Бизнес на аренде

Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение едвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?
Похвальное слово лежачему камню
Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом бзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 – 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же одбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в ренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра). Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то. В качестве относительно универсального инструмента аналитическое агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее. В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.
Включаем счетчик
С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше. В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает
наниматель. Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 – 650. Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и
«железобетонная» прочность начинки квартиры. Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз — другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле.
После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд.
Плохая мина при хорошей игре
Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента
это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра! Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.
Смотри в корень, а не в крону!
Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома — они способны окупить себя не раньше, чем за 10 – 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль? К тому же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже, чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится. Другое дело граждане. У граждан квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные деньги в банк, то получат еще меньший процент. Сюжет такой: коль скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается продать. Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например, по наследству. Новые хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую. Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.
Расчет эффективности вложений в доходную квартиру
Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $ 80000Стоимость ремонта, $ 4000
Стоимость мебели, оборудования, ытовых приборов, < $ 3000Итого единовременные затраты, $ 87000
Ставка арендной платы,$ в месяц 600
Потери от простоя, $ в месяц 25
Коммунальные платежи, $ в месяц 30
Налоги, $ в месяц 78
Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц 30
Амортизация мебели и борудования, $ в месяц 25
Чистая прибыль, $ в месяц 412Норма прибыли, % в год 5.7
На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости «АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».(T)

КАРТА САЙТА | КАРТА МЕТРО | КАРТА МОСКВЫ | КАРТА РОССИИ | КАРТА МИРА

Сортировка по: Вид:

80 000 RUB/month

• Тип: Ресторан/Кафе

Сдается в аренду готовый прибыльный бизнес, в связи с переездом в другой город. 90 000 RUB/month

• Тип: Дом

Сдается в аренду готовый бизнес на красной поляне, гриль-бар на Роза хутор, Роза плато в окружении отелей не далеко от подъемников на территории развлекательного центра. Будет объявлено позже

• Тип: Дом

Сдается в аренду готовый бизнес. Отложенная система от закупок до потребителей. Кофейня работает больше 2,5 лет, наработанная клиентская база. Очень богатый и дорогой интерьер. 115 000 RUB/month

• Тип: Дом

Сдается в аренду готовый бизнес- кафе-бар в ТРЦ «Мандарин» в Адлерском районе Сочи. 100 000 RUB/month

• Тип: Спортклуб/Сауна

Сдается в аренду действующий тренажерный зал / спортивный клуб. Работает с 2013 года. 200 000 RUB/month

• Тип: Прочее

Пляж «Бархатные сезоны» считается самым южным на черноморском побережье благодаря расположению в Имеретинской бухте близ государственной границы с Абхазией. 20 000 RUB/month

• Тип: Дом

Продажа или аренда агрегатора доставки еды с собственным сайтом и приложением. 70 000 RUB/month

• Тип: Дом

Продуктовый магазин общая площадь 135 кв. метра. Продуктовая группа с лицензией на алкоголь, с онлайн кассой, с программой ЕГАИС. 40 000 RUB/month

• Тип: Дом

Сдается в аренду действующее Ателье на Ул.Макаренко . Работает отлично , своя большая клиентская база , помещение ( на два мастера)в аренде (затраты минимальные ). 56 000 RUB/month

• Тип: Дом

Раскрученный, расположенный в очень проходимом месте, 17 кв.м.Аренда самая минимальная по городу. Имеется наработанная клиентская база и база поставщиков.

Если хотите испытать удачу в качестве предпринимателя, начните с аренды готового бизнеса!

Аренда готового бизнеса – это школа для человека, делающего первые шаги в коммерции.

Школьнику без наставника не обойтись. ООО «БИЗНЕС КВАРТАЛ» – Ваш учитель в этом нелёгком, но захватывающем деле.

Мы оказываем содействие и тем, кто хочет сделать бизнес на аренде и предпринимателям, сдающим своё дело в наём.

Многие чувствуют в себе силы заняться коммерческой деятельностью, но больших денег в карманах нет. Что же делать в этой ситуации? Отогнать мысли о бизнесе подальше или попробовать себя на этом поприще?

Начать можно с простого. Аренда готового бизнеса научит коммерции, позволит накопить деньги на покупку бизнеса в случае продолжения предпринимательской деятельности. Самое главное, чтобы дело, которым предстоит заняться, было любимым!

Что выбрать?

Избрать правильное направление – первое, над чем нужно задуматься. Акулы бизнеса заявляют, что только то дело, от которого испытываешь удовольствие, будет успешным!

Если Вы – любитель бодрящего напитка, откройте кофейню.

Без красивой причёски солнце светит не так ярко? Открытие парикмахерской поможет. Разбираетесь в автомобилях. Мастерская по обслуживанию машин – Ваш выбор.

Сегодня есть из чего выбрать в соответствии со своими предпочтениями и деньгами, которые готовы потратить на бизнес.

Самый незатейливый вариант – аренда готового бизнеса.

Преимущества

1. Не нужен большой капитал.
2. Коммерческая недвижимость уже функционирует, не нужно изобретать велосипед.
3. Готовое дело уже заняло место в бизнес среде, есть клиентура – не так страшны конкуренты.
4. Документация в наличии.
5. Персонал обучен. В случае необходимости расширения штата, опытные работники обучат новичков.
6. Возможность получить опыт в бизнесе и использовать его в будущем.
7. В случае неудачи, оставить дело, не потеряв огромных денежных средств.

Плюсы для начинающих предпринимателей

1. Попробовать свои силы в бизнесе.
2. Набираясь опыта, накопить на своё дело.
3. Завести полезные знакомства в коммерческой сфере.

Недостатки

Очень высок риск столкновения с мошенниками. Чтобы этого не случилось, нужно найти профессионального помощника. ООО «БИЗНЕС КВАРТАЛ» – гарант безопасной сделки.. Любой вариант готовой коммерческой недвижимости, размещённый на сайте компании, проходит проверку от и до.

При оформлении сделки заключается договор аренды помещения.

Какую информацию необходимо знать перед тем, как заключать договор об аренде?

1. Где находится?
2. Аналитическая сводка о прибыльности коммерческой недвижимости в разный период.
3. Площадь объекта, количество помещений.
4. Что прилагается к бизнесу дополнительно (транспортные средства, оснащение, персонал)
5. Требует ли ремонта специализированное оборудование, авто, как скоро.
6. Какие проверки проводятся, как часто, требования, предъявляемые ревизорами.
7. Рекламная кампания, которая проводится, что представляет, как продолжать.
8. Наличие конкуренции.
9. Спрос на услуги, что делать, чтобы его повысить.
10. Проверка подлинности документов, подтверждающих собственника, регистрацию юридического лица во избежание мошенничества.

Какая реклама нужна?

Подробнее остановимся на том, как предлагать услуги кафе, ателье, привлечь клиента в магазин или на платный пляж.

1. Качество предлагаемых услуг – лучшая презентация заведения. Общаясь, люди делятся впечатлениями о том, где были, что видели. Если клиента всё устроило в кафе или ателье, он привлечёт туда родственников, друзей, приятелей, соседей, коллеги даже мало знакомых людей, упомянув о приятном месте в беседе, в соцсетях. Те в свою очередь приведут к Вам своё окружение. И так до бесконечности.
2. Производство рекламной продукции: буклеты, листовки, визитки, билборды.
3. Размещение в интернете: на специализированных сайтах, в соцсетях.

Какая информация отражается в договоре аренды готового бизнеса?

1. Где расположен объект аренды и занимаемая площадь помещения.
2. Продолжительность аренды, условия досрочного расторжения.
3. Стоимость аренды: фиксированная, процент от прибыли и прочее.
4. Расходы на коммуналку, размер, имя плательщика.
5. Кто занимается ремонтом помещения и оборудования.
6. Возможность приобретения арендуемого бизнеса.

Юристы ООО «БИЗНЕС КВАРТАЛ» позаботятся о соблюдении всех пунктов договора.

Что получает арендатор?

1. Материальную базу, которая включает право пользоваться зданием, оборудованием.
2. Нематериальную – репутацию, полезные контакты в бизнесе, круг постоянных клиентов.

Имеет ли значение в каком городе заниматься предпринимательской деятельностью?

Конечно, бизнес в крупном городе или на курорте будет процветать. Поэтому аренда готового бизнеса в Сочи, Краснодаре и других городах Краснодарского края будет гораздо более рентабельной по сравнению с местностью, где население небольшое и приезжих нет. Для успешного продвижения бизнеса подойдут крупные города: Москва, Санкт-Петербург, Минск и другие. Но всё же аренда готового бизнеса в Краснодарском крае привлекает предпринимателей сильнее.

Варианты готового бизнеса, который можно взять в аренду

На интернет-странице ООО «БИЗНЕС КВАРТАЛ» представлены:

• несколько заведений общепита: кафе быстрого питания, гриль-бар, кофейня, кафе-бар;
• спортивный клуб;
• магазины: продуктовый, секонд-хенд;
• платный пляж;
• ателье;
• сайт и приложение по доставке еды.

Заведения общепита оснащены необходимым оборудованием, мебелью. Интерьер помещений оригинален и соответствует выбранной тематике заведения. Работники опытны и компетентны.

В спортивном клубе соблюдены санитарно-гигиенические нормы, тренажёры постоянно проверяются. Квалифицированные тренеры помогут активным клиентам, пришедшим в зал, содействуют решению их проблем, связанных с лишним весом или приданием фигуре подтянутости.

Платный пляж, кроме непосредственного назначения, оказывает дополнительные услуги. Прокат водного транспорта (катамараны, доски для сёрфинга); всё для массажа; гидро-душ; качели; бунгало находятся на пляже. Дети могут развлечься в мастерских на месте. Если надоело загорать и купаться к услугам отдыхающих кинотеатр под открытым небом или получить интересный опыт при участии в творческих мастер-классах.

О бизнесе под аренду содержится следующая информация:

• стоимость в разный период (летом всегда выше);
• причина сдачи в аренду;
• какая документация должна вестись;
• что есть в наличии;
• с какими заведениями находится по соседству.

С непроверенным бизнесом наше агентство по аренде и продаже коммерческой недвижимости не работает, поэтому проводится ревизия прибыльного дела по всем пунктам. При обращении за помощью в ООО «БИЗНЕС КВАРТАЛ», аренда готового бизнеса не доставит хлопот!

Инвестиции в коммерческую недвижимость будут выгодными, если соблюсти ряд условий. Среди них — выбор надежных арендаторов, удачного местоположения и юридически верно составленный договор.

Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение

Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:

• Магазины
• Компании, которым нужен офис
• Организации, которые ищут место для хранения продукции

Вариант № 1: street retail

Street retail — это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их. При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:

• Расположение на правой стороне от основного движения
• Первый этаж или полуподвал
• Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
• Возможность перепланировки

Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.

Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто. Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок.

Вариант № 2: помещение под офис или магазин

Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду. Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.

Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:

• На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
• Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
• Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей

Вариант № 3: помещение под склад

Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода. При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры.

Помните, что предоставление в аренду склада — это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:

• Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
• Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
• Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки — не ниже 3,5 метра.
• Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.

Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.

Как правильно оформить взаимоотношения с арендаторами

В договоре аренды указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, площадь, данные о регистрации бизнеса, срок аренды, размер арендной ставки и способ оплаты.

Согласно действующему российскому законодательству, повышать арендную плата можно не чаще 1 раза в год. Максимальный уровень повышения ставки и время, за которые вы будет предупреждать арендатора об этом, нужно прописать в договоре.

Сумма платы за аренду может быть указана в рублях, долларах или евро. Однако расчет производится только в рублях. Если арендная ставка привязана к иностранной валюте, в договоре нужно указать, что оплата осуществляется в рублях по курсу Центробанка в день оплаты.

Важный момент: если арендатор выполняет ремонт сданного ему помещения, он признается «необходимым улучшением».

Это означает, что если такие изменения не запрещены договором, то арендатор может требовать возмещения расходов или включениях их в счет арендной платы, вне зависимости от согласия владельца помещения.

Тщательно проработайте договор, лучше всего подключив профессионального юриста. Укажите обязательства арендатора и штрафы за их нарушение. Например, если арендатор задерживает оплату или нанес вред вашему имуществу.

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на 364 дня, его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении ФРС (Росрегистрации). При подписании договора на неопределенный срок госрегистрация не нужна.

По закону срок регистрации договора составляет не более 30 дней, если вы предоставили полный пакет документов.

После подписания акта приемки-передачи между владельцем помещения и арендатором помещение считается сданным в аренду. Обязательно подробно укажите в этом документе состояние объекта недвижимости, чтобы избежать спорных ситуаций в случае порчи имущества. Вместе с помещением передается техпаспорт на объект.

Преимущества и недостатки арендного бизнеса

Это единственный вид бизнеса, где мы можем говорить о пассивном доходе. Главный плюс такого бизнеса заключается в том, выбрав подходящих арендаторов и оформив долгосрочные договоры, вы сможете получать прибыль без каких-либо активных действий.

При этом необходимо понимать, что доход будет зависеть от успешной деятельности арендаторов. Вам потребуется контролировать их работу и следить, чтобы помещение содержалось в должном состоянии.

Среднее время окупаемости вложений — 7 лет, при условии, что удастся быстро найти надежных арендаторов.

Без опыта в предпринимательстве советуем не начинать свое дело с нуля, а приобрести работающий арендный бизнес. Его главный плюс — контракты с действующими арендаторами, которые заинтересованы в продлении договоренностей с новым владельцем.

Главное здесь заранее оговорить все нюансы деятельности и прописать условия передачи активов в договоре купли продажи. Это позволит снизить риски.

У нас есть каталоги, где вы найдете актуальные предложения в вашем городе:

• Предложения арендного бизнеса в Москве
• Варианты действующих объектов для Санкт-Петербурга
• Готовый арендный бизнес в городах России

— Как срочно вам нужно сдать квартиру и почему?

— Как и почему съехали предыдущие квартиранты, были ли с ними проблемы?
— Как далеко проживает собственник от недвижимости, удобно ли ему добираться?
— Что в квартире с ремонтом? Почему не сделано то-то и то-то?
— На какой срок человек хочет сдать?
— Чем занимается собственник (если бизнесом — это нехватка времени)?
— Какую сумму просит за месяц и какие условия аренды?

Как только вы разведали страхи и неудобства собственника, объясняйте ему, что сможете избавить его от этих неудобств, путем личного использования этого помещения. Вы работаете официально, по договору, будете отчитываться в налоговую за него (вы ведь отчитываетесь за себя?).

В общем, отталкивайтесь от страхов и неудобств клиента, чтобы подписать с ним договор. В любом случае, преподносите договор между вами, как обоюдную взаимовыгоду и у вас всё получится.

Процедура оформления недвижимости в субаренду.

Процедура оформления

Первым делом — договоритесь устно с собственником об условиях аренды. Начало проплат — с первого клиента, который захочет снять (уже через вас). Т.е. договаривайтесь о том, что за неделю вы находите людей и как только они дают задаток (или предоплату) — вы подписываете договор субаренды с собственником и сразу же (через час, к примеру) подписываете договор с арендаторами.

Договор субаренды для арендодателя (для сдаче квартиры семье) вы можете скачать .

С арендаторами вы можете заключить обычный договор аренды, так как вы действуете на основании договора субаренды. Договор аренды вы можете скачать .

Кстати, мы ещё берём свою единоразовую комиссию при сдаче субарендуемых квартир. Т.е. зарабатываем не только на субаренде, но и как при обычной сдаче недвижимости в аренду (50-100% комиссии от месячной платы). Сдали — заработали на сдаче комиссию, а потом зарабатываем просто на субаренде.

Акт приёма передачи (по риэлторским комиссионным) вы можете скачать .

Мы пользуемся такими договорами, а вы можете добавлять или убирать из него пункты по мере надобности. Обязательно оговаривайте оплату коммунальных услуг, оплату ТВ и интернета. Входят они в стоимость аренды или нет, чтобы потом не выглядеть глупо и не уступать со своих ежемесячных комиссионных. За чей счёт делаются дубликаты ключей, есть ли сейчас долги по квартплате.

Как только договорились с собственником обо всех условиях, у вас должна быть хотя бы неделя на поиск арендаторов. Даёте объявления куда только можно и вперёд. Более подробно о процессе поиска арендаторов и сдаче квартир в аренду и субаренду вы можете узнать из моего курса по аренде.

По налогообложению. Договора аренды не подлежат гос.регистрации, если они заключаются менее чем на 1 календарный год. Поэтому договора заключайте на 364 дня (вобщем, чтобы не было года). Желательно отчитываться в налоговую за полученный доход: раз в год, если у вас общее налогообложение (13-17% с доходов физ.лиц) или раз в квартал, если у вас упрощённое налогообложение (3-5% — единый налог и т.д.)

налоги

Если вы не отчитываетесь в налоговую по таким доходам — вы действуете на свой страх и риск. Потому что, если это всплывёт, то на вас могут наложить штраф. Хотя, конечно, это всплывёт только в том случае, если кто-то из участников сделки пойдёт в налоговую и укажет это в своей декларации о доходах или пойдут какие-то проблемы со сдачей квартиры и (не дай Бог конечно) по ней пойдут суды.

В указании в своей декларации сумммы аренды заинтересован только арендатор, ведь это его расход. И если из его годового дохода вычесть сумму арендной платы, то и налогов он меньше заплатит. Поэтому эти моменты лучше всего оговорить заранее.

Если арендатор хочет указать сумму арендной платы в свой расход, то раз в год (как минимум) вы должны с ним встретиться и составить «Акт выполненных работ». Акт выполненных работ — это подтверждение факта передачи денег для арендатора. Акт выполненных работ по субаренде (в конце года) вы можете скачать .

Как в таком случае заинтересовать собственника работать с вами по субаренде? Собственники (в большинстве случаев) являются налогоплательщиками обычными (13-17% налог). На них распространяется общий налог с физических лиц. Вы, как предприниматель, должны быть на упрощённой системе налогообложения (3-5% налог).

И тут два варианта работы с собственником, чтобы ему было выгодно:

— вы заключаете с собственником сразу договор субаренды на меньшую сумму (намного), чем та, которую платит арендатор. К примеру вы заключили с арендатором договор на год, с месячной арендной платой 500$.

За год это 500 х 12 = 6000$. При обычном налоге собственник должен заплатить с этой суммы 13-17% налога (это = 780$ или 1020$ соответственно). Но если вы укажете в договоре с собственником, что годовая аренда между вами (субарендатором) и собственником составляет (к примеру) 500$, то собственник заплатит с этой суммы всего 65$ или 85$ (в зависимости от налога).

А вы (как плательщик единого, упрощённого налога), указав реальную сумму аренды (которую вам платит арендатор и которую он хочет указать в налоговой декларации) 6000$ за год, заплатите с этой суммы 5%. 6000 х 0,05 = 300$. Эти 300$ не должны касаться вашей ежемесячной комиссии, за услуги управления недвижимостью.

Или же второй вариант:

— вы заключаете с собственником договор субаренды на оговоренную между вами сумму (меньшую от стоимости, которую вам будет платить арендатор на сумму вашей ежемесячной комиссии), а потом (раз в квартал или раз в год) составляете ещё один договор субаренды на меньшую сумму «задним числом», который и показываете в налоговой.

Это варианты уменьшения налога. Чур, я вам об этом не говорил.
Ставки по аренде в России увеличились совсем недавно, но эти ставки касаются только земли. За квартиры мы с вами и так платим коммунальные услуги и т.д.

Если вы ещё не на упрощённой системе — то решать вам: переходить на неё сейчас или «повесить» на собственника налог 13-17%. Если же собственник сам на упрощённой системе, то нужно посмотреть: есть ли в его регистрационных документах (как ИП) в графе «виды деятельности», что-то похожее на «предоставление услуг аренды».

Но это всё вам будет нужно, если арендатор захочет указать свой расход, связанный с арендной платой (это вы узнаете в любом случае, так как ему понадобится от вас «Акт выполненных работ»). В остальных случаях — решать вам, нужна ли вам вся эта налоговая «движуха».

Да ещё. Если арендатор хочет работать по безналу (перечисления с банковской карты на банковскую карту), то вам в любом случае придётся указывать этот доход к себе или к собственнику в налоговую декларацию.

Поэтому лучше всего работать с наличкой.

Управление недвижимостью. Как это происходит?

Управление недвижимостью

Когда всё оговорено, найдены арендаторы, заключён договор с собственником ваша задача (или собственника) привести в порядок квартиру. Поменять кран, если течёт и исправить другие неисправности. В общем, в управлении недвижимостью нет ничего сложного. Это как научиться летать на вертолёте (или велосипеде) — научившись раз уже никогда не разучишься.

Пройтись с собственником по квартире на предмет поломок и пр. Чтобы было понятно, что было до вас. После «рейда» с собственником приглашаете арендатора и проводите такой же рейд.

Отдаёте ключи и всё. Теперь главное следить раз в месяц за состоянием квартиры, вовремя решать возникающие технические проблемы и вовремя собирать арендную плату.

Кстати, чтобы перестраховаться, берите «страховочные деньги» с арендаторов (мало ли — может чего-то поломают и съедут по-тихому) в сумме половины от месячной платы. Или вообще лучше за два месяца вперед.

Чтобы при возникающих финансовых трудностях у арендаторов, у вас была денежная страховка.

Кстати, как только вы найдёте квартиру, подходящую для субаренды, то вам будет необходимо как можно быстрее найти на неё арендаторов. В этом вам может помочь мой бесплатный список из 21 сервиса для рекламы недвижимости, который вы можете скачать по ссылке ниже.

P.S. Прокомментируйте эту статью ниже, если вам понравилась статья или непонятен какой — то момент. Кроме того, за ваш первый коммент полагается подарок: мини-тренниг «Маркетинговые коммуникации в недвижимости», ссылку на который вы получите сразу после коммента (в обычных комментах внизу).

Благодарю за внимание, Евгений Сахно.

P.S. Понравилась статья?

Тогда пожалуйста сделайте следующее…

1. Поставьте «лайк».

2. Сделайте ретвит.

3. Поделитесь этим постом с друзьями в социальных сетях.