
7) вид (тип) определяемой стоимости;
8) полное наименование или Ф.И.О. заказчика, его местонахождение, банковские реквизиты;
9) полное наименование или Ф.И.О. оценщика, его местонахождение, банковские реквизиты, членом какой Палаты является оценщик;
10) заверенные печатью, Ф.И.О. и подпись лица, утверждающего отчет.
1) цель и назначение оценки;
2) общая информация, идентифицирующая объект оценки;
3) использованные для отчета подходы и методы оценки;
4) итоговая величина стоимости объекта оценки.
13. Содержание отчета отражает, включенные в его состав разделы (подразделы), с указанием страниц.
14. Общие сведения об отчете:
1) Задание на оценку:
оцениваемый объект;
собственник объекта;
местонахождение объекта;
оцениваемые права;
цель оценки;
вид оценки (инициативная или обязательная);
назначение оценки (для чего оценивается объект) и любое предполагаемое с этим ограничение;
дата оценки (число или промежуток времени, в течение которого действительна оценка) и дата отчета;
идентификация оцениваемого имущества (движимое, недвижимое имущество, действующее предприятие (бизнес) или другое имущество подлежащие оценке, а также других классов имущества, включенных в оценку помимо основного объекта);
идентификация имущественных прав (частная или государственная собственность, индивидуальное предпринимательство, ТОО, АО или частичные права, например, аренда);
определение базы и типа устанавливаемой стоимости;
- 2)Квалификационную характеристику оценщика:
сведения о лицензии оценщика — юридического лица, если оценка выполняется оценочной компанией;
сведения о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика;
список оценщиков с указанием сведений о наличии лицензии и членом какой Палаты они являются;
3) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
- 4)Перечень документов, использованных при оценке:
нормативные правовые акты, используемые для оценки;
стандарты оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
перечень данных, использованных при проведении оценки, с указанием источника их получения;
5) Основные термины и определения, применяемые в отчете.
15. Общие сведения и описание объекта оценки:
дата осмотра объекта оценки;
характеристика и состояние объекта;
состав объекта;
назначение и текущее использование объекта оценки;
описание местоположения объекта оценки;
описание основных характеристик оцениваемого объекта, состав которых устанавливается в соответствующих стандартах;
при оценке предприятий и крупных объектов недвижимости для целей кредитования дополнительно указывается:
обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе;
обзор текущей активности и тенденции на рынке оцениваемого имущества;
отраслевой обзор (составляется в случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство определенных товаров (услуг).
16. Расчетная часть содержит:
1) Методологию оценки:
краткое изложение сущности методов трех подходов и обоснование выбора подходов, примененных в данном отчете.
описание процесса оценки с применением выбранных подходов/методов;
2) Расчеты, выполненные методом затратного подхода, содержат:
расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки, со ссылкой на достоверный источник информации;
расчет накопленного износа;
3) Расчеты, выполненные методом рыночного подхода, содержат:
выбор сопоставимых объектов (не менее двух);
источники информации о сопоставимых объектах, в том числе:
для печатных изданий указываются наименование издания, год, номер издания, номер страницы;
для Интернет-ресурсов ссылка, наименование Интернет-ресурса и/или наименование компании, дата обращения к соответствующей ссылке;
данные полученные по электронной почте распечатываются и подшиваются в бумажном варианте;
расчет скорректированного значения стоимости единицы сравнения для каждого сопоставимого объекта;
4) Расчеты, выполненные методом доходного подхода, содержат:
прогнозирование денежных потоков;
расчет величины доходов и расходов;
расчет ставки дисконта и (или) ставки капитализации
расчет терминальной (реверсионной) стоимости (в случае необходимости);
расчет рыночной стоимости;
5) Раздел «Согласование результатов оценки» содержит:
обоснование метода согласования результатов оценки, основанное на анализе особенностей оцениваемого имущества и назначении оценки, в связи с которыми в качестве итоговой стоимости может быть принят только один результат или взвешенная величина нескольких полученных результатов оценки имущества.
17. Заключительная часть содержит итоговое заключение о величине стоимости объекта.
Итоговая величина стоимости выражается в валюте Республики Казахстан (в тенге) и отражена в виде цифры, округленной до тысячи тенге с письменной расшифровкой этой суммы в скобках. В соответствии с договоренностью с заказчиком итоговая оценка может быть выражена с точностью до одного тенге.
Ниже указывается, что «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев».
Заключительная часть отчета подписывается оценщиками, участвующими в работе по оценке и составлению отчета.
18. Приложения к отчету содержат:
1) акт осмотра объекта оценки в соответствии с подпунктом 1) пункта 5 настоящего Требования;
2) копию свидетельства о членстве в Палате;
3) фотографии объекта оценки (только для недвижимого имущества, транспорта, оборудования и другого материального имущества);
4) таблицы расчетов (если они имеются);
5) таблицы с перечнем активов предприятия и их рыночной стоимостью (при необходимости).
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» были внесены изменения, касающиеся порядка составления отчета об оценке и экспертного заключения в электронном виде. Порядок их исполнения на практике вызвал очень много вопросов со стороны оценочного сообщества.
Так, отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако такое понятие как «форма электронного документа» законом не раскрываются. На сегодняшний день большое количество пользователей использует общераспространенные программные продукты MsOffice, Adobe, Pages, OpenOffice, работающие на системах Windows и OSX. На рынке есть большое количество официальных программных продуктов, позволяющих осуществлять подпись электронного документа в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа подписи и позволяющей установить отсутствие искажения информации в электронном документе с момента формирования подписи и проверить принадлежность подписи владельцу сертификата ключа подписи.
Такое разнообразие программных продуктов может порождать ситуации, когда пользователи, используя разные программные продукты, могут делать неверные выводы о наличии или отсутствии в отчете об оценке специальных атрибутов.
Также на практике возникают ситуации, когда отчет в бумажном виде подписан и изготовлен на одну дату, а электронный документ подписан на иную дату. На практике известны случаи, когда наличие подобных нестыковок являлось основанием для обращения в СРО с жалобами. На сегодняшний день подавляющее большинство отчетов об оценке в форме электронного документа составляются для целей оспаривания кадастровой стоимости. И не секрет, что комиссии по рассмотрению споров используют любую возможность для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости по причине наличия в отчете об оценке ошибок.
С целью разъяснения ряда технических вопросов, связанных с составлением отчета в форме электронного документа НП «АРМО» обратилось в Минэкономразвития России и Росреестр с соответствующими вопросами.
Так Минэкономразвития России и Росреестр в своих письмах Исх.№ Д06и-1052 от 09.10.2014 г. и Исх.№ 07-06836 от 06.11.2014 г. указывают, что действующим законодательством не установлены специальные требования к формату электронного документа, в форме которого в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого оспорены результаты определения кадастровой стоимости.
При этом Росреестр особенно акцентирует внимание, что отчет об оценке должен быть представлен в формате, обеспечивающим возможность ознакомления с информацией, содержащейся в нем. Конкретный формат при этом не называется. Относительно необходимости подписания отчета об оценке в форме электронного документа в ту же дату, которая является датой составления отчета об оценке, Минэкономразвития России в письме Д06и-1007 от 29.09.2014 г. указало, что в отчете об оценке в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, дата составления и порядковый номер отчета, дата определения стоимости объекта оценки. К дате подписания отчета б оценке действующим законодательством специальных требований не установлено. В реквизиты отчета входит только дата составления и порядковый номер.
Ознакомиться с текстами писем: